학원 임대차 보증금 반환 다툼 판결

학원업을 운영하는 원고 법인 A는 피고 부동산 임대업 법인 B로부터 건물을 임차하여 학원을 운영하던 중, 코로나19 등의 사정으로 학원 운영을 중단하고 2021년 2월 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 원고는 2021년 4월 원상복구 공사를 완료하고 임대차 보증금 반환을 요청했으나 피고는 계약 해지 시점 및 원상복구 완료 시점에 대한 이견으로 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 원고와 피고가 2021년 3월 30일 묵시적으로 계약을 합의 해지했다고 보았고 원상회복 의무 완료 시점은 용도 변경까지 마친 2021년 6월 25일로 판단했습니다. 이에 따라 법원은 임대차 보증금 10억 원에서 2021년 2월부터 2021년 6월 25일까지의 미지급 임대료 및 관리비 총 510,971,183원을 공제한 489,028,817원을 피고가 원고에게 반환해야 한다고 판결했습니다. 지연손해금은 2021년 7월 26일부터 판결 선고일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%로 계산하여 지급하도록 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (학원업을 운영하며 피고로부터 건물을 임차한 법인)
• 피고: 주식회사 B (부동산 임대업을 운영하며 원고에게 건물을 임대한 법인)

분쟁 상황

원고인 주식회사 A는 피고인 주식회사 B로부터 임차한 건물에서 학원을 운영했으나 코로나19 사태로 운영이 어려워지자 2021년 2월 임대차 계약 해지를 통보하고 원상복구를 진행했습니다. 이후 원고는 2021년 4월 원상복구가 완료되었음을 알리며 보증금 반환을 요청했으나 피고는 계약 해지 시점과 원상복구 완료 시점에 대한 이견을 제기하며 보증금 반환을 거부했습니다. 특히 원고는 2021년 2월 28일로 소급하여 계약이 종료되고 그 이후 임대료가 면제되어야 한다고 주장한 반면 피고는 원상복구가 완전히 완료되고 건물 용도 변경까지 마친 2021년 6월 25일에 계약이 종료되었다고 주장했습니다. 또한 피고는 미지급 임대료와 관리비 외에 지체상금 중도 해지 위약금 바닥 공사비 등을 포함한 총 12억 원 이상의 금액을 임대차 보증금에서 공제해야 한다고 주장하여 보증금 반환 여부와 그 범위에 대해 심각한 다툼이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 임대차 계약이 언제 어떤 방식으로 해지되었는지, 특히 묵시적 합의 해지가 인정되는지 여부입니다. 둘째 임차인인 원고의 원상회복 의무 범위에는 건물의 용도 변경까지 포함되는지 그리고 그 의무를 완료한 시점은 언제인지입니다. 셋째 임대차 보증금에서 공제되어야 할 미지급 임대료, 관리비, 지체상금, 중도 해지 위약금 및 기타 공사비가 적절한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 489,028,817원과 이에 대하여 2021년 7월 26일부터 2023년 6월 14일까지는 상법에 따른 연 6%의 이율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송 비용 중 40%는 원고가 60%는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 학원 운영 중단을 알리고 계약 해지 및 원상복구를 지속적으로 요청한 점과 피고가 이에 응하여 원상복구 공사 협의 및 건물 폐쇄를 요구한 점 등을 종합하여 2021년 3월 30일 원고와 피고 사이에 임대차 계약에 대한 묵시적 합의 해지가 성립되었다고 판단했습니다. 임대차 계약 종료일 소급 적용 및 임대료 면제 주장에 대해서는 피고의 확정적인 의사표시가 없었으므로 인정하지 않았습니다. 또한 임차인의 원상회복 의무에는 건물의 물리적인 복구뿐만 아니라 건축물대장상 본래 용도인 '업무시설'로 용도 변경을 마치는 것까지 포함된다고 보았으며 용도 변경 절차까지 완료된 2021년 6월 25일을 원상회복 의무 이행 완료 시점으로 판단했습니다. 강화유리도어 설치 공사 및 바닥 공사는 임대차 개시 당시 상태와 다르게 피고가 추가로 요구한 사항이거나 원상회복 범위를 넘어선 것으로 보아 원고의 원상회복 의무에 포함되지 않는다고 보았습니다. 따라서 임대차 보증금 10억 원에서 원상회복 완료 시점까지의 미지급 임대료 398,184,838원(무상 임대 기간 제외)과 미지급 관리비 112,786,345원만을 공제한 489,028,817원을 피고가 원고에게 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. 지체상금 및 중도 해지 위약금은 계약이 합의 해지되었고 피고의 제안으로 임대료 지급이 보류된 점을 고려하여 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에서 중요하게 다루어진 법률 및 법리적 원칙은 다음과 같습니다.

1. 계약의 합의해지 법리: 계약은 명시적인 합의 외에 묵시적으로도 해지될 수 있습니다. 대법원은 "계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의 표시 행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에는 그 계약은 계약을 실현하지 아니할 당사자 쌍방의 의사가 일치됨으로써 묵시적으로 해지되었다고 해석함이 상당하다"고 판시합니다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 등). 본 사건에서는 원고가 학원 운영 중단 및 계약 해지 의사를 지속적으로 표명하고 피고가 이에 응하여 원상복구 협의 및 건물 폐쇄를 요구한 일련의 과정을 통해 묵시적 합의 해지가 인정되었습니다.

2. 임차인의 원상회복 의무 (민법 제654조, 제615조): 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차물을 본래의 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 이 사건 임대차 계약서 제19-2조는 "건축물대장상의 원상 및 원형으로 복구하여 피고에게 명도"할 의무를 명시하고 있었습니다. 이에 따라 법원은 단순히 건물의 물리적 상태를 원상으로 복구하는 것을 넘어 건축물대장상 용도를 '교육연구시설(학원)'에서 임대차 개시 당시의 본래 용도인 '업무시설(사무소)'로 변경하는 것까지 원상회복 의무에 포함된다고 판단했습니다. 대법원은 임차인이 원상회복 의무를 이행한 날이 건물을 명도받은 날이라고 보므로(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 등) 용도 변경 사용 승인일인 2021년 6월 25일을 원상회복 완료 시점으로 보았습니다.

3. 임대차보증금 반환 및 공제: 임대차보증금은 임대차 종료 후 임차인이 부담하는 미지급 차임 관리비 손해배상 등 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 임대인은 임대차 계약 종료 시 보증금에서 임차인의 채무를 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 이 사건에서는 묵시적 합의 해지 및 피고가 임대료와 관리비 정산을 추후 협의하자고 제안한 점을 고려하여 미지급 임대료와 관리비는 공제했지만 지체상금이나 중도 해지 위약금은 인정하지 않았습니다.

4. 지연손해금 (상법 제54조 및 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 금전 채무의 이행을 지체한 경우 발생하는 손해금의 이율을 규정합니다. 법원은 피고가 임대차 보증금 반환 의무를 지체했으므로 원상회복 완료 후 30일이 지난 다음 날부터 판결 선고일까지는 상법상 연 6%의 이율을 적용하고 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다.

참고 사항

유사한 임대차 분쟁을 겪을 경우 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다.

1. 계약 해지 및 종료 시점 명확화: 임대차 계약을 해지할 때는 구두 합의에만 의존하지 말고 계약 종료일, 보증금 정산 기준, 원상회복 완료 기한 등을 서면으로 명확히 합의하고 그 내용을 반드시 문서화해야 합니다. 특히 묵시적 합의 해지는 법원 판단에 따라 달라질 수 있으므로 명시적인 합의가 중요합니다.

2. 원상회복 의무 범위 사전 확인 및 증거 자료 확보: 임대차 계약서에 원상회복 의무의 범위가 명시되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임대차 개시 당시 건물의 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두어 나중에 원상회복 범위에 대한 분쟁이 발생했을 때 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 계약 당시부터 존재하던 시설의 개선이나 임대차와 무관한 부분에 대한 원상회복 요구는 부당할 수 있습니다.

3. 건물 용도 변경 관련 의무 확인: 임차인이 건물의 용도를 변경하여 사용한 경우 계약 종료 시 원래 용도로 되돌리는 의무가 임차인에게 있는지 계약서와 관련 법규를 통해 명확히 확인해야 합니다. 용도 변경에 필요한 절차와 비용 부담 주체를 미리 정하고 필요한 서류 요청 및 협조에 대해 기록을 남겨야 합니다.

4. 미지급 임대료 및 관리비 정산 기준 명확화: 계약 종료 후 원상회복이 완료될 때까지의 임대료 및 관리비 부과 여부와 그 기간을 계약서에서 확인해야 합니다. 만약 임대료나 관리비 면제 합의가 있었다면 이에 대한 명확한 서면 증거(합의서 이메일 문자 등)를 확보해야 합니다. 구두 합의는 추후 인정받기 어려울 수 있습니다.

5. 지체상금 및 위약금 조항 적용 여부 검토: 계약 중도 해지가 당사자 간 합의에 의한 것이라면 일방의 귀책사유로 인한 위약금이나 지체상금 조항이 적용되지 않을 수 있습니다. 합의 해지 시에는 이러한 조항의 적용 여부를 명확히 하고 이에 대한 합의 내용을 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

6. 보증금 반환 기한 및 지연 이자 확인: 임대차 보증금은 건물의 명도 및 원상회복이 완료된 후 계약서에 명시된 기간(예: 30일 이내) 내에 반환되는 것이 일반적입니다. 보증금 반환이 지연될 경우 법정 지연 이자(상법 또는 소송촉진 등에 관한 특례법)를 청구할 수 있으므로 관련 이율을 확인해야 합니다.