식당 임대차 계약 종료 후 보증금 및 원상복구 비용 다툼 사건

서울 강남에서 식당을 운영하던 임차인(원고)이 임대차 계약 기간 만료 후 퇴거하며 임대인(피고들)에게 임대차보증금 반환과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구했습니다. 이에 임대인들은 연체된 월세, 건물 원상복구 비용 및 원상복구 지연에 따른 손해배상을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인들에게 남은 임대차보증금 41,310,000원을 임차인에게 지급하라고 판결했으며, 임차인에게는 원상복구 비용과 원상복구 지연에 따른 손해배상금 총 28,716,839원을 임대인들에게 지급하라고 판결했습니다. 임차인의 권리금 회수 방해 주장은 증거 부족으로 기각되었고, 임대인들의 원상복구 비용 및 손해배상금 청구는 일부만 인정되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 서울 강남에서 'E'이라는 상호로 식당을 운영했던 임차인입니다.
• 피고(반소원고) B, C: 원고에게 서울 강남구 소재 건물 2층을 임대했던 임대인들입니다.

분쟁 상황

원고는 2016년 10월 28일 피고들로부터 서울 강남구 소재 건물 2층을 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 3,700,000원, 관리비 월 100,000원에 임차하여 2016년 11월 25일부터 2019년 11월 24일까지 'E'라는 식당을 운영했습니다. 이후 2019년 12월 4일 임대차보증금과 월차임은 동일하게 유지하되 관리비를 월 250,000원으로 상향하여 2019년 11월 25일부터 2020년 11월 24일까지 갱신 계약을 체결했습니다. 계약 기간이 만료되자 원고는 2020년 11월 25일 건물을 피고들에게 인도하고 퇴거했지만, 마지막 2개월분 월차임과 관리비를 연체했으며, 식당 운영을 위해 설치한 시설물을 철거하지 않은 상태로 나갔습니다. 이에 원고는 남은 임대차보증금과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구했고, 피고들은 연체 차임, 원상복구 비용, 원상복구 지연에 따른 손해배상을 요구하며 법적 분쟁으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대차보증금의 반환 범위와 임차인이 권리금 회수 기회를 방해받았는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 임대인은 임차인의 연체된 월차임과 건물의 원상복구 비용 및 원상복구 지연에 따른 손해배상을 청구했으며, 이에 대한 책임 소재와 범위가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고(임대인)들은 원고(임차인)에게 41,310,000원을 지급해야 합니다. 이 금액은 임대차보증금 50,000,000원에서 임차인이 연체한 마지막 2개월분 월차임 및 관리비 합계 8,690,000원을 공제한 금액입니다. 이자 지급은 2020년 11월 26일부터 2021년 5월 4일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다.
2. 원고(임차인)는 피고(임대인)들에게 28,716,839원을 지급해야 합니다. 이 금액은 원상복구 비용 20,816,839원과 원상복구 지연에 따른 손해배상금 7,900,000원을 합한 것입니다. 이자 지급은 2023년 1월 12일부터 2023년 4월 6일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다.
3. 원고의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 새로운 임차인을 주선했다는 증거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다.
4. 피고들의 원상복구 비용 청구는 감정 결과를 토대로 20,816,839원만 인정되었고, 더 많은 금액을 요구한 부분은 기각되었습니다.
5. 피고들의 원상복구 의무 불이행에 따른 손해배상 예정액 청구는 인정되었으나, 지체 기간은 임대인이 스스로 원상회복할 수 있었던 상당한 기간인 1개월로 제한되어 7,900,000원만 인정되었습니다.
6. 소송비용은 본소, 반소를 통틀어 1/3은 원고가, 2/3는 피고들이 각각 부담합니다.

결론

임차인의 임대차보증금 반환 청구와 임대인의 원상복구 비용 및 손해배상 반소 청구는 각각 일부만 인정되었으며, 양측의 나머지 청구는 기각되었습니다. 결과적으로 임차인은 임대인으로부터 41,310,000원을 돌려받고, 임대인에게 28,716,839원을 지급해야 하며, 각 지급액에 대한 지연 이자도 발생합니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대차보증금의 공제: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격이 있습니다. 임대인은 계약 종료 시 연체된 차임, 관리비, 원상복구 비용 등 임차인이 부담해야 할 채무를 임대차보증금에서 우선적으로 공제할 수 있습니다. 본 사건에서는 임차인이 연체한 2개월분 월차임 및 관리비가 임대차보증금에서 공제되었습니다.
2. 상가건물임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호)​: 이 조항은 임차인이 상가 건물 임대차 계약 종료 시 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해하지 못하도록 보호합니다. 그러나 임차인이 임대인에게 새로운 임차인을 '주선하였다'는 사실을 명확히 입증해야만 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 본 판결에서는 임차인이 새로운 임차인 주선 사실을 인정할 증거가 부족하다고 판단되어 권리금 회수 방해 주장이 기각되었습니다.
3. 민법 제104조 (불공정한 법률행위)​: 민법 제104조는 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 본다고 규정합니다. 임차인은 원상복구 지연에 따른 손해배상 예정 약정이 불공정한 법률행위에 해당한다고 주장했으나, 법원은 임차인이 계약 당시 궁박하거나 경솔한 상태에 있었다고 볼 증거가 없다고 판단하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 계약 내용이 불공정하다고 주장하려면 그 불공정성을 입증할 만한 명확한 증거가 필요함을 시사합니다.
4. 원상복구 의무 및 손해배상 예정 약정: 임차인은 임대차 계약 종료 시 임차한 건물을 임대 당시의 상태로 원상복구할 의무가 있습니다. 계약서에 원상복구 의무 불이행 시 월 임대료와 관리비의 2배에 해당하는 금액을 손해배상금으로 지급하기로 약정(손해배상 예정 약정)한 경우, 이는 특별한 사정이 없는 한 유효합니다. 다만, 법원은 실제 손해와 관계없이 과도하게 책정된 손해배상 예정액은 감액할 수 있으며, 지체 기간 또한 임대인이 스스로 원상회복을 완료할 수 있었던 '상당한 기간'으로 제한할 수 있습니다 (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조). 본 사안에서는 원상회복에 필요한 상당한 기간을 1개월로 보아 손해배상액을 산정했습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약서의 중요성: 계약 시 원상복구 의무, 손해배상 예정 약정 등 모든 조항을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 퇴거 시 원상복구의 범위와 비용 부담에 대한 구체적인 합의를 해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
2. 퇴거 시 건물 상태 기록: 임대차 계약 종료 후 건물을 인도할 때 건물 내부 및 시설물의 상태를 사진이나 동영상으로 상세하게 기록해두어 향후 원상복구 범위나 훼손 여부에 대한 분쟁 발생 시 증거 자료로 활용해야 합니다.
3. 권리금 회수 기회 보호를 위한 증거 확보: 상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받지만, 새로운 임차인을 주선했음을 명확히 입증할 수 있는 자료(예: 임대인에게 새로운 임차인 후보를 소개하는 서면 통지, 임대인과 새로운 임차인 후보 간의 대화 기록 등)를 반드시 남겨두어야 합니다.
4. 연체 차임 및 관리비 관리: 임대차 계약 기간 중 발생하는 연체된 차임이나 관리비는 임대차보증금에서 공제될 수 있으므로, 재정 관리에 유의하여 연체가 발생하지 않도록 해야 합니다.
5. 손해배상 예정 약정의 합리적 범위: 계약서에 원상복구 지연에 따른 손해배상 예정 약정이 있더라도 법원은 실제 손해와 관계없이 과도하게 책정된 금액은 감액할 수 있고, 지연 기간 또한 합리적인 수준으로 제한할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.