임대차
임차인 A가 임대인 B와 D에게 임대차보증금의 반환을 청구한 사건입니다. 임대인들은 임차인이 미납한 임대료와 계약서상 연체료 조항에 따른 연체료를 보증금에서 공제해야 한다고 주장했고 임차인은 연체료 조항이 불공정하거나 사회질서에 위반되어 무효라고 주장하며 맞섰습니다. 법원은 임대인과 임차인 사이에 임대료 감액 조정이 있었으나 감액 기간에 제한이 있었다는 증거는 없다고 판단했고, 계약서상의 연체료 조항은 신의성실의 원칙이나 약관규제법 또는 민법 제103조에 위반되어 무효라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 임대인들이 반환해야 할 임대보증금에서 미지급 임대료 및 연체료를 공제하는 것이 정당하다고 보았고 각 임대인이 공제액을 제외한 나머지 임대보증금과 이에 대한 지연손해금을 임차인에게 지급하라고 판결했습니다.
임차인 A는 임대인 B, D와 상가 임대차 계약을 맺고 영업을 해왔습니다. 2011년 초 임대료를 감액 조정했지만 임차인은 2011년 3월부터 2013년 8월까지 임대료를 일부 또는 전부 지급하지 않아 연체가 발생했습니다. 임대차 계약이 종료된 후 임차인 A는 임대인 B, D에게 임대차보증금의 반환을 요구했으나 임대인들은 미납된 임대료와 계약서상 연체료 조항에 따른 연체료를 공제해야 한다고 주장하며 보증금 전액 반환을 거부했습니다. 이에 임차인은 연체료 조항이 부당하다며 법원에 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환 시 미지급된 임대료와 그에 대한 연체료를 공제할 수 있는지 그리고 계약서에 명시된 연체료 조항이 과도하여 무효인지 여부가 주된 쟁점이었습니다. 특히 임차인은 연체료 조항이 약관의 규제에 관한 법률, 민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 및 신의성실의 원칙에 위반되어 무효라고 주장했으며, 임대인들의 연체료 공제 주장이 뒤늦게 제기되어 각하되어야 하는지, 또는 임대인들이 연체료 채권을 묵시적으로 면제하거나 포기했는지 여부도 다툼의 대상이었습니다.
원심 판결의 피고들에 대한 원고 패소 부분을 일부 취소하고 피고 B는 원고에게 10,483,500원, 피고 D은 14,101,500원 및 각 이에 대하여 2018년 9월 6일부터 2020년 8월 18일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소와 피고들의 항소는 모두 기각되었으며 소송총비용 중 50%는 원고가 나머지는 피고들이 부담하도록 했습니다.
법원은 임대인과 임차인 사이의 임대료 감액 조정 사실은 인정했지만 감액 기간을 제한했다는 증거가 없다고 보았습니다. 또한 계약서에 명시된 연체료 조항(납부기준일 경과 후 1개월 이내 5%, 1개월 이후 매 1개월마다 전월 미납금의 2%를 추가 납부)은 신의성실의 원칙에 반하거나 과도한 손해배상 의무를 부담시켜 약관법이나 민법 제103조에 위반된다고 볼 수 없으므로 유효하다고 판단했습니다. 따라서 임대인들은 미납된 임대료와 연체료를 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 보았고 최종적으로 피고 B는 32,226,100원, 피고 D은 31,325,500원의 임대보증금에서 각자 공제액을 제외한 나머지 금액과 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급하도록 판결했습니다. 임차인의 실기한 공격방법 주장과 연체료 채권 면제 또는 포기 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.
이 사건에서는 임대차 계약상 연체료 조항의 유효성이 주로 다루어졌습니다.
민법 제103조 (반사회질서의 법률행위): 선량한 풍속이나 사회질서에 위반하는 내용을 담고 있는 법률 행위는 무효가 됩니다. 임차인은 연체료 조항이 이 조항에 따라 무효라고 주장했으나 법원은 월 임대료의 5%와 추가 월 2%의 연체료 조항이 반사회질서적이라고 보지 않았습니다.
약관의 규제에 관한 법률: 사업자가 많은 고객들과 계약을 체결하기 위해 미리 정해놓은 약관이 고객에게 부당하게 불리하거나 공정성을 잃은 경우 무효가 될 수 있습니다. 임차인은 연체료 조항이 이 법률에 위반된다고 주장했으나 법원은 해당 조항이 임차인에게 과도한 손해배상 의무를 부담시킨다고 보기 어렵다고 판단하여 유효하다고 보았습니다.
신의성실의 원칙 (민법 제2조): 권리를 행사하고 의무를 이행할 때에는 사회생활의 일반 원칙인 신의에 좇아 성실하게 해야 한다는 원칙입니다. 임차인은 연체료 조항이 신의성실의 원칙에 반한다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무의 이행을 지체했을 때 발생하는 지연손해금의 법정 이율을 정하고 있습니다. 판결에서 연 12%의 지연손해금률을 적용하는 근거가 되었습니다.
민법 (이자율 부분): 법정 이자율 연 5% 규정(민법 제379조). 판결에서 지연손해금의 일부 기간에 적용되었습니다.
임대차 계약 시 임대료 감액이나 기간 변경 등 중요한 계약 조건의 변경은 반드시 서면으로 명확하게 합의하고 증거를 남겨야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있습니다. 계약서에 명시된 연체료 조항은 법률에 위반되지 않는 한 유효하게 적용될 수 있습니다. 본 판례에서는 월 임대료의 5%를 일회적으로, 이후 매월 2%를 추가 납부하도록 규정한 연체료 조항이 과도하다고 보지 않았으므로 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 임대료 납부 의무를 성실히 이행하는 것이 중요합니다. 임대차보증금은 미지급 임대료, 관리비, 손해배상금 등 임차인의 채무를 담보하는 역할을 하므로 계약 종료 시 해당 채무가 있다면 보증금에서 공제될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 소송 과정에서 주장과 증거는 적절한 시기에 제출해야 하며 너무 늦게 제출할 경우 소송 완결을 지연시키거나 고의 또는 중대한 과실이 있는 것으로 판단되어 받아들여지지 않을 수 있습니다. 채권의 면제나 포기는 명확한 의사표시가 있어야 인정되며 단순히 연체료를 즉시 청구하지 않았다는 사실만으로 묵시적인 면제 또는 포기를 주장하기는 어렵습니다.
