임대차 종료 후 주유소 토양 오염 정화 및 보증금 분쟁 해결

원고 A는 피고 B 주식회사에게 주유소를 임대하였고 계약 종료 시 피고는 토양 오염 정화 의무를 지게 되었습니다. 임대차 계약이 2019년 1월 31일 만료된 후 주유소 부지에서 토양 오염 물질이 발견되어 피고는 정화 조치를 완료했습니다. 그러나 원고는 피고가 정화 의무를 완전히 이행하지 않았다고 주장하며 임대차 목적물 반환 지연에 따른 위약금과 임대료를 청구하는 본소 소송을 제기했습니다. 이에 피고는 정화 의무를 다했으므로 임대보증금 반환과 원고의 목적물 인수 지연으로 발생한 관리 비용을 청구하는 반소 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 토양환경보전법에 따른 정화 의무를 다했다고 판단하여 원고의 본소 청구를 기각하고, 피고의 반소 청구를 일부 인용하여 원고는 피고에게 임대보증금 잔액과 채권자지체로 인한 관리 비용 합계 781,309,910원 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고(A): 주유소 부지와 건물의 소유주로서 피고에게 주유소를 임대한 사람.
• 피고(B 주식회사): 원고로부터 주유소를 임차하여 운영했던 회사.

분쟁 상황

원고 A는 2004년 12월 30일 피고 B 주식회사에 주유소 부지와 건물을 임대했습니다. 임대차 계약서에는 계약 만료 시 피고가 토양 오염 검사를 실시하고 토양환경보전법에 따른 정화 조치를 이행할 의무가 명시되어 있었습니다. 2016년 11월 1일 합의서를 통해 임대차 계약 내용이 변경되었고, 임대차 계약은 2019년 1월 31일 기간 만료로 종료되었습니다. 계약 종료 전인 2018년 11월 20일 실시된 토양 오염 검사에서 토양 오염 물질이 발견되어, 서울특별시 강남구청은 피고에게 정밀 조사 및 정화 조치 명령을 내렸습니다. 피고는 전문기관에 의뢰하여 2019년 1월 24일부터 3월 15일까지 정화 공사를 완료하고, 원고에게 2019년 3월 22일까지 주유소 인수를 요청했습니다. 그러나 원고는 피고가 정화 공사를 마쳤음에도 토양오염확인기준(800mg/kg)을 초과하는 석유계총탄화수소(1,673mg/kg)가 검출되었다며 정화 의무를 제대로 이행하지 않았다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고에게 임대차 목적물 반환 지연에 따른 위약금 9,000만 원과 2019년 3월 1일부터 목적물 인도 시까지 월 9,000만 원의 위약금 및 2019년 2월 1일부터 인도 시까지 월 4,500만 원의 임대료를 청구하는 본소 소송을 제기했습니다. 반면 피고는 정화 의무를 모두 이행했으므로 임대보증금 8억 원을 반환해야 하며, 원고가 목적물 인수를 거절하여 발생한 주유소 관리 비용 80,066,010원을 지급해야 한다고 주장하며 반소 소송을 제기했습니다. 이 사건의 핵심 쟁점은 토양 오염 정화 의무의 내용과 이행 여부였으며, 이를 바탕으로 임대료, 위약금, 임대보증금, 관리 비용 등의 정산 문제가 다투어졌습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임차인(피고)의 토양 오염 정화 의무 완료 여부, 그 정화 의무의 법적 기준 적용, 임차인(피고)의 임대차 목적물 반환 지연에 대한 위약금 지급 의무, 임대인(원고)의 임대차 보증금 반환 의무 범위, 임대인(원고)의 목적물 인수 지연에 따른 채권자지체 비용 부담 의무.

법원의 판단

1. 원고(반소피고) A의 본소 청구는 기각됩니다.
2. 원고(반소피고) A는 피고(반소원고) B 주식회사에게 781,309,910원 및 그중 780,522,793원에 대하여는 2020년 9월 11일부터 2020년 12월 18일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의, 나머지 787,117원에 대하여는 2020년 11월 20일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 피고(반소원고) B 주식회사의 나머지 반소 청구는 기각됩니다.
4. 소송비용 중 본소 관련 부분은 원고 A가, 반소 관련 부분 중 85%는 원고 A가, 나머지 15%는 피고 B 주식회사가 각 부담합니다.

결론

법원은 임차인(피고)의 토양 오염 정화 조치가 토양환경보전법에서 정한 '토양오염우려기준'(주유소용지 석유계총탄화수소 2,000mg/kg 이하)을 만족한다고 판단하여 정화 의무를 이행한 것으로 보았습니다. 이에 따라 원고가 주장한 토양 정화 미완료 주장은 받아들여지지 않아 본소 청구는 기각되었습니다. 다만, 목적물 반환 지연에 따른 위약금 9,000만 원은 인정되었으나 임대보증금에서 공제되었습니다. 또한, 원고가 정화 완료된 주유소의 인수를 지연함으로써 발생한 도로점용료, 상하수도 요금, 전기요금 등 관리 비용 총 71,309,910원은 채권자지체 원칙에 따라 원고가 피고에게 지급하도록 했습니다. 최종적으로 원고의 본소 청구는 모두 기각되었고, 피고의 임대보증금 반환 및 관리 비용 청구인 반소는 일부 인용되어 원고는 피고에게 총 781,309,910원과 지연손해금을 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 주로 토양 오염 정화 의무의 기준과 임대차 보증금 반환, 채권자지체와 관련된 법리들을 적용했습니다.

1. 토양환경보전법 (제15조의3 제1항, 시행령 제10조 제1항, 제4조의2, 시행규칙 제1조의5, 별표3)​:

   • 이 사건 임대차 계약에는 임대차 계약기간 만료 시 토양환경보전법에 규정된 정화기준에 따른 정화 조치를 이행해야 한다고 명시되어 있습니다.
   • 법원은 과거의 '토양오염확인기준'이 이미 폐지되었고, 현행 토양환경보전법은 '토양오염우려기준'을 오염토양의 정화기준으로 삼는다고 보았습니다.
   • 토양환경보전법 시행규칙 별표3에 따르면, 지목이 주유소용지인 부지의 토양오염우려기준 석유계총탄화수소량은 2,000mg/kg입니다. 피고가 정화 후 측정한 석유계총탄화수소 수치는 1,673mg/kg으로 이 기준 이내였으므로, 법원은 피고가 정화 의무를 다했다고 판단했습니다.

2. 민법 제403조 (채권자지체로 인한 증가액)​:

   • 채권자(임대인)의 지체로 인하여 그 목적물의 보관 또는 변제의 비용이 증가된 때에는 그 증가액은 채권자(임대인)의 부담으로 합니다.
   • 피고가 정화 조치를 완료하고 주유소 인수를 요청했음에도 원고가 인수를 지연하여 발생한 도로점용료, 상하수도 요금, 전기요금 등 71,309,910원의 관리 비용은 원고의 채권자지체로 인한 것이므로, 원고가 피고에게 이를 지급할 의무가 있다고 보았습니다.

3. 부당이득 반환 의무 (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 등 참조)​:

   • 임차인이 임대차 계약 종료 후 임차 건물을 계속 점유했더라도 이를 본래의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 부당이득 반환 의무는 성립하지 않습니다.
   • 이 사건에서 피고가 2019년 3월 22일 정화 공사를 마친 후 주유소를 사용·수익했다는 증거가 없으므로, 그 이후의 기간에 대한 임대료 상당 부당이득 반환 청구는 받아들여지지 않았습니다.

4. 임대차보증금의 성질: 임대차보증금은 성질상 임대차 종료 후 목적물을 인도할 때까지 임대차와 관련하여 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 차임 등의 금액을 공제한 잔액만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 본 사건에서는 피고가 원고에게 지급해야 할 목적물 반환 지연 위약금 9,000만 원이 임대보증금 8억 원에서 공제되어, 7억 1,000만 원이 반환될 임대보증금 잔액으로 확정되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 토양 오염 정화와 같은 환경 관련 의무에 대해서는 계약서에 명확한 기준을 포함해야 합니다. 특히 법적 기준이 변경될 가능성이 있으므로 '계약 만료 시점의 관련 법규에 따른다'는 문구를 명시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임대차 종료 후 목적물 반환이 지연될 경우 위약금 조항이 있다면, 위약금의 발생 시점과 산정 방식(예를 들어, 일회성인지 또는 지연 기간 동안 매월 발생하는지)을 구체적으로 약정하는 것이 좋습니다. 임차인이 정당하게 목적물 반환을 시도했음에도 임대인이 인수를 거부하여 목적물 관리에 추가 비용(예: 도로점용료, 공과금)이 발생했다면, 이는 민법 제403조의 채권자지체 원칙에 따라 임대인이 부담하게 될 수 있으므로 임대인은 적법한 반환 요청에 응해야 합니다. 토양 오염 정화는 토양 관련 전문기관의 객관적인 조사를 바탕으로 하며, 행정기관의 정화 명령 준수 여부가 법적 판단의 중요한 기준이 됩니다. 임대차보증금은 임대차와 관련하여 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격이 있으므로, 미납된 차임, 손해배상금, 위약금 등이 있으면 임대인은 이를 공제하고 잔액만을 반환할 수 있습니다.