임대차
원고 A 주식회사가 피고 B에게 건물을 매도한 후 일부 층을 다시 임차하는 계약을 체결했습니다. A 주식회사는 임대차 계약 기간 중 특정 부분을 해지하겠다고 통보하며 임대차보증금 반환과 부당이득금 지급을 청구했으나 법원은 A 주식회사의 청구를 기각했습니다. 법원은 임대차 계약의 해석상 최초 임대차 기간 중에는 일부 해지권이 인정되지 않는다고 판단했습니다.
원고 A 주식회사는 2017년 2월 피고 B에게 의정부 소재 건물을 229억 1천만 원에 매도하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 이후 2017년 3월 A 주식회사는 해당 건물 중 1, 5, 7~11층을 임대차보증금 5억 9백여만 원, 월 차임 및 관리비 약 1억 9백여만 원으로 피고로부터 임차하는 계약(이 사건 임대차계약)을 체결했습니다. 계약 내용은 제1 부분(1, 10, 11층)은 최초 5년, 제2 부분(5, 7, 8, 9층)은 최초 2년으로 정하되, 해지 또는 조건 변경 통지가 없으면 1년 자동 연장되는 것이었습니다. 2018년 2월 A 주식회사는 제2 부분 중 일부(해지요청 부분)에 대해 해지를 통보하고, 2018년 5월 해지 효력이 발생했다고 주장하며 해당 부분의 보증금 1억 7천여만 원과 월 차임 및 관리비 상당의 부당이득금의 반환을 청구했습니다. 그러나 피고 B는 최초 임대차 기간 동안에는 일부 해지권 행사가 불가능하다고 반박하며 분쟁이 시작되었습니다.
임대차 계약서상 최초 임대차 기간 동안에도 임대차 목적물 중 일부에 대한 해지권을 행사할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고 A 주식회사가 제출한 모든 증거에도 불구하고, 원고와 피고가 최초 임대차 기간 동안 임대차 목적물의 특정 부분에 대한 해지권을 약정했다고 인정하기에 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A 주식회사의 임대차보증금 및 부당이득금 청구는 이유 없다고 판단되어 기각되었고, 소송 비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
이 사건은 '법률행위의 해석' 원칙에 따라 판단되었습니다. 법률행위의 해석은 당사자가 계약서 등 표시 행위에 부여한 객관적인 의미를 명확히 밝히는 과정입니다. 단순히 사용된 문언에만 얽매일 것이 아니라, 그 문언의 내용에 비추어 당사자가 의도한 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 합니다. 만약 문언만으로 의미가 명확하지 않다면, 계약서의 형식과 내용, 계약 체결 동기 및 경위, 당사자가 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞게 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회 일반의 상식과 거래 통념에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 대법원 판례(2010다57473 등)에 따르면, 이러한 종합적인 고려를 통해 계약의 효력 여부를 판단하게 됩니다. 본 사건에서는 이러한 법률행위 해석 원칙에 따라 임대차 계약서 제8조 제2항, 제3항 및 제1조를 비롯한 여러 조항과 계약 체결 전후의 상황을 종합적으로 고려하여 최초 임대차 기간 중 일부 해지권이 인정되지 않는다고 판단했습니다.
임대차 계약과 같은 법률 행위를 체결할 때는 계약서의 모든 조항을 면밀히 검토하고 명확하게 작성해야 합니다. 특히 계약 기간 중 일부 해지와 같은 중요한 사항은 명시적으로 규정해야 하며, 그렇지 않을 경우 분쟁 발생 시 법원이 계약서의 문언, 체결 동기, 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 객관적인 의미를 해석하게 됩니다. 임대차 목적물의 전체와 일부에 대한 해지권 행사 요건이 다를 수 있으므로 이에 대한 구체적인 합의 내용을 반드시 문서화하고 쌍방이 동의했음을 확인하는 것이 중요합니다. 단순히 보증금이나 임대료가 층별로 구분되어 있다는 사실만으로 특정 층이나 층의 일부에 대한 해지권이 있다고 단정할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.
