A아파트 하자보수금 청구 승소 판결

A아파트 입주자대표회의가 시공사인 B 주식회사와 하자보증사인 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용부분과 전유부분의 하자 보수에 갈음하는 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 시공사인 B 주식회사에게 약 15억 8천만 원을, 주택도시보증공사에게는 약 10억 3천만 원 중 일부를 B 주식회사와 공동으로, 나머지는 단독으로 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 - A아파트의 관리를 위해 구분소유자들이 주택법에 따라 구성한 단체로, 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 손해배상청구권을 양수받아 소송을 제기했습니다.
• 피고 1: B 주식회사 - A아파트를 건축하여 분양한 시공자 겸 분양자입니다.
• 피고 2: 주택도시보증공사 - A아파트에 대하여 사용검사 후 하자에 대한 B 주식회사의 하자보수의무를 보증한 보증채무자입니다.

분쟁 상황

A아파트는 2015년 1월 29일 사용승인을 받았으나, 시공사인 B 주식회사가 건축 당시 시공해야 할 부분을 시공하지 않거나 부실하게 시공, 또는 설계도면과 다르게 시공하여 공용부분과 전유부분에 균열, 누수 등 다양한 하자가 발생했습니다. A아파트 입주자대표회의는 B 주식회사에 하자 보수를 요청했으나 일부만 보수되었고, 여전히 많은 하자가 남아있었습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 전체 559세대 중 518.5세대의 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수받아 B 주식회사와 하자보수보증계약을 체결한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

아파트 공용부분과 전유부분에 발생한 균열, 누수 등의 하자가 시공사의 책임 범위에 포함되는지 여부와 그 하자보수비 산정의 적정성이 쟁점이었습니다. 특히 폐기물 처리 비용, 층간균열 보수 방법, 퇴직공제부금 및 이윤율 적용의 타당성, 하자담보책임기간 경과 여부 등이 다투어졌습니다. 또한 입주자대표회의가 양도받은 채권의 범위와 주택도시보증공사의 보증책임 범위 및 금액 산정도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고 B 주식회사는 원고에게 1,583,321,474원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.
2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게, 피고 B 주식회사와 공동하여 962,804,225원 및 이에 대한 지연손해금을, 단독으로 74,215,287원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.
3. 원고의 나머지 청구는 각 기각한다.
4. 소송비용은 원고와 피고들이 일부씩 부담한다.

결론

법원은 A아파트 입주자대표회의의 손해배상 및 하자보수보증금 청구 중 상당 부분을 인용하여, 시공사인 B 주식회사와 주택도시보증공사에게 아파트 하자에 대한 책임을 인정하고 하자보수비용을 지급할 것을 명령했습니다. 다만, 아파트의 자연적인 노후화나 사용·관리상의 잘못 등을 고려하여 피고들의 책임 범위를 85%로 제한했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항: 이 조항은 분양자가 집합건물 공용부분의 하자에 대해 구분소유자에게 민법상 수급인의 담보책임과 동일한 내용의 담보책임을 진다고 규정합니다. 이는 시공사가 부실 시공으로 인해 발생한 하자에 대해 손해배상 책임을 지는 법적 근거가 됩니다.
2. 민법 제667조 제2항(수급인의 담보책임)​: 완성된 목적물에 하자가 있을 경우 도급인(여기서는 아파트 구분소유자)은 수급인(시공사)에게 하자의 보수를 청구하거나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 구분소유자들이 이 권리를 입주자대표회의에 양도했습니다.
3. 주택법시행령 제60조 제2항: 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증계약상의 보증채권자가 입주자대표회의로 변경된 것으로 간주됩니다. 이는 아파트 입주민들의 하자 보수 권리를 효율적으로 행사할 수 있도록 보장하는 조항입니다.
4. 건설산업기본법 및 건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률: 이 법률들은 건설근로자 퇴직공제제도의 의무 가입 및 확산을 규정하고 있습니다. 판례는 하자보수비 산정 시 퇴직공제부금 항목이 하자보수에 필요한 적정한 공사비용에 포함된다고 보았습니다.
5. 하자담보책임기간: 아파트 사용승인일로부터 일정 기간 내에 발생한 하자에 대해 시공사는 보수 또는 손해배상 책임을 집니다. 법원은 입주자대표회의가 책임기간 내에 전반적인 하자를 지적하고 대책을 요구했다면, 개별 하자가 구체적으로 특정되지 않았더라도 포괄적인 권리행사를 한 것으로 보아 책임기간 내 발생한 것으로 추인했습니다.
6. 신의성실의 원칙 또는 공평의 원칙: 법원은 손해배상액이나 보증금액을 산정할 때 건물의 자연적인 노후화나 구분소유자들의 사용·관리상 잘못 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 피고들의 책임 비율을 조정할 수 있습니다.

참고 사항

1. 하자 발견 시 빠른 조치: 아파트 등 집합건물에 하자가 발생하면 가능한 한 빨리 시공사나 사업주체에 하자 보수를 요청해야 합니다. 하자가 하자담보책임기간 내에 발생했음을 증명하는 것이 소송에서 중요합니다. 입주자대표회의가 전반적인 하자를 지적하고 대책을 요구했다면 각 하자에 대한 포괄적인 권리행사로 볼 수 있습니다.
2. 입주자대표회의의 적극적인 역할: 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 하자보수청구권이나 손해배상청구권을 양수받아 소송을 효율적으로 진행할 수 있습니다. 이때 채권 양도 절차를 명확히 하고 시공사에 채권 양도 통지를 해야 합니다.
3. 객관적인 감정의 중요성: 하자보수 소송에서는 법원에 의해 선임된 감정인의 감정 결과가 중요한 증거가 됩니다. 감정 과정에서 폐기물 수량, 층간균열 보수 방법, 퇴직공제부금, 이윤율 등 비용 산정 기준에 대해 충분히 주장하고 객관적인 자료를 제출하는 것이 중요합니다.
4. 법원의 책임 제한 고려: 법원은 시공사나 보증사의 책임을 인정하더라도 건물의 자연적인 노후화, 입주민의 사용·관리상 과실 등 여러 사정을 참작하여 손해배상액 또는 보증금액을 일정 비율로 제한할 수 있습니다.
5. 하자 범위 및 보수 방법: 층간균열과 같이 일반적인 현상으로 보일 수 있는 부분도 시공상 하자로 인정될 수 있으며, 보수 방법 또한 서울중앙지방법원 건설감정실무 등 기준에 따라 충전식 공법과 같은 적절한 방법이 적용될 수 있습니다.