영화관 임대차 보증금 80억 원 반환 분쟁 판결

A 주식회사가 C 주식회사로부터 영화관을 임대하여 운영하던 중 임대차보증금을 80억 원으로 증액하고 2021년 5월 31일까지 계약을 연장했습니다. 그런데 임대인 C 주식회사는 계약 종료 전인 2020년 4월 24일 이 사건 임대차 목적물을 B 주식회사와 신탁계약을 맺고 소유권을 이전했습니다. 임대차 계약이 종료되자 A 주식회사는 임대차보증금 80억 원의 반환을 요구했으나 B 주식회사와 C 주식회사가 서로 책임을 미루자 소송을 제기했습니다. 법원은 상가건물임대차보호법에 따라 신탁계약으로 소유권을 넘겨받은 B 주식회사가 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금을 반환할 책임이 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• A 주식회사: 영화관을 운영하는 임차인.
• C 주식회사: 초기 임대인이자 후에 건물 소유권을 신탁회사에 넘긴 회사.
• B 주식회사: C 주식회사와 신탁계약을 맺고 이 사건 임대차 목적물의 소유권을 이전받은 신탁회사.

분쟁 상황

A 주식회사는 2011년 5월 C 주식회사로부터 영화관을 임차하고 초기 보증금 30억 원을 지급했습니다. 이후 관람객 수에 따라 보증금을 40억 원으로 증액했으며 2015년 6월 18일 계약 갱신 시에는 임대차보증금을 80억 원으로 하고 임대차 기간을 2021년 5월 31일까지 연장했습니다. 임대차 기간 중인 2020년 4월 24일, C 주식회사는 B 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결하고 2020년 4월 28일 이 사건 임대차 목적물에 대한 소유권이전등기를 B 주식회사 앞으로 마쳤습니다. 2021년 6월 1일 임대차 기간 만료 후 A 주식회사는 임대차보증금 반환 및 전세권 말소 서류 수령을 C 주식회사에 통지했습니다. 하지만 보증금 반환 의무에 대해 이견이 발생하여 A 주식회사는 B 주식회사와 C 주식회사를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

건물 소유권이 신탁계약을 통해 기존 임대인에서 신탁회사로 이전되었을 때 임차인에 대한 임대차보증금 반환 의무가 누구에게 있는지 여부. 특히 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따른 임대인의 지위 승계가 적용되는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 B 주식회사(신탁회사)에게 원고(A 주식회사)에게 임대차보증금 80억 원 및 2021년 6월 3일부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 C 주식회사(기존 임대인)에 대한 청구는 기각되었습니다.

결론

상가건물 임대차 계약 중 건물의 소유권이 신탁 계약을 통해 변경된 경우 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따라 새로운 소유주인 신탁회사가 기존 임대인의 임대차보증금 반환 의무를 면책적으로 승계하게 됩니다. 따라서 이 사건에서는 신탁회사인 B 주식회사가 임대차보증금 80억 원과 약정된 연 18%의 지연손해금을 지급할 책임이 있습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물임대차보호법 제3조 제2항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."라고 명시하고 있습니다. 또한 "건물 임대차의 경우 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 원고 A 주식회사는 C 주식회사와 임대차 계약을 체결하고 사업자등록을 마쳐 상가건물임대차보호법의 보호를 받고 있었습니다. 이후 임대인 C 주식회사가 B 주식회사와 신탁계약을 통해 이 사건 임대차 목적물의 소유권을 B 주식회사에 이전했습니다. 이때 B 주식회사는 임차 건물의 양수인에 해당하므로 상가건물임대차보호법 제3조 제2항에 따라 기존 임대인 C 주식회사의 임대인 지위를 승계한 것으로 보아 임대차보증금 반환 의무도 면책적으로 승계하게 됩니다. 따라서 법원은 기존 임대인 C 주식회사가 아닌 새로운 소유주 B 주식회사에게 임대차보증금을 반환할 책임이 있다고 판단한 것입니다.

참고 사항

임차 건물에 대한 신탁 등기가 진행될 경우, 임대차보증금 반환 의무가 신탁회사로 승계될 수 있으므로 관련 법령과 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 임대차 계약 시 건물 소유주 변경 가능성에 대비하여 임대차보증금 반환 주체와 방법에 대한 명확한 약정을 두는 것이 좋습니다. 임대차 기간 만료 시에는 임대인에게 임대차 목적물 반환 및 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하여 임차인의 의무 이행을 입증하고 보증금 반환 지연에 대한 지연손해금 발생 시점을 명확히 할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차 계약의 경우, 건물 소유권이 이전되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 임대차보증금 반환 책임도 승계되는 것이 원칙입니다.