임대차
주식회사 A는 헬스 앤 뷰티 판매점을 운영하던 중 코로나19 사태로 매출이 급감하자 임대인들에게 월 임료 50% 감액 및 임대차보증금 일부 반환을 청구했으나, 법원은 이를 기각했습니다. 법원은 코로나19 사태가 임대차 계약의 구속력을 신의칙에 현저히 반할 정도로 현저한 사정 변경에 해당하거나, 월 임료 및 임대차보증금 액수가 정의와 형평에 어긋나게 상당하지 않다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
주식회사 A는 2017년 8월 30일 피고들과 상가 임대차 계약을 체결하여 헬스 앤 뷰티 판매점을 운영했습니다. 계약 내용에는 임대차기간 2017년 9월 15일부터 2022년 9월 14일까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 임료 11,500,000원(부가세 별도) 및 3년차, 5년차에 5%씩 월 임료를 인상하는 조항이 포함되어 있었습니다. 2019년 12월경부터 코로나19가 전 세계적으로 확산되고 국내에서도 감염자가 발생하자, 원고는 2020년 2월 18일 피고들에게 경기 침체와 코로나19로 인한 점포 운영의 어려움을 이유로 잔여 계약기간 동안 임차료 인하를 요청했습니다. 하지만 피고들은 임료 인하를 거절했고, 이에 원고는 법원에 임료 감액 청구 소송을 제기했습니다. 원고는 2020년 2월분부터 2021년 8월분까지 월 임료 6,641,250원을 3,320,625원으로, 2021년 9월분부터 2022년 9월 14일까지 월 임료 6,957,500원을 3,478,750원으로 각 50%씩 감액해 달라고 주장했으며, 감액된 임대차보증금 50%에 해당하는 각 50,000,000원 및 지연손해금을 피고들에게 반환해달라고 청구했습니다.
코로나19와 같은 전례 없는 전염병 사태로 인한 매출 감소를 이유로 상가 임대차 계약의 임대료 및 임대차보증금 감액을 청구할 수 있는지 여부
원고의 청구를 모두 기각하며, 소송비용은 원고가 부담한다.
재판부는 코로나19 사태로 인해 원고의 매출이 감소한 것은 인정했지만, 이것이 온전히 코로나19 때문이라고 볼 객관적 자료가 부족하고, 원고 경영진의 실책 등 내부적 사정도 매출 감소에 영향을 미쳤을 수 있다고 보았습니다. 또한, 원고 점포의 매출 감소 정도가 점포 운영이 불가능할 정도는 아니며, 상품 판매를 주 업종으로 하는 사업에서 소비 심리 및 구조 변화는 사업상 내재된 위험으로 임차인이 미리 예측하고 검토해야 할 부분이라고 판단했습니다. 매출 수준 유지는 계약의 객관적 기초 사정이 아니라 사업 운영의 성과이며, 계약 체결 훨씬 전에 이미 지급된 임대차보증금을 코로나19 사태를 이유로 감액할 합리적 이유도 찾기 어렵다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 임대차 계약의 차임(임대료) 및 보증금 감액을 둘러싼 분쟁으로, 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.
1. 민법 제628조 (차임증감청구권) '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.'
이 조항은 임대차 기간 중에 경제사정의 변화 등으로 당초 계약한 임대료가 불합리하게 되었을 때, 임대인과 임차인 모두가 임대료 조정을 요구할 수 있는 권리를 부여합니다. 그러나 법원은 이 조항을 적용함에 있어 '경제사정의 변동'이 단순히 일방 당사자의 주관적인 경제적 어려움이 아니라, 객관적이고 현저한 수준이어야 한다고 해석합니다.
2. 사정변경의 원칙 (Rebus Sic Stantibus) 이 법리는 계약 체결 당시의 기초가 된 객관적인 사정이 현저하게 변경되었고, 이러한 사정 변경이 계약 당사자가 예측할 수 없었던 것이며, 당사자의 책임 없는 사유로 발생했을 때, 그 계약의 구속력을 그대로 인정하는 것이 신의성실의 원칙에 현저히 반하는 결과를 초래하는 경우에 예외적으로 계약의 내용을 변경하거나 해지할 수 있도록 하는 원칙입니다.
본 판결에서 법원은 코로나19 사태가 발생하여 원고의 매출에 일정 부분 영향을 미쳤을 것으로 보이지만, 이것만으로는 계약의 구속력을 그대로 인정하는 것이 신의칙에 현저히 반한다거나, 약정 월 임료 및 임대차보증금이 정의와 형평에 어긋나 상당하지 않게 되었다고 보기는 어렵다고 판단했습니다. 특히, 매출의 감소가 온전히 코로나19 사태 때문이라고 단정하기 어렵고, 원고의 내부적 사정이나 경영 실책도 영향을 미쳤을 수 있다는 점, 그리고 매출 수준 유지가 계약의 객관적 기초 사정이 아니라 사업 운영의 성과에 해당한다는 점을 강조하며 사정변경의 원칙 적용에 매우 신중한 입장을 보였습니다.
예상치 못한 경제 상황 변화나 재난으로 인해 임대료 감액을 주장하려면 매우 엄격한 요건을 충족해야 합니다.
