공인중개사 중개보조원의 사기로 인한 임대차보증금 손해배상 사건

공인중개사사무소 중개보조원 G이 임대인 행세를 하며 임차인 A에게 임대차 계약을 중개하고 보증금을 편취한 사건입니다. 임차인 A는 중개보조원 G의 기망 행위로 인해 임대차보증금 3,500만 원을 날리게 되었습니다. 법원은 중개보조원 G을 고용한 공인중개사 B에게 공인중개사법에 따라 손해배상 책임이 있다고 인정하였으나, 임차인 A 역시 임대인 본인을 확인하지 않고 중개보조원에게 보증금을 지급한 과실이 있다고 보아 피고 B의 배상 책임을 전체 손해액의 20%인 700만 원으로 제한하였습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 서울 서대문구 무허가 건물에 대한 임대차 계약을 체결하고 중개보조원 G에게 임대차보증금 3,500만 원을 지급하였으나, G의 사기 행위로 인해 보증금을 편취당한 임차인
• 피고 (B): 서울 서대문구에서 F공인중개사사무소를 운영하며 중개보조원 G을 고용했던 개업공인중개사
• G: 피고 B의 중개보조원으로 등록되어 있으면서 임차인 A를 기망하여 임대차 계약을 중개하고 임대차보증금을 편취한 사기 행위자 (사건 발생 후 사망)
• D: G이 임대인 명의를 도용하여 임대차 계약서에 기재한 실제 건물 소유자

분쟁 상황

원고 A는 2015년 3월 8일 피고 B가 운영하는 중개사무소에서 중개보조원 G의 중개로 D 소유의 무허가 건물에 대해 임대차보증금 3,000만 원에 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 계약 갱신으로 보증금은 3,500만 원으로 증액되었습니다. 계약 체결 당시 임대인 D는 참석하지 않았고 G이 임대인란에 C라는 이름을 기재하고 도장을 날인했습니다. 또한 G은 개업공인중개사란에 피고 B의 이름을 기재하고 B의 도장을 날인했습니다. 원고 A는 임대차보증금 전액을 임대인 D가 아닌 중개보조원 G에게 직접 현금, 자기앞수표, 계좌이체 방식으로 지급했습니다. 2019년 4월 8일 중개보조원 G이 사망한 후, G이 D로부터 해당 부동산을 보증금 200만 원, 월 차임 20만 원에 임차했을 뿐 전세 중개를 의뢰받은 사실이 없으며, G이 원고 A를 기망하여 임대차보증금을 편취한 사실이 밝혀졌습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 임대차보증금 전액에 대한 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

개업공인중개사가 중개보조원의 불법적인 기망 행위에 대하여 손해배상 책임을 져야 하는지, 그리고 임차인에게도 임대인 확인 소홀 등의 과실이 있을 경우 그 책임의 범위는 어떻게 되는지가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

피고 공인중개사 B는 원고 임차인 A에게 임대차보증금 손해액 3,500만 원 중 20%에 해당하는 700만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 구체적으로 2020년 3월 21일부터 2021년 4월 23일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 선고되었습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 공인중개사 B가 중개보조원 G의 불법행위를 소극적으로나마 방조했으며, 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 중개보조원의 업무상 행위는 고용한 공인중개사의 행위로 간주되므로 B에게 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 그러나 원고 A 역시 임대인 D를 직접 만나지 않거나 신분 확인 절차를 거치지 않고, 임대인이 아닌 중개보조원 G에게 직접 보증금을 지급한 과실이 크다고 보아 B의 손해배상 책임을 20%로 제한했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다:

• 공인중개사법 제15조 제2항 (중개보조원의 업무상 행위): 이 조항은 '중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다'고 규정하고 있습니다. 이는 중개보조원이 중개 관련 업무를 수행하면서 일으킨 행위에 대해 그를 고용한 개업공인중개사가 책임을 져야 한다는 의미입니다. 본 판례에서는 중개보조원 G이 피고 B의 중개사무소에서 B의 명의와 도장을 사용하여 임대차 계약을 중개했기 때문에, G의 기망 행위가 B의 행위로 간주되었습니다.

• 공인중개사법 제30조 제1항 (개업공인중개사의 손해배상 책임): 이 조항은 '개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 명시하고 있습니다. 법원은 중개행위가 개업공인중개사의 주관적 의사가 아닌, 객관적으로 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정된다고 보았습니다. 따라서 중개보조원 G의 사기 행위가 중개행위로 인정되었고, 이로 인해 원고 A에게 손해가 발생했으므로 피고 B에게 손해배상 책임이 인정되었습니다.

이러한 법리에 따라 중개보조원의 불법행위에 대해 고용관계에 있는 공인중개사에게 책임이 부과되지만, 피해자에게도 과실이 있다면 그 책임의 범위가 제한될 수 있다는 점을 본 판례는 보여주고 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 체결 시에는 반드시 임대인 본인임을 직접 확인하고, 신분증, 등기사항전부증명서 등을 통해 실제 소유주와 일치하는지 철저히 확인해야 합니다. 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증과 임대인의 위임장, 인감증명서 등을 꼼꼼히 확인하고 임대인에게 직접 연락하여 위임 사실을 확인하는 것이 중요합니다. 임대차보증금이나 월세 등 금전 지급은 반드시 계약서상의 임대인 명의 계좌로 직접 입금해야 하며, 중개인이나 중개보조원에게 현금으로 전달하거나 그들의 개인 계좌로 송금하는 행위는 피해야 합니다. 특히 무허가 건물이거나 권리 관계가 복잡한 부동산의 경우 더욱 신중하게 계약에 임해야 합니다. 의심스러운 점이 있다면 계약을 보류하고 법률 전문가의 상담을 받는 것이 안전합니다.