경매에 넘어간 전세 주택 보증금 반환 요구 판결

원고 A는 공동 임대인인 피고 C와 D로부터 주택을 임차하여 거주하고 있었습니다. 임대차 기간이 남아 있었음에도 불구하고 임차 주택이 경매 절차에 들어가게 되자, 원고 A는 경매 법원에 임차권등기명령 신청과 권리 신고 및 배당 요구 신청을 했습니다. 이후 원고는 임대차 계약이 해지되었음을 주장하며 임대차보증금 1억 9,845만 원을 돌려달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고들이 변론에 참여하지 않아 원고의 청구를 모두 받아들여, 피고들이 공동으로 원고에게 임대차보증금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고들로부터 주택을 임차하여 거주하던 임차인
• 피고 C, D: 원고 A에게 주택을 임대한 공동 임대인

분쟁 상황

원고 A는 2023년 7월 31일 피고 C와 D로부터 임대차보증금 1억 9,845만 원에 주택을 임차하여 2025년 8월 9일까지 거주하기로 계약했습니다. 그러나 임대차 기간 중인 2024년 9월 20일에 해당 주택에 대해 임의경매 절차가 개시되자, 원고 A는 2024년 10월 2일 주택임차권등기명령 신청과 함께 권리 신고 및 배당 요구 신청을 완료했습니다. 이에 원고는 임대차 계약의 해지를 주장하며 피고들에게 임대차보증금 반환을 요구하는 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

임대차 기간이 끝나지 않은 상황에서 임차 주택이 경매에 넘어갔을 때, 임차인이 배당 요구를 하는 것이 임대차 계약 해지의 의사표시로 인정되어 임대차 보증금 반환 청구권을 행사할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 피고들이 공동으로 원고에게 1억 9,845만 원을 지급하고 소송 비용도 부담하라고 판결했습니다. 이 판결은 판결이 확정되기 전에도 집행할 수 있는 가집행을 허용했습니다. 피고들이 변론에 참여하지 않아 원고의 청구를 모두 인정하는 무변론 판결로 진행되었습니다.

결론

임차한 주택이 경매 절차에 들어간 경우, 임차인은 임대차 기간이 남아 있더라도 경매 법원에 배당 요구를 함으로써 임대차 계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 특히 공동 임대인의 경우, 임대차보증금 반환 채무는 불가분 채무로 보아 임차인은 공동 임대인 중 누구에게든 전체 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 피고들이 소송에 응하지 않아 무변론 판결로 진행되었습니다. 이는

• 민사소송법 제208조 제3항 및 제257조 제1항에 따라 피고가 소장의 부본을 송달받고 30일 이내에 답변서를 제출하지 않거나 변론 기일에 출석하지 않는 경우 법원이 변론 없이 원고의 청구를 인용하는 판결을 할 수 있음을 의미합니다.

임대차 기간 중 임차 주택이 경매에 넘어갔을 때 임차인이 보증금 반환을 청구할 수 있는 근거는 다음과 같습니다.

• 민사집행법 제89조 및 제268조와 대법원 판례(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37647 판결 등)에 따르면, 임차 건물이 경매될 때 임차인이 임대차 기간이 만료되지 않았음에도 경매 법원에 배당 요구를 하는 것은 임대차 관계의 존속을 원하지 않는다는 명백한 의사표시로 해석됩니다. 경매 법원이 임대인에게 배당 요구 사실을 통지하면 임대차 계약 해지의 의사가 임대인에게 전달되어 임대차 관계는 종료됩니다.
• 불가분 채무의 법리에 따라, 공동 임대인들이 임대차보증금 반환 채무를 부담하는 경우 이는 성질상 나눌 수 없는 불가분 채무이므로, 임차인은 공동 임대인 중 누구에게든 전체 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

참고 사항

임차한 집이 경매에 넘어갔다면 임대차 기간이 남아 있더라도 임차권등기명령 신청과 배당 요구 신청을 통해 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 배당 요구는 임차인으로서 배당금을 받을 자격이 있음을 알리는 중요한 절차이므로, 경매 진행 과정에서 배당 요구 기한 내에 반드시 신청해야 합니다. 공동 임대인과 계약한 경우 임대차보증금 반환 채무는 불가분 채무로 인정되므로, 임대인 중 한 명에게만 보증금 전액 반환을 청구해도 모든 임대인에게 그 효력이 미칩니다. 임대인이 소송에 제대로 대응하지 않아 무변론 판결이 나면 임차인의 청구가 그대로 받아들여질 가능성이 높습니다. 또한, 판결문에 '가집행할 수 있다'는 문구가 포함되면 판결이 확정되기 전이라도 임차인은 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.