임대차
원고(임차인) A는 피고(임대인) B와 임대차보증금 1,000만원, 월 차임 37만원으로 아파트 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 후 A는 발코니 창문 공사를 요청했고 B는 이에 동의하여 시공했으나, A는 창문 설치 후 발생한 냄새를 이유로 임대인의 채무불이행이라며 계약 해지 및 보증금 전액 반환을 요구하며 아파트에서 이사했습니다. 피고 B는 A가 연체한 월 차임과 미납 관리비를 정산해야 보증금을 반환할 수 있다고 주장했습니다. 이에 A는 보증금 반환을 청구하는 본소 소송을 제기했고, B는 미지급 차임 및 손해배상을 청구하는 반소 소송을 제기했습니다. 사건은 여러 차례의 항소와 파기환송을 거쳐 최종적으로 계약 종료 시기와 보증금 정산 범위에 대한 판단을 받게 되었습니다.
임차인 A는 아파트 발코니 창문 공사 후 발생한 냄새로 인해 아파트에서 거주하기 어렵다고 주장하며 임대차 계약 해지와 보증금 전액 반환을 요구했습니다. 이에 피고 B는 연체된 월세와 미납 관리비를 공제한 후 보증금을 반환하겠다고 맞섰습니다. 이사 후에도 양측은 계약 해지 시점, 아파트 인도 여부, 미납 금액 및 원상회복 비용 등에 대한 의견 차이를 좁히지 못하여 법적 분쟁으로 이어졌습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 임대차 계약이 임대인의 채무불이행으로 해지되었는지, 혹은 쌍방 간에 묵시적 합의 해지가 이루어졌는지 여부와 계약 종료 시점이었습니다. 또한 임차인 A가 임대차 목적물인 아파트를 제대로 인도했는지 여부와, 미지급 월세 및 관리비, 그리고 이사 후 발생한 보일러 배관 동파로 인한 원상회복 비용 등이 임대차보증금에서 공제될 수 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 임대차 계약이 임대인의 채무불이행으로 해지되었거나 묵시적으로 합의 해지되었다는 원고 A의 주장을 받아들이지 않고, 계약 기간 만료일인 2020년 11월 30일에 계약이 종료되었다고 판단했습니다. 또한 원고 A가 이미 2020년 11월 30일 이전에 아파트 인도를 완료했다고 보아, 피고 B의 불법점유로 인한 손해배상 청구는 기각했습니다. 보일러 배관 동파로 인한 원상회복 비용 청구 역시 원고 A의 책임으로 보기 어렵다고 판단하여 기각했습니다. 최종적으로 원고 A가 피고 B에게 지급해야 할 미지급 차임 및 관리비(9,304,600원 + 1,891,090원 = 11,195,690원)에서 임대차보증금 10,000,000원을 공제한 나머지 1,195,690원을 원고 A가 피고 B에게 지급하도록 판결했습니다. 이에 대한 지연손해금은 2020년 12월 1일부터 2021년 9월 24일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하여 지급하도록 명령했습니다.
결과적으로 임대차 계약은 원래 정해진 기간 만료일에 종료된 것으로 보았고, 임차인의 일방적인 이사 및 열쇠 반환에도 불구하고 보증금 반환 조건에 대한 합의가 없었으므로 합의 해지는 인정되지 않았습니다. 임차인의 미납 월세와 관리비는 보증금에서 공제되었으며, 임차인은 보증금을 초과하는 연체료 및 미납 관리비 일부인 1,195,690원을 임대인에게 추가로 지급하게 되었습니다. 아파트 인도 의무는 열쇠를 경비실에 맡기고 임대인에게 통보함으로써 완료된 것으로 인정되었고, 이사 후 발생한 동파 피해에 대한 책임은 임차인에게 물을 수 없다고 판단되었습니다.
계약의 합의해지 법리: 계약이 묵시적으로 합의 해지되려면 당사자 쌍방이 계약실현 의사의 결여 또는 포기로 계약을 실현하지 않을 의사가 일치해야 합니다. 특히 임대차 계약에서 보증금 반환과 같은 중요한 법률관계에 대한 약정 없이 계약만 종료하기로 합의하는 것은 경험칙상 이례적이므로, 임대차보증금 반환에 관한 합의까지 이루어져야만 합의 해지가 성립하는 것으로 봅니다. 이 사건에서 원고가 보증금 전액 반환을 조건으로 해지를 요구했고 피고는 차임 정산 후 반환을 주장했으므로, 합의 해지는 인정되지 않았습니다. 민법 제654조(준용규정) 및 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권): 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환할 때 원상회복의무를 부담합니다. 원상회복의 내용과 범위는 계약 체결 경위, 임대 당시 목적물 상태, 임차인의 수리·변경 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해집니다. 이 사건에서는 임차인 이사 후 발생한 보일러 배관 동파에 대해 임차인의 귀책사유가 입증되지 않았고, 배관이 아파트 구조에 매립된 부분이어서 임대인의 관리 영역에 속한다고 보아 원상회복 비용 청구가 받아들여지지 않았습니다. 부동산 인도의 의미: 부동산 인도는 점유를 이전하는 것을 의미하며, 사실상의 지배는 물리적·현실적 지배만을 의미하는 것이 아니라 사회통념에 따라 합목적적으로 판단됩니다. 임차인이 이사 후 현관문 열쇠를 아파트 경비실에 맡기고 임대인에게 통보한 경우, 임대인이 열쇠를 회수할 수 있는 상황이었다면 임차인의 인도의무는 완료된 것으로 볼 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 열쇠를 경비실에 맡기고 임대인에게 통보했으며, 새로운 임차인을 구하는 데 협조했으므로 인도의무는 완료된 것으로 판단되었습니다.
임대차 계약 해지 시에는 보증금 반환 및 정산 조건에 대해 명확히 합의하는 것이 매우 중요합니다. 단순히 이사하고 열쇠를 반환하는 것만으로는 계약이 합의 해지된 것으로 인정되지 않을 수 있습니다. 임대차 목적물 인도는 열쇠를 관리실이나 경비실에 맡기고 임대인에게 통보하는 등 임대인이 점유를 회복할 수 있도록 하면 완료된 것으로 볼 수 있습니다. 임대인이 열쇠를 즉시 찾아가지 않더라도 임차인의 인도 의무 이행은 인정될 수 있습니다. 임차인이 이사 나간 후 발생한 건물 유지보수 문제(예: 동파)에 대해서는, 임차인의 귀책사유(고의 또는 과실)가 명확히 입증되지 않는 한 임대인의 책임으로 간주될 수 있습니다. 특히 건물 구조적 문제는 임대인의 관리 영역으로 판단될 여지가 큽니다. 임대차보증금은 연체된 월세, 미납 관리비 등 임차인의 채무를 공제하고 남은 금액이 반환됩니다. 모든 금전적 정산 내역은 증빙자료를 통해 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 계약 기간 만료 전 이사를 할 경우, 다음 임차인을 구하는 데 협조하는 행위(예: 중개업소를 통한 매물 등록, 아파트 공개)는 임차인의 인도 의무 이행을 방해하는 행위로 보지 않습니다.
