지역주택조합원 지위 상실과 대물변제 계약 효력 상실 사건

원고들이 K지역주택조합에 가입한 후 주택법상 지역주택조합원 자격 요건인 세대주 지위를 상실하자, 조합원 지위 부존재 및 대물계약 무효 확인을 청구한 사건입니다. 법원은 원고들이 법률이 정한 자격을 상실했으므로 조합원 지위가 없고, 이에 따라 조합원 지위를 전제로 체결된 대물계약도 효력을 잃었다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E, F, G, H): K지역주택조합과 조합가입계약 및 대물계약을 체결한 후 주소지 이전 또는 세대주 변경 등으로 주택법상 지역주택조합원 자격을 상실한 사람들입니다.
• 피고 (K지역주택조합): 서울 특정 지역 공동주택 건축을 목적으로 설립되어 2017년 4월 28일 설립인가를 받은 지역주택조합입니다.

분쟁 상황

원고들은 K지역주택조합과 아파트 공급을 위한 조합가입계약과 소유 부동산을 아파트 대금으로 대체하는 대물계약을 동시에 체결했습니다. 이후 원고들은 주소지를 변경하거나 세대주를 다른 사람으로 바꾸는 등의 이유로 주택법이 정한 지역주택조합원의 필수 요건인 '세대주' 지위를 잃게 되었습니다. 원고들은 자격 상실을 이유로 더 이상 조합원이 아니며, 조합원 지위를 전제로 한 대물계약도 무효임을 주장하며 소송을 제기했고, 피고 조합은 계약이 여전히 유효하다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

원고들이 주택법상 지역주택조합원 자격을 상실하여 피고 조합원 지위가 부존재하는지, 원고들의 조합원 자격 상실이 대물계약의 효력에 영향을 미치는지, 그리고 대물계약의 무효 여부 및 소송의 확인 이익 유무가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

1. 원고들은 피고 K지역주택조합의 조합원이 아님을 확인한다.
2. 원고들과 피고 K지역주택조합 사이에 각 해당 계약일자에 체결된 각 대물계약의 효력은 존재하지 아니함을 확인한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 원고들이 조합가입계약 체결 후 다른 부동산으로 세대원으로 전입하거나 세대주를 타인으로 변경하는 등 주택법 및 시행령에서 정한 '세대주' 자격을 상실했음을 인정했습니다. 주택법상 조합원 자격 요건은 당사자의 의사로 배제할 수 없는 강행 규정이므로, 자격 상실로 원고들은 당연히 조합원 지위를 잃었다고 보았습니다. 또한, 대물계약은 원고들이 피고 조합의 조합원이거나 향후 조합원으로 가입하는 것을 전제로 체결되었으므로, 원고들의 조합원 지위 상실을 '해제조건'으로 보아 해제조건 성취로 대물계약의 효력도 상실했다고 판단했습니다. 가사 해제조건이 없더라도, 조합원 지위 상실로 조합가입계약이 효력을 잃은 이상 경제적, 사실적 일체로 체결된 대물계약 역시 민법상 일부 무효 법리에 따라 효력을 잃는다고 보았습니다. 피고가 제기한 '원고들이 투기 목적으로 자격을 상실했으니 신의칙에 반한다'는 주장도 주택법의 입법 취지와 투기 목적을 인정할 만한 증거 부족을 이유로 기각되었습니다. 결국 법원은 원고들의 청구를 모두 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 제11조 제7항 및 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호는 지역주택조합 조합원 자격으로 '주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택 또는 소형주택을 1채 소유한 세대주'일 것을 규정합니다. 이는 무주택 서민의 주거 안정을 위한 강행 규정으로, 이 요건을 상실하면 조합원 자격이 자동으로 상실됩니다. 법률행위의 해제조건이란 어떤 조건이 성취되었을 때 법률행위의 효력이 소멸하는 것을 말합니다. 이 사건에서는 대물계약이 원고들이 조합원 지위를 유지하는 것을 해제조건으로 체결되었다고 보았으며, 조합원 자격 상실로 이 해제조건이 성취되어 대물계약의 효력이 사라졌습니다. 민법 제137조는 법률행위의 일부분이 무효인 경우 그 전부를 무효로 함이 원칙이나, 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효로 본다고 규정합니다. 법원은 조합가입계약과 대물계약이 경제적, 사실적으로 일체이므로, 조합원 지위 상실로 조합가입계약이 효력을 잃으면 대물계약 또한 효력을 잃는다고 판단했습니다. 확인의 이익은 원고의 권리나 법률상의 지위에 현존하는 불안·위험이 있고, 확인 판결을 받는 것이 분쟁을 근본적으로 해결하는 가장 유효하고 적절한 수단일 때 인정됩니다. 이 사건에서 법원은 조합원 지위 부존재 및 대물계약 무효 확인이 향후 발생할 수 있는 분쟁을 해결하는 데 필요하다고 보아 확인의 이익을 인정했습니다. 신의성실의 원칙(신의칙)은 권리 행사와 의무 이행을 신의에 좇아 성실히 해야 한다는 원칙으로, 법원은 주택법의 입법 취지(무주택 서민 주거 안정)를 고려할 때 이 원칙의 적용에 신중해야 하며, 원고들이 투기 목적으로 자격을 상실했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 피고의 주장을 기각했습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 경우, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 등 관련 법규에서 정한 조합원 자격 요건(예: 무주택 또는 소형주택 세대주)을 반드시 확인하고, 이 자격을 입주 가능일까지 유지해야 합니다. 자격 요건은 강행 규정이므로, 가입 후 주소 변경이나 세대주 변경 등으로 인해 자격을 상실하면 자동으로 조합원 지위가 상실될 수 있습니다. 조합가입계약과 함께 체결되는 대물계약은 조합원 지위에 종속될 수 있으므로, 조합원 자격 상실이 대물계약 효력에 미칠 영향을 미리 확인해야 합니다. 조합규약이나 계약서의 '일체의 이의를 제기하지 않는다'와 같은 조항은 약관규제법에 따라 무효가 될 가능성이 있으므로 법률 전문가와 상의하여 검토해야 합니다. 대물변제 계약 시에는 소유 부동산의 권리가액 산정 방식과 향후 공급받을 아파트 공급가액의 변동 가능성을 명확히 파악하여 예상치 못한 손해를 방지해야 합니다. 지역주택조합 사업은 토지확보율이나 사업 진행 상황이 불확실할 수 있으므로, 계약 전 충분한 정보를 확인하고 중요한 사항에 대한 고지가 사실과 다를 경우 기망 또는 착오를 주장할 수 있습니다.