임대차보증금 반환 지연으로 인한 손해배상 청구 사건

임차인 A가 임대차 계약 만료 후 주택을 인도했음에도 임대인 B가 임대차보증금 반환을 지체하여 발생한 잔여 보증금과 지연손해금을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인의 주택 인도 시점부터 임대인의 보증금 반환 의무 이행 지체가 시작된 것으로 보고, 임대인이 이후 일부 지급한 보증금을 민법상 법정변제충당 순서에 따라 지연손해금에 먼저 충당한 후 원금에 충당하여 최종적으로 임대인에게 미지급된 보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 성북구 C아파트 D호의 임차인으로 임대차보증금 반환을 청구한 당사자
• 피고 B: 서울 성북구 C아파트 D호의 소유자이자 임대인으로 임대차보증금 반환 의무가 있는 당사자

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 소유의 아파트에 대해 임대차보증금 7억 5천만 원의 임대차계약을 2018년 5월 10일부터 2020년 5월 10일까지 체결했습니다. 원고는 계약 종료 6개월 전인 2019년 12월 11일 계약 갱신 거절을 통보하였고, 2020년 5월 10일 계약은 만료되었습니다. 그러나 피고는 보증금을 즉시 반환하지 않았고, 원고는 2020년 7월 10일에 주택을 인도했습니다. 피고는 이후 2020년 6월 9일, 6월 23일, 8월 28일, 11월 10일에 걸쳐 보증금을 일부씩 나누어 반환했습니다. 이에 원고는 미반환된 보증금 잔액과 주택 인도일 이후 발생한 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차계약 종료 후 임차인이 주택을 인도했음에도 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우 발생하는 지연손해금의 계산 시점과 분할 변제된 금액에 대한 민법상 법정변제충당 원칙의 적용 여부입니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 1,525,792원과 이에 대하여 2020. 11. 11.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금을 지급해야 하며 소송비용은 피고가 부담합니다.

결론

임대차계약 종료 후 임차인이 주택을 인도했음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 지체한 경우, 임대인은 보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 특히, 보증금 일부를 나누어 갚을 때에는 민법이 정한 법정변제충당 원칙에 따라 이자(지연손해금)가 원금보다 먼저 갚아지는 것으로 계산됩니다. 또한 소송이 제기된 경우에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 높은 이율의 지연손해금이 적용될 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

본 판결은 임대차보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 계산과 관련하여 민법의 변제충당 원칙과 소송촉진 등에 관한 특례법을 적용했습니다.

• 민법 제477조 (변제충당의 법정순서)​: 여러 채무가 있는 경우 채무자가 어느 채무에 대하여 변제할 것인지를 지정하지 않고 변제를 하면 법이 정한 순서에 따라 변제충당이 이루어집니다. 이 사건에서는 피고가 원고에게 보증금을 일부씩 나누어 갚을 때, 원금과 그에 대한 지연손해금이 동시에 있었으므로, 별도의 합의가 없었기에 법정변제충당 원칙이 적용되었습니다.

• 민법 제479조 (동전)​: 변제충당의 법정순서 중 이자와 원금이 동시에 있을 때에는 이자를 먼저 갚는 것으로 규정하고 있습니다. 즉, 빚을 갚을 때 원금과 이자가 있다면 특별한 약정이 없는 한 이자를 먼저 갚는 것으로 처리됩니다. 따라서 피고가 지급한 보증금은 먼저 발생한 지연손해금에 충당되고, 남은 금액이 보증금 원금에 충당되어 최종적으로 남아있는 보증금 원금과 지연손해금이 계산되었습니다.

• 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무의 이행을 지체하여 소송이 제기된 경우, 소장이 송달된 다음 날부터 법원이 정하는 높은 이율(이 사건에서는 연 12%)로 지연손해금을 지급하도록 하는 법률입니다. 이 사건에서도 2020년 11월 11일(판결 선고 이전 일정 시점)부터는 민법상 이율(연 5%)이 아닌 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율이 적용되어 지연손해금이 계산되었습니다.

참고 사항

임대차계약이 만료되면 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 하며 임차인은 주택을 동시에 인도해야 합니다. 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우 임차인은 주택을 인도한 시점부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 보증금 반환이 늦어질 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 분할하여 지급할 때에는 민법상 법정변제충당 원칙에 따라 이자나 지연손해금이 원금보다 먼저 충당되므로, 임대인은 정확한 계산을 통해 지연 이자를 최소화해야 합니다. 또한, 소송이 제기되면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 높은 이율(연 12%)의 지연손해금이 적용될 수 있으니 신속하게 보증금을 반환하는 것이 중요합니다.