가압류된 토지 경매로 산 사람이 재건축조합의 매도청구에 따른 집행을 막은 사건

한 개인이 2002년부터 설정된 가압류에 기초한 강제경매 절차를 통해 토지 지분을 매수하여 소유권을 얻었습니다. 한편 재건축정비사업조합은 2009년 가처분 등기를 하고 2011년 해당 토지의 원래 소유자 상속인들을 상대로 매도청구 소송에서 승소한 상태였습니다. 조합은 이 판결을 바탕으로 새로운 소유자에게 승계집행문을 받아 강제집행을 시도했으나, 새로운 소유자가 이에 이의를 제기하며 집행을 막아달라고 법원에 신청한 사건입니다.

관련 당사자

• 신청인 A: 강제경매 절차에서 이 사건 대상 토지를 매수하여 소유권을 취득한 사람
• 피신청인 B주택재건축정비사업조합: 이 사건 대상 토지를 포함한 지역에서 재건축사업을 추진하며, 조합설립에 동의하지 않은 소유자를 상대로 매도청구권을 행사한 조합
• R: 이 사건 대상 토지의 원래 2분의 1 지분 소유자 (2000년 사망)
• C, D, E, F, G, H, I, J: R의 상속인들 중 매도청구 소송의 당사자가 된 사람들 (실질적으로는 D이 단독 상속)
• 한국자산관리공사: R에 대한 채권에 기하여 이 사건 대상 토지에 가압류를 신청하고, 후에 양수금 청구 소송을 제기한 채권자
• U 주식회사: 한국자산관리공사로부터 채권을 양수받아 강제경매를 신청하고 D 명의로 소유권이전등기를 마친 회사

분쟁 상황

R은 여러 토지 지분(이 사건 대상 토지)의 절반을 소유하고 있었으나 2000년에 사망했습니다. 2002년, 한국자산관리공사는 R에 대한 채권으로 이 사건 대상 토지에 가압류를 설정했습니다. R의 상속인들 중 D이 단독 상속인이 되었고, 한국자산관리공사로부터 채권을 양수받은 U 주식회사는 D을 상대로 승소한 뒤 이 가압류를 바탕으로 강제경매를 신청했습니다. 신청인은 이 강제경매 절차에서 2015년 8월 20일 이 사건 대상 토지를 매수하여 소유권을 취득했습니다. 한편 피신청인 재건축조합은 2008년경 재건축 사업을 추진하며, 조합설립에 동의하지 않은 R의 상속인들을 상대로 2008년에 매도청구 소송을 제기하여 2011년에 승소 판결(이 사건 제2판결)을 받았습니다. 피신청인은 매도청구권을 보전하기 위해 2009년 2월 25일 이 사건 부동산에 처분금지 가처분 등기를 마쳤습니다. 신청인이 경매로 소유권을 취득하자 피신청인의 가처분 목적물은 이 사건 대상 토지를 제외한 부분으로 변경되었습니다. 이후 피신청인은 이 사건 제2판결에 따라 신청인을 상속인들의 승계인으로 보고 승계집행문을 신청하여 법원으로부터 부여받았습니다. 이에 신청인은 승계집행문 부여에 이의를 제기하고 강제집행을 불허해달라는 신청을 했습니다.

핵심 쟁점

재건축정비사업조합이 매도청구 소송에서 승소한 판결을, 그 소송의 변론종결 이후 선행 가압류에 기한 강제경매를 통해 해당 토지를 취득한 새로운 소유자에게 집행할 수 있는지가 쟁점입니다. 구체적으로 새로운 소유자가 기존 판결의 '승계인'에 해당하는지 여부와 선순위 가압류에 기한 소유권 취득이 후순위 가처분에 우선하는지 여부가 핵심입니다.

법원의 판단

1. 피신청인과 C, D, E, F, G, H, I, J 사이의 서울북부지방법원 2008가합8656 매도청구 사건의 판결에 대해, 위 법원 법원주사 K가 2016년 11월 28일 신청인을 C, D, E, F, G, H, I, J의 승계인으로 하여 내어 준 승계집행문은 이를 취소한다.
2. 위 집행력 있는 판결정본에 기한 강제집행을 허용하지 않는다.

결론

법원은 이 사건 대상 토지에 대한 가압류 등기가 2002년 5월 22일에 먼저 마쳐졌고, 피신청인의 처분금지 가처분 등기는 그 후인 2009년 2월 25일에 마쳐졌으므로, 선행 가압류에 기한 강제경매 절차를 통해 소유권을 취득한 신청인은 피신청인의 가처분에도 불구하고 유효하게 소유권을 주장할 수 있다고 보았습니다. 또한, 재건축조합의 매도청구권은 채권적 청구권으로 특정인에게만 효력이 있는 상대적인 권리이며, 매도청구 소송의 변론종결 이후에 경매로 해당 토지의 소유권을 취득한 신청인은 민사소송법상 '변론종결 후의 승계인'에 해당하지 않아 매도청구 판결의 효력이 미치지 않는다고 판단했습니다. 따라서 피신청인이 신청인을 상대로 받은 승계집행문은 취소되어야 하며, 이에 기한 강제집행은 불허된다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 부동산의 가압류, 가처분, 매도청구권 등 복잡한 권리 관계에 대한 중요한 법리를 다루고 있습니다. 첫째, 부동산에 대한 가압류와 가처분 등기 중 어떤 것이 더 우선하는지에 대한 문제입니다. 법원은 가압류 등기가 2002년 5월 22일에 먼저 마쳐지고, 피신청인의 처분금지 가처분 등기가 그 후인 2009년 2월 25일에 마쳐진 점을 중요하게 보았습니다. 선행하는 가압류가 본압류로 전이되어 강제경매가 진행된 경우, 그 가압류 후에 설정된 가처분 등기는 가압류권자나 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 신청인은 선행 가압류에 기한 강제경매를 통해 유효하게 소유권을 취득하고, 피신청인의 가처분에도 불구하고 이 소유권을 주장할 수 있습니다. 둘째, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조와 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제48조에 따른 매도청구권의 효력 범위에 대한 문제입니다. 도시정비법 제39조는 재건축조합이 조합 설립에 동의하지 않은 소유자에게 집합건물법 제48조를 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 규정합니다. 이 매도청구권은 특정인에 대한 소유권이전등기 청구로서, '채권적 청구권'에 해당하며 대인적이고 상대적인 효력을 가질 뿐입니다. 즉, 모든 사람에게 주장할 수 있는 대세적·절대적 효력을 가지는 것이 아닙니다. 셋째, 민사소송법 제218조 제1항의 '변론종결 후의 승계인' 범위에 대한 해석입니다. 이 조항은 판결의 효력이 변론종결 당시의 당사자와 그 승계인에게 미친다고 규정합니다. 그러나 이 사건과 같이 채권적 청구권에 기한 판결의 경우, 변론종결 후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 제3자는 원칙적으로 판결의 기판력이 미치는 '승계인'에 해당하지 않습니다. 대법원 판례(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30528 판결)도 채권적 청구권에 기한 판결의 변론종결 후 목적물을 취득한 제3자는 승계인에 해당하지 않아 판결의 효력이 미치지 않는다고 보았습니다. 따라서 신청인이 이 사건 대상 토지를 경매로 취득했다고 하여 원래 상속인들의 채무가 신청인에게 당연히 승계되는 것이 아니며, 피신청인이 신청인에게 매도청구 판결의 효력을 주장할 수 없습니다.

참고 사항

부동산에 대한 권리 관계를 확인할 때는 등기부등본상의 등기 순서가 매우 중요합니다. 가압류나 가처분 등 권리 제한 등기가 있다면 해당 등기가 언제 이루어졌는지 시점을 반드시 확인해야 합니다. 선행하는 가압류에 기해 강제경매가 진행되어 소유권을 취득하는 경우, 그 가압류 등기 이후에 설정된 가처분 등기는 원칙적으로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 즉, 선순위 가압류가 있는 상태에서 경매가 진행되었다면, 후순위 가처분이 있더라도 경매를 통해 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다. 재건축 조합의 매도청구권은 특정인에 대한 채권적인 성격을 가지므로, 매도청구 소송의 변론이 종결된 이후에 경매 등으로 해당 부동산의 소유권을 취득한 제3자는 조합의 매도청구 판결에 직접 구속되지 않을 수 있습니다. 부동산 경매에 참여할 때는 반드시 등기부등본을 상세히 확인하고, 선순위 권리, 특히 가압류, 가처분, 근저당 등 모든 권리관계를 파악하여 자신이 인수할 권리나 소멸할 권리를 명확히 이해해야 합니다.