임차인 변경 후 부동산 인도집행이 지연된 건물 인도 사건

주식회사 M은 건물 일부를 주식회사 G에 전대하였으나, G가 계약을 위반하자 계약을 해지하고 부동산 인도를 위한 제소전화해를 진행했습니다. 이후 M은 G 및 그 관련자들인 D, E, F을 상대로 부동산 점유이전금지 가처분 및 건물 인도 소송을 제기하여 승소했으나, 집행 과정에서 집행관은 현장 점유관계 불명을 이유로 집행불능 결정을 여러 차례 내렸습니다. 이에 M은 집행에 관한 이의를 제기했고, 법원은 M의 신청을 받아들여 집행관에게 부동산 인도 집행을 실시하도록 명령했습니다. 법원은 현장에 채무자 명의가 없더라도 기존 판결과 정황상 채무자들이 여전히 점유하고 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 신청인 주식회사 M: 이 사건 건물 지하 1층 전체를 임차한 후, 그 일부를 피신청인 주식회사 G에게 전대한 회사입니다.
• 피신청인 주식회사 G: 신청인 주식회사 M으로부터 이 사건 건물의 일부를 전대받았으나 계약 위반으로 해지 통보를 받은 회사입니다.
• 피신청인 D: 피신청인 주식회사 G의 대표이사 아들이며, 호실 일부에서 P를 운영하였고, 피신청인 농업회사법인 주식회사 F의 사내이사로 등재된 개인입니다.
• 피신청인 E: 피신청인 주식회사 G의 대표이사 아들이며, 호실 일부에서 Q를 운영하였던 개인입니다.
• 피신청인 농업회사법인 주식회사 F: 피신청인 D가 사내이사로 등재되어 호실 일부에서 R을 운영하였던 회사입니다.
• 서울서부지방법원 소속 집행관 I: 이 사건 부동산 인도 집행을 담당하였던 공무원입니다.

분쟁 상황

신청인 주식회사 M은 피신청인 주식회사 G에게 상가 건물을 전대해주었으나, G가 임대차보증금 중 중도금 미지급, 차임 연체, 무단 전전대 등 계약을 위반하여 계약을 해지하고 부동산 인도를 요청했습니다. M은 G 및 G와 관련된 D, E, F을 상대로 건물 인도 소송을 제기하여 승소하고 제소전화해 조서까지 확보했습니다. 그러나 강제집행을 위임받은 집행관은 현장에 부착된 사업자등록증 등이 강제집행 대상 채무자의 명의가 아니거나, 집행 당시에는 채무자들이 영업을 중단하여 명의를 확인할 수 없다는 이유로 여러 차례 집행을 불능 처리했습니다. 이에 신청인 M은 부동산을 돌려받지 못하게 되자, 법원에 집행에 관한 이의신청을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

법원의 확정 판결 및 제소전화해 조서가 있음에도 불구하고, 실제 현장에서의 점유관계가 복잡하다는 이유로 집행관이 강제집행을 여러 차례 불능 처리한 경우, 신청인이 집행에 관한 이의신청을 통해 강제집행을 속행시킬 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 점유 주체가 변경되었거나 불분명해 보이는 상황에서 기존 판결의 채무자가 여전히 해당 부동산을 점유하고 있다고 볼 수 있는지 판단하는 것이 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

서울서부지방법원 소속 집행관 I은 서울서부지방법원 2021가합31057호 건물인도 사건의 집행력 있는 판결정본 및 수원지방법원 안양지원 2020자10087호 집행력 있는 화해조서정본에 기한 신청인의 위임에 따라 별지 목록 기재 부동산에 대한 인도 집행을 실시하라는 명령을 받았습니다.

결론

법원은 신청인의 주장을 받아들여, 비록 현장에서 채무자 명의가 직접적으로 확인되지 않더라도 기존 판결 내용, 제소전화해 조서, 이전의 가처분 집행 기록, 그리고 남아있는 집기 등을 종합적으로 고려할 때 피신청인들의 점유가 여전히 유지되고 있다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 집행관에게 부동산 인도 집행을 진행하라는 결정을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사집행법 제44조 (집행에 관한 이의)​: 이 사건은 집행관의 집행 처분이 부당하다고 보아 신청인 M이 '집행에 관한 이의신청'을 제기한 사례입니다. 이 조항은 강제집행 절차에 대해 실체적 또는 절차적 이의가 있을 때 법원에 이의를 제기할 수 있도록 규정하며, 법원은 이를 근거로 집행관의 판단이 잘못되었음을 확인하고 집행을 속행하도록 명령할 수 있습니다.
2. 민사소송법 제220조 및 민사집행법 제56조 제5호 (제소전화해의 효력)​: '제소전화해'는 당사자들이 소송 전에 화해 내용을 법원에 제출하고 법원의 인가를 받으면 확정 판결과 동일한 효력을 가지는 것을 말합니다. 신청인 M은 이 사건에서 제소전화해를 맺어두었으므로, 별도의 소송 없이 바로 강제집행을 할 수 있는 집행권원(강제집행을 할 수 있는 서류)을 가지고 있었습니다. 법원은 이 제소전화해 조서가 유효한 집행권원임을 인정하여 인도 집행의 근거로 삼았습니다.
3. 민사집행법 제258조 (부동산 인도 및 명도 강제집행)​: 부동산 인도 강제집행은 채무자가 부동산을 점유하고 있는 경우 이를 채권자에게 인도하도록 강제하는 절차입니다. 집행관은 현장에서 채무자의 점유를 확인하고 집행해야 하는데, 이 사건처럼 점유관계가 불분명해 보이는 경우 집행관은 집행불능을 선언하기도 합니다. 하지만 법원은 실제 점유가 채무자에게 있다고 판단되면 집행관에게 집행을 지시할 수 있습니다.
4. 점유의 판단 원칙: 법원은 단순히 현장에 있는 사업자등록증 명의만으로 점유자를 판단하는 것이 아니라, 실제 영업 활동 여부, 남아있는 물건의 소유 관계, 기존 가처분 집행 기록, 관련자들의 관계 등을 종합적으로 고려하여 누가 실질적인 점유자인지를 판단합니다. 이 사건에서는 피신청인들이 비록 영업을 중단했거나 다른 명의가 확인되더라도, 기존 판결 및 남아있는 물건 등을 통해 여전히 실질적인 점유를 유지하고 있다고 보았습니다.
5. 부동산점유이전금지가처분의 효력: 신청인 M은 이 사건에서 D, E, F에 대해 '부동산점유이전금지가처분' 결정을 받아두었습니다. 이 가처분은 채무자가 해당 부동산의 점유를 제3자에게 이전하는 것을 금지하며, 만약 점유가 이전되더라도 채무자에 대한 본안 판결의 집행력을 제3자에게 미치게 하는 효력(상대효)이 있습니다. 이 가처분이 있었기 때문에 점유관계가 복잡해지더라도 기존 판결의 효력이 유지되어 집행을 속행할 수 있는 중요한 근거가 되었습니다.

참고 사항

1. 점유관계 확인의 중요성: 전대차 계약 해지 등으로 부동산 인도를 받을 때, 실제 점유자가 누구인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히 사업자등록증 등 영업 명의가 다른 사람으로 되어 있다면 집행 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.
2. 제소전화해의 활용: 전대차 계약 시 미리 제소전화해를 맺어두면 분쟁 발생 시 소송 절차 없이 바로 강제집행을 할 수 있는 강력한 집행권원(확정 판결과 동일한 효력)을 확보할 수 있습니다.
3. 부동산점유이전금지 가처분: 인도 소송이나 집행 절차를 진행하기 전에 '부동산점유이전금지 가처분'을 신청하여 점유자가 다른 사람에게 부동산 점유를 이전하는 것을 막아야 합니다. 이 가처분이 없으면 소송 중 점유자가 바뀌었을 때 승소하더라도 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.
4. 집행에 관한 이의신청: 강제집행 과정에서 집행관의 처분에 이의가 있거나 집행이 부당하게 이루어질 경우 '집행에 관한 이의신청'을 통해 법원에 재검토를 요청할 수 있습니다. 특히 이 사건처럼 집행관이 현장 점유 관계를 잘못 판단하여 집행불능 결정을 내린 경우 유용하게 활용될 수 있습니다.
5. 지속적인 점유 상태 입증 자료 확보: 강제집행이 여러 번 지연되거나 불능되는 경우, 채무자(점유자)가 비록 영업을 중단했더라도 실제로 그곳을 떠나지 않았고 물건 등이 남아있어 여전히 점유하고 있다는 점을 입증할 수 있는 사진, 영상, 증언 등의 자료를 꾸준히 확보하는 것이 유리합니다.