확정일자 신청

상가건물을 임차하여 음식점을 창업하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 함께 부여받으면 확정일자를 기준으로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

확정일자란?

• “확정일자”란 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다(「상가건물 임대차 보호법 」제4조제1항 참조).

확정일자의 효력

• 「상가건물 임대차보호법」에 따르면, 건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

적용대상

• 확정일자를 받은 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하지 않는 임대차에 해당해야 합니다.

확정일자 신청

• 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다(다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있음)(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제1항)

• 임차인은 상가건물 소재지 세무서장(이하 "관할 세무서장"이라 함)에게 「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 별지 제1호서식의 확정일자 신청서를 작성하여 제출하여야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 」 제2조제1항 본문).

  • 다만, 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 확정일자 신청서와 함께 그 부분의 도면을 제출하여야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제1항 단서).

• 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있습니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제3항).

확정일자 신청 시 제출 서류

• 임차인은 위에 따른 확정일자 신청 시 다음의 서류를 제시하여야 합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제2항).

  • 다음의 사항이 적혀 있는 계약서 원본

    • 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물·면적, 임대차기간, 보증금·차임
    • 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인

  • 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류

확정일자 부여

• 확정일자는 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제2항).

  • 관할 세무서장은 계약서 원본의 여백(여백이 없는 경우에는 뒷면을 말함)에 「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 별지 제2호서식의 확정일자인을 찍고, 확정일자인의 인영(印影) 안에 날짜와 확정일자번호를 아라비아숫자로 적은 후 같은 서식의 확정일자용 관인(官印)을 날인하는 방법으로 확정일자를 부여합니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조제1항).

  • 계약서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)해야 합니다. 다만, 간인은 구멍 뚫기 방식으로 갈음할 수 있습니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조제2항).

• 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제3항).

확정일자 교부

• 관할 세무서장은 확정일자를 부여한 계약서를 복사하여 사본과 원본을 간인한 후 원본을 신청인에게 내줍니다(「상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조제3항).