임대차
상가 임대인인 피고 B는 2016년 원고 A에게 상가를 임대하였고, 2018년 재계약을 통해 임대차보증금 7천만 원에 월세 310만 원으로 계약을 유지했습니다. 원고 A는 2022년 4월 14일 임대차계약을 해지하고 점포를 피고 B에게 명도했으나, 2022년 2월 10일 이후의 월세는 지급하지 않았습니다. 원고 A는 연체 차임 및 전기요금을 공제한 나머지 임대차보증금을 반환해달라고 요구했으나, 피고 B는 추가로 상당한 액수의 원상회복비용을 공제해야 한다고 주장하며 양측 간 보증금 반환 범위에 대한 분쟁이 발생했습니다.
원고 A는 피고 B로부터 상가 점포를 임차하여 사용하던 중 계약을 해지하고 점포를 명도했습니다. 임대차보증금 7천만 원의 반환을 요구했으나, 임대인인 피고 B는 원고 A가 연체한 월세와 미납 전기요금 외에도, 천장 마감재 및 틀 철거, 못 제거 및 미세균열 복구, 환기 통풍구멍 보수, 페인트 보수, 주방 타일 보수 등에 대한 원상회복비용 총 30,816,802원을 공제해야 한다고 주장했습니다. 원고 A는 천장 철거는 피고의 요구에 의한 것이라고 주장했고, 화장실 복원, 분리벽면 칸막이 재설치, 화단 재조성, 허물어진 벽면 축대 보수 등은 임대차 당시 이미 철거되었거나 존재하지 않았으므로 자신의 책임이 아니라고 반박했습니다. 또한 간판 나무 잔해물, 철제 녹 제거, 후문 손잡이 보수 등은 시간의 경과에 따른 자연적인 현상이므로 공제 대상이 아니라고 주장했습니다.
상가 임대차 계약 종료 후, 임대인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금의 최종 액수는 얼마인가? 특히, 연체된 월세, 미납 전기요금 외에 임대인이 주장하는 다양한 원상회복비용 중 실제 임차인이 부담해야 할 범위는 어디까지인가?
법원은 피고 B가 원고 A에게 46,797,829원 및 이에 대해 2022년 5월 9일부터 2023년 4월 13일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율에 따른 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용 중 30%는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차보증금 7천만 원에서 원고 A가 연체한 2개월 4일분의 차임 6,613,333원, 미납 전기요금 316,520원, 그리고 일부 인정된 원상복구비용 16,272,318원을 공제해야 한다고 판단했습니다. 총 공제액은 23,202,171원이며, 이를 제외한 46,797,829원을 피고 B가 원고 A에게 반환해야 한다고 결론 내렸습니다. 특히, 공실 기본요금이나 이미 철거되었거나 자연적인 마모로 인한 원상회복비용은 임차인의 부담이 아니라고 판단하여 피고의 주장을 일부 기각했습니다.
임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차물을 임대인에게 반환하고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다 (민법 제615조, 제618조, 제623조 등). 이 경우 임대인은 임대차보증금에서 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 채무, 즉 연체 차임, 미납 관리비, 손해배상금 등을 공제한 나머지 금액을 반환해야 합니다. 임차인은 임차물에 대한 원상회복 의무를 부담하지만, 이는 임차인이 임차 당시의 상태로 회복하는 것을 의미하며, 통상적인 사용에 따른 자연적인 마모나 노후화로 인한 가치 감소는 임차인이 부담할 부분이 아닙니다 (대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 등). 또한, 임차인이 임차 당시부터 존재하지 않았던 시설물의 복구 비용을 부담할 의무는 없습니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않는 경우, 임차인은 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 민법상 연 5%의 지연손해금을 청구할 수 있으며, 이행 지체에 대한 책임이 인정되면 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 더 높은 연 12%의 지연손해금이 적용될 수 있습니다.
상가 임대차 계약 시, 계약 시작 시점의 점포 상태를 사진이나 영상으로 명확하게 기록해 두는 것이 좋습니다. 특히, 천장이나 벽면 등 주요 구조물의 상태와 시설물 설치 여부를 상세히 기록해두면, 계약 종료 시 원상회복 의무 범위에 대한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 또한, 임대인의 요구로 시설물을 변경하거나 철거하는 경우에는 그 내용을 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 건물의 통상적인 사용에 따른 자연적인 마모나 노후화, 또는 임대차 계약 당시 이미 존재하지 않았던 시설의 복구 비용은 일반적으로 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않으므로, 이 부분을 명확히 주장할 수 있도록 증거를 확보해야 합니다. 임차인 퇴거 후 발생하는 공실에 대한 기본요금 등은 임차인이 아닌 임대인이 부담해야 하는 경우가 많으니 이 점도 참고하십시오.
