손해배상 · 기타 민사사건
원고들이 피고에게 부동산을 매도하기로 계약했으나 피고가 계약금 미지급 상태에서 계약 진행을 거부하여 원고들이 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 매매계약이 유효하게 성립되었고 피고의 계약금 미지급 및 계약 이행 거절은 채무불이행에 해당하여 계약이 해제되었다고 판단했습니다. 또한 계약서에 명시된 계약금 1억 5천만 원을 손해배상 예정액으로 보았으나 제반 사정을 고려하여 이를 50% 감액한 7천 5백만 원으로 정했습니다. 이에 따라 피고는 원고들에게 각 3천 7백 5십만 원(총 7천 5백만 원)과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고들과 피고는 2021년 12월 7일 서울 소재 부동산을 14억 7천만 원에 매매하기로 계약했습니다. 계약금 1억 5천만 원 중 3천만 원은 당일 지급하고 나머지는 12월 16일 지급하며 중도금과 잔금 지급일도 정했습니다. 계약서에는 매수인이 중도금 지급 전 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고 채무불이행 시 상대방은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있으며 손해배상 기준은 계약금으로 본다고 명시되어 있었습니다. 그러나 피고는 계약서 작성 후 집에 돌아가 공인중개사를 통해 계약을 진행하지 않겠다는 의사를 통보했습니다. 원고들은 계약 이행을 촉구했으나 피고는 거절했고 이에 원고들은 12월 14일 피고에게 계약금 지급을 최고하며 불이행 시 자동 해제됨을 통지했습니다.
이 사건 부동산 매매계약이 유효하게 성립되었는지, 계약금 미지급 상태에서의 계약 해제 통보가 유효한지, 그리고 채무불이행에 따른 손해배상액의 범위와 감액 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고가 원고들에게 각 37,500,000원씩, 총 75,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. 이에 더하여 2022년 1월 22일부터 2022년 10월 26일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고들과 피고가 각 50%씩 부담하도록 했습니다.
법원은 부동산 매수인의 계약금 미지급 및 계약 이행 거절은 채무불이행에 해당하며 계약 해제로 인한 손해배상 예정액은 계약금의 50%로 감액하여 지급해야 한다고 최종 판단했습니다.
1. 민법 제544조 (이행지체와 해제) 이 조항은 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 명확히 표시한 경우에는 최고 없이도 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 계약 당일 계약 진행을 하지 않겠다는 의사를 표시하고 계약금 지급을 거부함으로써 미리 이행 거절의사를 명확히 했으므로 원고들의 최고 후 계약 해제는 적법하다고 보았습니다.
2. 민법 제398조 제2항 (손해배상액의 예정 감액) 이 조항에 따라 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 법원은 매매계약의 체결 경위, 계약금 미지급 경위, 채무불이행 시기 등 여러 사정을 고려하여 약정된 손해배상 예정액(계약금 1억 5천만 원)을 50% 감액하는 것이 타당하다고 판단했습니다.
3. 민법 제398조 제4항 (위약금의 추정) 이 조항은 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정된다고 규정합니다. 이 사건 매매계약서 제6조에 '손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항은 손해배상액의 예정으로 보았고 계약금 계약이 성립하지 않았더라도 손해배상액의 예정 약정은 유효하다고 판단했습니다.
4. 계약 성립의 원칙 계약은 당사자 간에 본질적인 사항에 대한 의사의 합치가 있어야 성립합니다. 법원은 이 사건 매매계약서의 상세한 내용과 작성 경위, 당사자들의 협의 과정 등을 종합하여 매매계약이 적법하게 성립했다고 보았습니다.
5. 반사회질서 행위의 무효 사회질서에 위반하는 법률행위는 무효이지만 매도인의 양도소득세 감경을 위한 주민등록 유지 특약은 그 목적이나 동기에 불과하며 특약 자체가 사회질서에 위반된다고 볼 수 없어 무효 주장을 배척했습니다.
유사한 부동산 매매 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
“명쾌하게 사건 해결 방향을 잡아드리는 실력 있는 변호사입니다.”
“명쾌하게 사건 해결 방향을 잡아드리는 실력 있는 변호사입니다.”
1. 이 사건의 쟁점 부동산매매계약에서, 계약체결시부터 해제시까지의 기간이 비교적 짧은 경우(이 사건처럼 계약 당일 매수인이 계약금조차 지급하지 않으면서 이행거절 의사를 밝히는 경우)에도 매도인이 매수인에게 매매대금의 10%에 해당하는 위약금의 지급을 온전히 청구할 수 있는지가 이 사건의 쟁점입니다. 2. 이 사건의 결과 민법 제398조 제2항이 위약금(손해배상액의 예정)은, 법관이 제반 사정을 고려하여 적당히 감액할 수 있는 것으로 규정하고 있기 때문에 계약체결시부터 해제시까지의 기간이 짧다면 감액을 받을 가능성이 크지만 피고 측 주장을 최대한 반박하고, 원고 측 사정을 최대한 어필한다면 감액을 최소화시켜 만족할만한 배상을 이끌어내는 것이 가능합니다. 이 사건의 경우, 아무래도 금액 자체가 크다 보니 소송 중간에 진행되었던 조정절차에서 청구금액의 1/4 가량의 금액만 지급하라는 내용으로 강제조정결정이 내려지기도 하는 등 법원을 설득하기가 여간 어렵지 않았는데요. 위 강제조정결정에 대해 이의를 제기한 뒤 부동산거래의 관행이나 위약금 제도의 의의 등을 고려했을 때 그러한 식의 대폭적인 감액은 위법·부당하다는 점을 강력히 주장하여, 마침내 위 ‘강제조정결정’에 따른 금액 대비 거의 2배에 달하는 액수로 ‘판결’을 받을 수 있었습니다.
