아파트 재건축 설계 계약 취소 분쟁 판결

한 설계 회사가 아파트 재건축 사업조합의 창립총회에서 설계자로 선정되어 용역 계약을 체결했습니다. 그러나 이후 조합장이 해임되고 새로운 조합장이 선출되면서 기존 설계자 선정이 취소되었고, 설계 회사는 이에 대해 손해배상을 청구했습니다. 법원은 해당 설계자 선정 결의가 조합원들에게 재정적 부담을 지우는 중요한 계약임에도 총회에서 충분한 절차와 고지 없이 이루어져 효력이 없다고 판단하여 설계 회사의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (건축 설계 및 공사 감리업을 하는 회사)
• 피고: B아파트 가로주택정비사업조합 (서울 강동구 B아파트 재건축 사업을 추진하는 조합)

분쟁 상황

서울 강동구 B아파트 재건축을 추진하던 가로주택정비사업조합은 2018년 1월 20일 창립총회에서 주식회사 A를 설계자로 선정했습니다. 그 후 2018년 11월 21일에는 원고와 피고 사이에 용역대금 3억 4천 6백 9십만 원(부가세 별도)에 계약금 6천 9백 3십 8만 원의 설계용역계약이 체결되었습니다. 그러나 계약을 체결했던 조합장 C은 2018년 12월 9일 해임되었고, 새로운 조합장이 선출된 후 2021년 3월 25일 피고 조합은 원고를 설계자로 선정한 것을 취소한다고 통보했습니다. 이에 주식회사 A는 피고 조합이 일방적으로 계약을 취소함으로써 발생한 손해(용역 계약을 위해 투입한 비용 상당)에 대해 6천 9백 3십 8만 원과 지연손해금을 배상하라고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업조합의 창립총회에서 이루어진 설계자 선정 결의가 조합원에게 재정적 부담을 지우는 계약에 해당할 때, 총회 의결 절차가 적법했는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한 계약 취소로 인한 손해액 입증 여부도 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

원고(설계 회사)의 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 재건축 사업조합의 설계 용역 계약이 조합원에게 상당한 재정적 부담을 주는 중요한 계약이므로, 소규모주택정비법과 도시정비법에 따라 반드시 조합원 총회의 적법한 결의를 거쳐야 한다고 판단했습니다. 이 사건의 경우 2018년 1월 20일 창립총회 당시 설계에 관한 예산이 전혀 편성되지 않았고, 설계 비용 등 세부 사항에 대한 고지 없이 결의가 이루어졌으므로, 이는 조합원들의 의사가 제대로 반영될 수 있는 절차가 아니었기에 해당 설계자 선정 결의는 효력이 없다고 보았습니다. 따라서 원고가 이 결의에 근거하여 피고에게 손해배상을 청구하는 것은 이유 없다고 결론 내렸습니다. 또한 설령 결의가 유효하다 하더라도 원고는 채무불이행으로 인한 손해액을 제대로 입증하지 못했습니다.

연관 법령 및 법리

소규모주택정비법 제56조 (도시 및 주거환경정비법의 준용): 소규모주택정비사업에 관하여 이 법에서 정한 사항 외에는 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하도록 규정합니다. 이는 가로주택정비사업에도 도시정비법의 중요한 원칙과 절차가 적용됨을 의미합니다.

도시정비법 제45조 제1항 제4호 (총회의 의결 사항): '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'은 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 본 사건에서 설계 용역 계약은 계약금 6천 9백 3십 8만 원을 포함하여 총 3억 4천 6백 9십만 원에 달하는 큰 금액으로, 이는 조합원들에게 상당한 재정적 부담을 지우는 계약에 해당하므로 반드시 총회 의결이 필요합니다.

법리 (조합 총회 결의의 유효성): 법원은 조합원 총회 결의가 조합원들의 권리, 의무에 직접적인 영향을 미치는 사항임에도 불구하고, 예산 편성 없이 설계자 선정 결의가 이루어지고 설계 비용 등 세부 사항에 대한 충분한 고지 없이 결의가 진행되었다면, 이는 조합원들의 의사가 반영될 수 있는 절차가 보장되지 않은 것이므로 그 결의는 효력이 없다고 판단했습니다. 즉 총회 결의의 적법성은 단순히 회의를 개최했는지를 넘어, 중요한 내용을 충분히 공개하고 조합원들이 합리적으로 의사결정을 할 수 있는 기회를 제공했는지에 달려있다는 원칙이 적용되었습니다.

참고 사항

재건축, 재개발 등 정비사업조합과 계약을 체결할 때에는 조합 총회 결의의 적법성을 반드시 확인해야 합니다. 특히 조합원들에게 재정적 부담을 지우는 중요한 계약은 도시정비법 등 관련 법령에 따라 적법한 절차와 의결을 거쳐야만 효력이 있습니다. 계약 체결 전 총회에서 예산 편성 여부, 계약의 주요 내용(용역대금, 계약금, 업무 범위 등)이 구체적으로 조합원들에게 고지되고 충분히 논의되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 계약 해지나 취소 상황 발생 시 손해배상을 청구하려면 발생한 손해액을 구체적이고 객관적인 자료를 통해 명확하게 입증할 수 있도록 관련 비용 지출 내역을 철저히 관리해야 합니다. 조합의 대표자(조합장)가 변경될 경우 기존에 체결된 계약에 대한 조합의 입장 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.