임대차
재단법인 B(원고)가 비영리 민간단체 L(피고 협의회)에 건물을 무상 또는 저렴한 임대료로 사용하게 하였으나, 계약 해지 후에도 피고 협의회가 건물을 계속 점유하자 건물 인도 및 미지급 임대료, 부당이득금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 협의회에 건물 일부를 인도하고, 원고에게 미지급 임대료와 부당이득금 약 8억 5천만원 및 지연손해금을 지급하도록 판결했으며, 피고 협의회의 구상금 채권 상계 주장을 일부 인정했습니다. 다만, 피고 협의회 소속 강사인 M(피고)에 대한 퇴거 청구는 기각했습니다.
원고 재단은 1994년 N 계열사들의 후원금을 재원으로 이 사건 건물을 취득한 후, 2006년까지 피고 협의회로 하여금 건물 일부를 무상으로 사용하도록 했습니다. 이후 감사 결과에 따라 2007년 1월 1일부터는 일부에 대해 임대차계약을, 나머지는 사용대차계약을 체결하여 사용하게 했습니다. 2014년에는 4층과 5층에 대해 새로운 임대차계약을 체결했으나, 피고 협의회가 2014년 10월부터 월 임대료를 지급하지 않아 원고 재단은 2014년 12월 31일 4층 임대차계약을 해제하고, 2015년 1월 6일 5층 임대차계약도 해제 통보했습니다. 또한, 2015년 12월 17일 사용대차계약의 해지를 통지하여 2015년 12월 31일 계약이 해지되었습니다. 그러나 피고 협의회는 계약 해지 이후에도 이 사건 건물의 지하 1층, 지상 1, 4, 5층을 계속 점유·사용했습니다. 이에 원고 재단은 피고 협의회를 상대로 건물 인도, 연체된 임대료와 관리비, 그리고 무단 점유에 따른 차임 상당 부당이득금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 협의회는 2014년 임대차계약이 통정허위표시로 무효이며, 이 사건 건물이 실질적으로는 피고 협의회 소유이므로 원고의 청구가 신의칙에 반하고, 2016년 3월 8일까지 무상 사용 합의가 있었다고 주장했습니다. 또한, 건물의 유지·보수비 등으로 지출한 구상금 채권을 원고의 청구액과 상계해야 한다고 항변했습니다. 원고는 피고 협의회 소속 강사인 피고 M에 대해서도 건물 4층에서 퇴거를 청구했습니다.
임대차 및 사용대차 계약 해지의 유효성 여부, 피고 협의회의 건물 인도 의무 및 미지급 임대료, 관리비, 부당이득 반환 의무 여부, 피고 협의회의 통정허위표시 주장, 신의칙 위반 주장 및 무상 사용 합의 주장의 타당성, 피고 협의회의 구상금 채권 인정 여부 및 상계 항변의 유효성, 그리고 점유보조자에 대한 건물 퇴거 청구의 적법성 등이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다. 1. 피고 L(협의회)는 원고에게 이 사건 건물 중 5층 448.79m², 4층 447.29m², 1층 426.08m², 지하 1층 558.90m²를 각 인도하고, 852,516,748원 및 이에 대한 2018년 7월 18일부터 2018년 11월 16일까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 15%의 각 비율에 의한 돈을 지급하며, 2018년 7월 1일부터 위 각 건물의 인도 완료일까지 월별로 계산한 차임 상당액을 지급해야 합니다. 2. 원고의 피고 L에 대한 나머지 청구 및 피고 M에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. 3. 소송비용 중 원고와 피고 L 사이에서 발생한 부분의 1/2은 원고가, 나머지는 피고 L이 부담하고, 원고와 피고 M 사이에서 발생한 부분은 원고가 부담합니다.
재단법인 B와 비영리 민간단체 L 사이의 건물 사용료 분쟁에서 법원은 피고 L에게 건물 인도와 함께 상당액의 미지급 임대료 및 부당이득금을 지급하도록 판결했습니다. 이 과정에서 피고 L의 일부 구상금 채권이 인정되어 원고의 청구액에서 상계되었고, 피고 협의회 소속 강사인 피고 M에 대한 퇴거 청구는 점유보조자라는 이유로 기각되었습니다.
이 사건은 주로 민법상의 임대차, 사용대차, 부당이득 반환, 소유물 반환 청구, 그리고 상계에 관한 법리들이 적용되었습니다.
임대차 또는 사용대차 계약을 체결할 때는 계약 기간, 임대료 및 관리비 부담, 비용 상환 청구권(유익비, 필요비 등) 포기 여부 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 특히 오랜 기간 무상 또는 저렴한 비용으로 건물을 사용하는 관계였다 하더라도 법적 효력을 갖는 계약이 체결되었다면 그 내용에 따라 권리 의무가 발생하므로 주의해야 합니다. 계약이 적법하게 해지되었음에도 건물을 계속 점유하는 경우, 점유자는 건물 소유자에게 해당 기간 동안의 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 소유자는 건물 반환을 청구할 때, 직접 점유자에게 해야 하며, 단순히 점유자를 보조하는 역할(예: 직원의 업무상 점유)을 하는 점유보조자에게는 직접 퇴거 청구를 할 수 없습니다. 건물 유지·보수 등에 지출한 비용에 대해 나중에 구상금을 청구하려면 관련 지출 내역을 증빙할 수 있는 자료를 철저히 보관해야 합니다. 이 사건에서 피고 협의회가 유익비 및 필요비 상환청구권을 포기했다고 인정된 점은 계약 시 비용 상환에 대한 명확한 합의의 중요성을 보여줍니다.
