손해배상
이 사건은 공인중개사 B가 신탁등기된 부동산의 임대차 계약을 중개하면서 신탁관계에 대해 제대로 설명하지 않아 임차인인 원고 A가 임대차보증금을 회수하지 못하게 되자, 공인중개사와 공제계약을 맺은 협회를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 공인중개사의 설명 의무 위반을 인정했으나, 임차인 또한 등기부등본을 제대로 확인하지 않은 과실이 있다고 보아 공인중개사와 협회의 책임을 70%로 제한하여 8천 4백만 원을 배상하라고 판결했습니다.
D은 자신의 다세대주택을 G에 신탁하고 신탁등기를 마쳤는데, 신탁계약 내용에 따르면 수탁자인 G의 사전 동의 없이는 임대가 불가능했습니다. 그럼에도 불구하고 개업공인중개사 B는 이러한 신탁관계에 대해 원고에게 제대로 설명하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서에도 신탁 관련 내용을 기재하지 않은 채 D과 원고 사이에 임대차 계약을 중개했습니다. 원고는 신탁 사실을 모른 채 임대차보증금 1억 3천만 원에 계약을 체결했고, 그 후 D이 다른 임차인들에게도 거액의 보증금을 반환하지 못하여 사기죄로 징역 4년을 선고받는 등 보증금 반환이 불가능한 상황에 처했습니다. 부동산은 공매 절차에 들어갔고, 원고는 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 주장하기 어려운 상황이 되어 보증금 1억 2천만 원(이미 일부 반환받은 1천만 원 제외)을 회수하기 어렵게 되자, 공인중개사 B와 B의 공제사업자인 C협회에 손해배상을 청구하게 되었습니다.
신탁관계가 설정된 부동산을 중개하는 공인중개사가 임차인에게 신탁원부와 그 법적 의미, 임대차계약의 효력(대항력, 우선변제권) 등을 성실하고 정확하게 설명할 의무를 다했는지 여부 및 이로 인해 발생한 손해에 대한 공인중개사의 책임 범위가 주된 쟁점이었습니다.
법원은 피고들(공인중개사 B와 C협회)이 공동으로 원고에게 84,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 10%, 피고들이 90%를 각각 부담하도록 했습니다.
재판부는 공인중개사 B가 신탁된 부동산의 임대차 계약을 중개하면서 신탁원부를 제시하고 신탁관계의 법적 의미 및 임차인의 대항력, 우선변제권 취득 가능성 등에 대해 성실하고 정확하게 설명할 의무를 위반했다고 보았습니다. 이로 인해 원고는 임대차보증금 1억 2천만 원을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었지만, 원고 또한 신탁원부를 포함한 등기부등본을 직접 확인하지 않은 잘못이 인정되어 피고들의 손해배상 책임을 70%로 제한했습니다. 따라서 최종적으로 피고들은 1억 2천만 원의 70%인 8천 4백만 원을 원고에게 지급하게 되었습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
신탁된 부동산의 임대차 계약을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인해야 합니다.
