임대차
원고 A 주식회사가 피고 B와 주식회사 C를 상대로 미지급된 전전대차 계약의 차임을 청구한 사건입니다. 원고는 주식회사 H로부터 점포를 전차받아 피고 B에게 다시 전전대하였고 피고 주식회사 C는 피고 B의 차임 연체 시 연대 지급을 약정했습니다. 주식회사 H와 건물주 간의 임대차 계약이 해지되면서 원고와 피고 B 간의 전전대차 계약도 종료되었고 피고 B는 2017년 8월 11일에 퇴거했습니다. 법원은 2017년 5월분 차임은 이미 변제된 것으로 보고 2017년 6월부터 피고 B가 퇴거한 2017년 8월 11일까지의 차임 및 지연손해금 28,493,548원을 피고들이 연대하여 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구와 피고들의 기망 및 손해배상 상계 주장은 기각되었습니다.
주식회사 D는 건물주 E, F로부터 건물을 임차하였고 그 임차인 지위는 주식회사 H로 변경되었습니다. 원고 A 주식회사는 주식회사 H로부터 점포 일부를 전차(sub-lease)받았고 다시 피고 B에게 전전대(sub-sub-lease)했습니다. 피고 주식회사 C는 피고 B의 차임 연체 시 연대 지급을 약정했습니다. 주식회사 H가 건물주 E, F에게 차임을 연체하여 임대차 계약이 해지되었고 이어서 주식회사 H도 원고 A 주식회사에게 차임 연체를 이유로 전대차 계약 해지를 통지했습니다. 원고는 피고 B에게 전전대차 계약 해지를 통지했고 피고 B는 2017년 8월 11일 점포에서 퇴거했습니다. 원고는 피고 B와 C에게 2017년 5월부터 12월까지의 미지급 차임 합계 9,680만원을 청구했습니다. 이에 피고들은 전전대차 계약이 2017년 7월경 종료되었으므로 그 이후 차임 지급 의무가 없으며 2017년 5월분 차임은 이미 변제했다고 주장했습니다. 또한 원고의 기망과 중도 퇴거로 인한 손해배상 상계도 주장하며 법정 다툼이 시작되었습니다.
주임대차 계약의 해지가 전전대차 계약에 미치는 영향과 전전대차 계약의 종료 시점, 원고가 건물주와 새로운 임대차 계약을 시도한 것이 피고 B의 차임 지급 의무에 영향을 미치는지 여부, 2017년 5월분 차임이 변제되었는지 여부, 피고들이 주장하는 기망 행위 여부 및 손해배상 상계 주장의 타당성입니다.
법원은 피고들이 연대하여 원고에게 28,493,548원 및 이에 대하여 2018년 1월 1일부터 2019년 4월 18일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용 중 7/10은 원고가 나머지는 피고들이 각 부담하도록 결정되었습니다.
전전대차 계약은 주임대차 계약의 해지로 인해 종료되었으며 피고 B가 점포에서 퇴거한 2017년 8월 11일까지의 차임만 인정되었습니다. 2017년 5월분 차임은 이미 지급된 것으로 판단되어 제외되었고 원고의 새로운 임대차 계약 시도는 피고들의 차임 지급 의무에 영향을 미치지 않는다고 보았습니다. 피고들의 기망 및 상계 주장은 증거 부족으로 인정되지 않았습니다.
민법 제537조 (채무자위험부담주의): 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못합니다. 본 사례에서는 전차권이 임차권을 기초로 성립하는 법리에 따라 주임대차 계약이 해지되면서 전전대차 계약 또한 종료되었고 원고가 피고 B에게 점포를 사용·수익하게 할 의무가 이행불능이 되었으나 이는 원고와 피고 쌍방의 책임 없는 사유이므로 피고 B는 차임 지급 의무를 거절할 수 있다고 판단되었습니다. 즉 임대인이 임차인에게 사용 수익을 제공하지 못하게 된 경우 임차인의 귀책사유가 없다면 차임을 지급할 의무가 없다는 법리가 적용된 것입니다.
임대차 계약 관계가 여러 단계로 이루어진 경우(전대차, 전전대차 등) 상위 계약이 종료되면 하위 계약들도 원칙적으로 함께 종료될 수 있음을 유의해야 합니다. 임차인이 임차 목적물을 사용하지 못하게 되었으나 임대인에게 귀책사유가 없는 경우 임차인 역시 차임 지급을 거절할 수 있습니다(민법 제537조 위험부담의 원칙). 특정 기간 동안 영업을 할 수 없어 차임 감액 합의를 한 경우 명확한 증거(서면 계약, 합의 내역 등)를 남겨두는 것이 분쟁 발생 시 유리합니다. 차임 연체로 인한 계약 해지 통보 등 중요한 의사표시는 내용증명과 같이 확실한 방법으로 전달하고 증거를 남겨야 합니다. 계약 종료 시점에 명확히 퇴거하고 불필요한 점유를 계속하지 않도록 해야 합니다. 상계 주장을 하려면 주장하는 채권의 발생 사실과 그 금액에 대한 명확한 증거가 필요하며 기망 주장 또한 객관적인 증거로 입증되어야 합니다.
