채권/채무
원고들은 AR주택조합과 일반 공급계약을 체결했음에도 불구하고 별도로 작성된 특약서에 따라 조합원과 동일한 부담금 및 추가 분담금 총 36,904,000원을 납부하게 되었습니다. 이에 원고들은 이 특약서가 주택법령이나 약관규제법에 위반되어 무효라고 주장하며 추가로 납부한 금액을 부당이득으로 반환해달라고 청구했으나, 법원은 특약서의 유효성을 인정하여 원고들의 청구를 기각했습니다.
원고들은 AR주택조합과 이 사건 아파트의 일반 공급계약을 체결했습니다. 그러나 동시에 체결된 특약서에 따라 준조합원으로서 조합원과 동일한 부담금 및 추가 분담금 36,904,000원을 납부하게 되었습니다. 이로 인해 일반 공급계약에서 정한 분양대금보다 더 많은 금액을 납부하게 되자, 원고들은 해당 특약서가 무효이므로 추가 납부액이 부당이득에 해당한다며 그 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
준조합원 지위의 사람들이 체결한 '특약서'가 유효한지 여부입니다. 구체적으로 특약서에 따라 일반 공급계약의 분양대금보다 많은 추가 분담금을 납부한 것이 부당이득에 해당하는지, 특약서가 주택법령을 위반하여 무효인지, 조합 총회 승인 없이 체결되어 무효인지, 약관규제법상 설명 의무 위반 또는 불공정 조항으로 무효인지가 주요 쟁점이 되었습니다.
법원은 1심 판결을 인용하여 원고들의 항소를 모두 기각했으며, 항소 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 특약서가 유효하며, 피고가 추가 분담금 수령으로 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 볼 수 없다고 판단한 것입니다.
법원은 주택조합 준조합원들이 주택조합과 체결한 특약서의 효력을 인정했습니다. 이에 따라 추가 분담금 납부 의무가 유효하다고 보았고, 결과적으로 추가 납부액에 대한 부당이득 반환 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 민사소송법과 주택법령, 그리고 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)과 관련이 깊습니다.
민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용): 이 조항은 항소심 법원이 1심 판결의 이유를 그대로 인용하여 자신의 판결 이유로 삼을 수 있다는 내용을 규정하고 있습니다. 본 사건에서 항소심 법원은 1심 판결의 이유 중 일부를 수정하고 추가 판단을 더하는 방식으로 1심 판결을 인용했습니다.
주택법 시행령 제21조 제1항 및 제2항 (조합원의 자격): 주택법령은 주택조합 조합원의 자격 요건을 엄격하게 정하고 있습니다. 법원은 이 사건 특약서가 원고들에게 조합원 자격을 부여하거나 조합원임을 전제로 권리ㆍ의무를 정하는 내용이 아니므로, 주택법령에서 정한 조합원 자격 규정을 위반하지 않았다고 판단했습니다. 즉, 원고들은 '준조합원'으로서 조합원의 자격 요건을 갖추지 않아도 되는 지위였다고 보았습니다.
주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제6항 (총회 의결 사항): 주택법 시행규칙 제7조 제6항은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 법원은 이 사건 특약서가 준조합원에게 미분양 주택을 우선 공급하고, 미분양 부족 시 납부금 반환에 대한 내용을 정할 뿐, 주택조합의 '조합원에게 직접적인 부담을 주는 계약'으로 보지 않았습니다. 따라서 총회 승인이 없었다 하더라도 이를 무효로 볼 수 없다고 판단했습니다.
약관의 규제에 관한 법률(약관규제법) 제2조 제1호 (약관의 정의): 약관규제법은 사업자가 불특정 다수의 고객과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 계약 내용을 '약관'으로 정의합니다. 법원은 이 사건 특약서가 피고가 원고들과 같은 준조합원 지위에 있는 사람과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용에 해당하므로 '약관'으로 볼 여지가 있다고 판단했습니다.
약관규제법 제3조 제3항 (설명의무): 사업자는 약관에 정해진 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무가 있습니다. 이 사건 특약서에는 마지막 항에 '준조합원 가입자는 본 특약서에 대한 내용을 인지하였다'는 문구가 있었고, 원고들이 이에 서명ㆍ날인한 사실이 인정되었습니다. 이에 법원은 피고가 설명 의무를 위반했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
약관규제법 제6조 제1항 (불공정 약관조항의 무효): 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 신의성실의 원칙에 위반되어 무효가 될 수 있습니다. 법원은 이 사건 특약서가 일반 수분양자보다 적은 초기 부담금으로 아파트 분양 기회를 얻는 대신 추가 분담금 부담의 위험을 감수한 계약으로 보았습니다. 따라서 추가 분담금 납부 의무를 부과하는 내용이 원고들에게 일방적으로 불리한 조항에 해당하여 공정성을 잃은 것이라고 볼 수 없다고 판단했습니다.
주택조합과 계약을 할 때 '준조합원' 또는 유사한 명칭으로 계약을 진행한다면, 일반 분양 계약과 어떤 차이가 있는지, 특히 추가 분담금 발생 가능성과 그 납부 의무에 대해 계약 내용을 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서에 '특약서'와 같은 별도 문서가 있다면, 해당 특약이 주계약에 어떤 영향을 미치는지, 특히 금전적 부담에 관한 조항들을 면밀히 검토해야 합니다. 계약서나 특약서 내용에 '내용을 인지하였다'는 문구가 있고 서명을 했다면, 나중에 설명을 충분히 듣지 못했다고 주장하기 어려울 수 있으므로, 설명을 충분히 듣고 이해하지 못했다면 서명 전에 이의를 제기하거나 설명을 요구해야 합니다. 초기 분양 대금이 일반 분양보다 적다는 이유만으로 추가 분담금 조항을 간과하지 말고, 예상되는 총 납부액과 발생 가능한 최악의 시나리오를 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 계약 해지나 해제권에 관한 조항도 중요하게 살펴보아야 하며, 어떤 조건에서 계약 해지가 가능한지 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
