임대차
이 사건은 임대인(주식회사 A)이 임차인(주식회사 C)을 상대로 미지급된 월세, 관리비, 전기료, 수도료, 원상회복비용, 원상회복 기간의 손해배상액 등을 청구하고, 임대차보증금을 공제한 잔액의 지급을 요구한 소송입니다. 임차인(주식회사 C)은 2018년 5월부터 월세를 미지급했으며, 같은 해 11월 건물을 비웠습니다. 임차인은 자신들의 계약 해지 통보 또는 임대인과의 묵시적 합의에 의해 임대차 계약이 조기에 해지되었다고 주장하며, 미지급금의 범위를 줄여야 한다고 주장했습니다. 법원은 묵시적 합의 해지 시점을 임차인이 사업 목적에서 '모의 전투 게임 시설 운영업'을 추가한 2019년 5월 14일로 판단했습니다. 이에 따라 임차인은 임대인에게 미지급 차임 등 281,709,224원, 원상회복비용 66,249,000원, 원상회복 기간 차임 상당 손해배상금 11,550,000원에서 임대차보증금 200,000,000원을 공제한 159,508,224원을 지급하라고 판결했습니다. 이 금액에 대해 2019년 11월 24일부터 2021년 12월 15일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금도 지급하도록 했습니다.
주식회사 C는 주식회사 A로부터 건물을 임차하여 학원으로 사용하던 중, 2018년 5월부터 월세를 미지급하기 시작했습니다. 임차인 C는 2018년 4월 20일과 2018년 9월 21일에 걸쳐 임대인 A에게 임대차 계약을 해지하겠다는 의사를 통보했고, 2018년 11월 2일 임차 목적물에서 퇴거했습니다. 퇴거 이후 임대인 A는 임차인 C에게 퇴거일까지의 미지급 차임 등과 원상회복 비용의 견적서를 요구했습니다. 2019년 4월경 또는 그 이전에 임대인 A는 임차 목적물의 벽을 개조하고 구멍을 뚫는 등 서바이벌 게임 시설로 사용하기 위한 작업을 시작했으며, 2019년 5월 14일에는 자신의 등기부등본에 사업 목적으로 '모의 전투 게임 시설 운영업'을 추가했습니다. 이후 임대인 A는 미지급 차임 등, 원상회복 비용 및 원상회복 기간 차임 상당 손해배상액을 합산한 금액에서 임대차보증금을 공제한 잔액 331,683,124원을 임차인 C에게 청구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 임대차 계약의 정확한 해지 시점, 즉 임차인의 해지 통보가 유효한지 또는 임대인과 임차인 사이에 묵시적 합의 해지가 있었는지 여부였습니다. 또한 해지 시점까지 임차인이 지급해야 할 미지급 차임, 관리비, 전기료, 수도료의 총액이 얼마인지, 그리고 임대차 목적물의 원상회복 비용과 원상회복 기간 동안의 차임 상당 손해배상액이 정당하게 산정되었는지도 중요한 쟁점이었습니다. 궁극적으로는 이 모든 금액에서 임대차보증금을 공제한 후 임차인이 임대인에게 최종적으로 지급해야 할 금액이 얼마인지 결정하는 것이 핵심이었습니다.
법원은 제1심판결 중 피고 패소 부분의 일부를 취소하고, 반소원고(임대인)의 반소청구 중 159,508,224원을 초과하는 부분을 기각했습니다. 이에 따라 반소피고(임차인)는 반소원고(임대인)에게 159,508,224원 및 이에 대하여 2019년 11월 24일부터 2021년 12월 15일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 반소피고(임차인)의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 50%는 반소원고(임대인)가, 나머지 50%는 반소피고(임차인)가 각 부담하도록 했습니다.
법원은 임차인 주식회사 C의 임대차 계약 해지 통보 주장은 받아들이지 않았으나, 임대인 주식회사 A의 임대차 목적물 용도 변경 등 쌍방의 행위를 종합하여 2019년 5월 14일 묵시적 합의 해지가 이루어졌다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인이 퇴거일 이후의 차임 전부를 지급할 의무는 없다고 보았으며, 묵시적 합의 해지일까지의 미지급금과 원상회복 비용, 손해배상금을 계산한 후 임대차보증금을 공제한 최종 금액을 임차인이 임대인에게 지급하도록 판결했습니다. 이 판결은 임대차 계약 해지 시점의 명확성이 중요하며, 묵시적 합의 해지 또한 당사자들의 행위를 통해 인정될 수 있음을 보여줍니다.
이 사건에서는 임대차 계약의 '묵시적 합의 해지'에 대한 법리가 적용되었습니다. 대법원 판례(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다5336, 5343 판결 참조)에 따르면, 계약이 묵시적으로 합의 해지되기 위해서는 계약의 청약과 승낙처럼 서로 대립하는 의사표시가 합치되어야 하며, 당사자 쌍방이 더 이상 계약을 실현하거나 유효하게 존속시킬 의사가 없다는 것이 쌍방의 표시 행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우에 이를 인정할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임차인의 퇴거, 임차 목적물 용도 제한 규정에도 불구하고 임대인이 목적물을 서바이벌 게임장으로 개조하고 사업 목적을 추가 등기한 행위 등을 종합하여 2019년 5월 14일을 묵시적 합의 해지 시점으로 판단했습니다. 또한, '임대차보증금'의 성격에 대한 법리도 적용되었습니다. 대법원 판례(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결)에 따르면, 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 임대인에게 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 이러한 채무는 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 이 원칙에 따라 법원은 미지급 차임, 관리비, 전기료, 수도료, 원상회복비용, 원상회복 기간의 손해배상액 등의 임차인 채무를 임대차보증금에서 공제하여 최종 지급액을 산정했습니다.
임대차 계약을 중도에 해지할 때는 계약서에 명시된 절차와 조건을 정확히 확인하고 따라야 합니다. 계약 해지 의사를 통보할 때는 내용증명 등 명확한 기록이 남는 방식으로 진행하여 분쟁의 여지를 줄이는 것이 좋습니다. 임대인과 임차인 모두 계약 해지에 대한 명시적인 합의가 없더라도, 쌍방의 행동이나 상황 변화를 통해 '묵시적 합의 해지'가 인정될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 특히 임차인이 퇴거한 후 임대인이 임차 목적물의 용도를 변경하거나 재사용하는 행위는 묵시적 합의 해지의 중요한 증거가 될 수 있습니다. 임대차보증금은 미지급된 월세, 관리비, 전기료, 수도료뿐만 아니라 원상회복 비용 등 임대차 관계에서 발생하는 모든 임차인의 채무를 담보하는 기능을 하므로, 계약 종료 시 정산에 신중해야 합니다. 임차 목적물에서 퇴거하더라도 미지급된 차임이나 원상회복 의무 등은 여전히 존재할 수 있으므로, 퇴거 시에는 임대인과 함께 모든 정산 내역을 확인하고 서면으로 남기는 것이 중요합니다. 계약 해지 시점의 쟁점이 발생할 경우, 누가 언제 어떤 행동을 했는지가 중요한 판단 기준이 되므로, 관련 증거(통보서, 사진, 문자, 등기부등본 등)를 철저히 확보해야 합니다.
