임대차
원고 A는 피고 B 소유의 부동산을 임대차보증금 5,500만원에 임차했습니다. 임대차보증금은 피고 B의 아들이자 이 사건 부동산의 가등기권자인 피고 C의 계좌로 송금되었고, 피고 C은 피고 B이 보증금을 반환하지 못할 경우 대신 책임지기로 연대보증 약정을 했습니다. 계약 기간 만료 후 원고 A는 임대차보증금 반환을 요구했으나 지급받지 못했고, 주택임차권등기명령을 신청한 뒤 부동산을 피고 B에게 인도했습니다. 이에 원고 A는 피고 B과 피고 C을 상대로 임대차보증금 5,500만원 및 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다.
임차인이 임대차 계약이 끝났음에도 집주인과 집주인의 아들로부터 임대차보증금 5,500만원을 돌려받지 못해 법원에 보증금 반환을 청구한 상황입니다. 특히 집주인의 아들은 계약 당시 보증금 반환에 대한 연대 책임을 약정했으며, 집주인은 아래층 누수공사 문제로 임차인이 협조하지 않아 손해배상 책임을 지게 되었다며 보증금에서 손해배상금을 공제하려 했습니다. 임차인은 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령을 신청하고 부동산을 집주인에게 돌려주었으나, 보증금은 반환되지 않아 소송으로 이어졌습니다.
피고 B의 임대차보증금 반환 의무와 피고 C의 연대보증인으로서의 책임 여부, 임대차보증금 반환 지연에 따른 약정 이자 및 지연손해금의 범위, 피고 C의 최고·검색의 항변권 인정 여부, 피고 B의 누수공사 거부에 따른 손해배상금 공제 항변의 타당성입니다.
법원은 피고들이 연대하여 원고에게 5,500만원과 2020. 7. 1.부터 2022. 4. 25.까지 월 20만원의 비율로 계산한 돈, 그리고 5,500만원에 대하여 2022. 4. 26.부터 2022. 6. 21.까지는 연 5%, 2022. 6. 22.부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고들이 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 임대인인 피고 B은 임대차보증금 5,500만원을 반환할 의무가 있고, 피고 C은 연대보증인으로서 피고 B과 연대하여 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 피고 B이 2020년 7월부터 월 20만원을 주겠다는 문자 메시지를 보낸 사실을 인정하여 2020. 7. 1.부터 임차목적물 인도일인 2022. 4. 25.까지 월 20만원의 약정 이자를 인정했습니다. 임대차보증금 반환 의무와 임차목적물 반환 의무가 동시이행 관계이므로, 원고가 부동산을 인도한 다음날인 2022. 4. 26.부터 피고들의 이행지체 책임이 발생한다고 보아 지연손해금을 계산했습니다. 피고 C의 최고·검색의 항변은 연대보증인에게 인정되지 않아 기각되었고, 피고 B의 누수공사 관련 손해배상금 공제 항변 또한 원고의 귀책사유가 입증되지 않아 기각되었습니다.
민법 제437조 (보증인의 항변권): 보증인은 채권자가 주채무자에게 먼저 청구하거나 집행할 수 있는 여력이 있다는 사실(최고·검색의 항변권)을 주장할 수 있지만, 주채무자와 '연대하여' 채무를 부담하는 연대보증인에게는 이러한 권리가 인정되지 않습니다. 이 사건에서 피고 C은 연대보증인이므로 최고·검색의 항변을 할 수 없다고 판단되었습니다.동시이행의 항변권 (민법 제536조): 임대차계약이 종료되면 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차목적물 반환 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 임차인이 주택을 임대인에게 돌려주어야 임대인의 보증금 반환 지체 책임이 발생합니다. 이 사건에서는 원고가 2022. 4. 25.에 부동산을 인도했으므로, 피고들의 이행지체 책임은 그 다음날인 2022. 4. 26.부터 발생한다고 보았습니다.지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체할 경우 발생하는 손해배상금입니다. 특별한 약정이 없다면 민법상 연 5%의 이율이 적용되지만, 소송이 제기된 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고일까지는 민법 이율, 그 이후부터는 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 이 판례에서는 약정 이자(월 20만원)가 인정되는 기간이 별도로 있었고, 이후 민법상 지연손해금(연 5%)과 소송촉진법상 지연손해금(연 12%)이 순차적으로 적용되었습니다.
임대차 계약 시 보증금 반환에 대한 연대보증인이 있다면 연대보증인의 책임 범위를 명확히 확인해야 합니다. 연대보증인은 주채무자에게 먼저 변제 능력이 있는지 확인할 권리(최고·검색의 항변권)가 없습니다. 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 주택임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임대차보증금 반환 의무와 임차목적물 반환 의무는 동시이행 관계이므로, 임차인이 주택을 인도해야 임대인의 보증금 반환 지체 책임이 발생합니다. 임대인이 주택 수리 등의 이유로 보증금에서 비용을 공제하려 할 경우, 임차인의 책임이 명확한지, 실제 손해가 발생했는지 등 상세한 증거를 통해 입증되어야 합니다. 임차인에게 귀책사유가 없다면 부당한 공제 요구를 거부할 수 있습니다. 금전 채무의 지연손해금은 특별한 약정이 없다면 민법상 연 5%가 적용되지만, 소송이 제기된 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용될 수 있으며, 적용 시점이 다를 수 있으니 유의해야 합니다.
