부동산 매매/소유권
피고가 건물을 임차하여 사용하면서도 임대료를 한 번도 지급하지 않아 임대차 계약이 해지되었고, 법원은 피고에게 건물을 인도하고 연체된 임대료와 건물을 사용한 부당이득금을 원고에게 지급하라고 판결한 사건입니다.
원고 A는 자신의 가족들과 공동 소유한 건물의 일부를 피고 C에게 보증금 45,000,000원 월차임 2,970,000원에 임대했으나 피고는 계약 체결 이후부터 단 한 번도 월차임을 지급하지 않았습니다. 원고는 피고가 인근 건물 소유자로서 이 사건 부동산을 인수하고 싶다는 의사를 밝혔던 점을 고려해 즉시 계약 해지를 하지 않고 기다려주었으나 상황이 심해지자 내용증명과 소장 송달을 통해 계약 해지 의사를 명확히 하고 건물 인도 및 미지급 차임 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 해지의 적법성 및 그에 따른 건물의 인도 의무와 연체된 임대료 및 부당이득금 반환 의무 발생 여부.
법원은 피고 C에게 원고 A에게 이 사건 부동산의 일부를 인도하고 2023년 7월 31일부터 건물의 인도 완료일까지 월 2,970,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하며 건물 인도 및 금액 지급 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 피고의 지속적인 임대료 미지급을 이유로 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단하여 원고의 청구를 모두 받아들였습니다.
민법 제640조 (차임 연체와 해지): 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서는 임대차 계약서에 2회 이상 차임 연체 시 해지 가능하다는 조항이 있었고 피고는 한 번도 차임을 지급하지 않아 해지 사유가 발생했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건 피고는 계약 체결 이후 한 번도 월차임을 지급하지 않았으므로 상가임대차보호법상으로도 명백한 계약 해지 사유에 해당합니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 합니다. 본 사안에서 임대차 계약이 해지되었음에도 피고가 건물을 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없는 이득이므로 원고는 피고에게 건물 인도 완료일까지의 차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결): 피고에게 소장 등 소송 서류가 송달되지 않을 경우 법원은 공시송달 명령을 통해 소송을 진행하고 판결을 선고할 수 있습니다. 이 경우 피고가 변론에 출석하지 않더라도 원고의 주장이 인정되면 판결이 내려질 수 있습니다. 본 사건은 피고가 소송에 제대로 대응하지 않아 공시송달로 판결이 선고된 것으로 보입니다.
임대차 계약서 작성 시 임차인의 도장이나 서명이 누락되지 않았는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 다만 계약서 내 다른 부분에 도장이 날인되어 있거나 당사자 간 합의가 있었다는 명백한 증거가 있다면 계약의 유효성을 주장할 수 있습니다. 상가 건물 임대차의 경우 임차인이 3기분(3개월치) 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약서에 2회 이상 연체 시 해지 가능 조항이 있다면 해당 조항에 따를 수도 있습니다. 임대료 연체가 발생하면 신속하게 내용증명 우편 등으로 계약 해지 의사를 명확히 통보하고 임대료 지급을 독촉해야 합니다. 이는 추후 소송 시 중요한 증거가 됩니다. 계약 해지 통보 이후에도 임차인이 건물을 계속 점유하고 있다면 건물 인도 완료일까지 발생한 차임 상당의 금액은 부당이득으로 간주되어 반환을 청구할 수 있습니다. 공시송달에 의한 판결이 있을 수 있으므로 임차인 주소지 변경 시에는 임대인에게 통보하고 임대인 역시 임차인의 소재 파악에 노력을 기울여야 합니다.
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