미용학원 개설 불가로 인한 임대차 계약 해지 및 보증금 반환 사건

원고는 피고 B, C로부터 미용학원 용도로 건물을 임대하였으나 건물 일부가 불법 증축된 위반 건축물로 인해 미용학원 설립 허가를 받지 못했습니다. 피고들은 불법 증축 부분을 철거하고 차임을 조정하겠다고 약속했으나 이를 이행하지 않았고 이에 원고는 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 법원은 피고 B, C의 채무불이행을 인정하여 임대차 보증금과 손해배상금 일부를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 미용학원 개설을 위해 건물을 임차한 임차인
• 피고 B, C: 원고에게 건물을 임대한 공동 임대인으로 이전 소유자인 피고 D의 아들들
• 피고 D: 원래 건물 소유자로 아들 B, C에게 건물을 증여한 후 임대차 계약 과정에서 이들을 대리하여 원고와 협의를 진행한 자

분쟁 상황

원고는 피고 B, C 소유의 건물 4층, 옥탑, 5층 가건물을 미용학원 용도로 임대차보증금 5천만원에 계약하고 2023년 11월 1일부터 임대 기간을 시작했습니다. 원고는 임대인들에게 보증금과 차임을 지급하고 전 임차인에게 권리금 1천만원을 지급한 후 2천6백9십5만원을 들여 인테리어 공사를 3백7만5천원을 들여 간판을 설치했습니다. 그러나 2024년 1월 29일 5층 가건물이 불법 증축된 위반 건축물이라는 이유로 미용학원 설립 허가를 거부당했습니다. 원고가 이에 대한 대책을 요구하자 피고 B, C의 부친인 피고 D은 5층 가건물을 자신의 비용으로 철거하고 철거 후에는 해당 부분의 월 차임 30만원을 받지 않겠다고 약속했으나 비용 문제를 이유로 철거 약속을 이행하지 않았습니다. 이에 원고는 임대차 계약 해지를 통보하고 보증금 및 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대차 목적물을 계약에서 정한 용도(미용학원)대로 사용할 수 있도록 해줄 의무를 이행하지 않은 것이 채무불이행에 해당하는지 여부, 임대인의 철거 약정 불이행이 계약상 의무 위반인지 여부, 계약 해지의 적법성과 그에 따른 보증금 및 손해배상 청구의 인정 범위, 임대인 측의 기망(사기) 여부 그리고 임대차 목적물 반환과 임대차 보증금 반환의 동시이행 관계가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B, C가 공동으로 원고에게 건물 인도를 조건으로 임대차보증금 5천만원을 지급하고 인테리어 공사비, 간판 설치비, 권리금, 차임 등 총 4,433만5천원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 10월 30일부터 2025년 3월 5일까지 연 5% 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고가 피고 B, C에게 청구한 위자료 및 보증금 지연손해금과 피고 D에 대한 모든 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, C 사이에서는 원고가 1/10 피고 B, C가 나머지를 부담하며 원고와 피고 D 사이에서는 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인인 피고 B, C가 임대차 계약의 목적을 달성할 수 있도록 건물을 제공할 의무를 이행하지 않았고 철거 약정 또한 불이행했다고 보아 채무불이행에 따른 계약 해지와 보증금 및 손해배상 책임을 인정했습니다. 다만 정신적 손해에 대한 위자료 청구는 기각되었고 피고 D은 계약의 당사자로 인정되지 않아 책임이 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제623조 (임대인의 의무): '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.' 본 판례에서는 피고 B, C가 임대차 목적물을 미용학원 용도로 사용 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 이행하지 못하여 채무불이행으로 인정되었습니다. 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사안에서 임대인들이 미용학원 개설이 불가능하게 만들고 철거 약속을 불이행했으므로 임차인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있었습니다. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담하며 이때 반환할 돈에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. 임대차 계약이 해지되었으므로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 본 판례에서 임대인들은 임차인의 임대차 목적물 인도의무와 동시이행 관계에 있음을 주장하여 받아들여졌습니다. 따라서 임대인들은 임차인으로부터 건물을 인도받음과 동시에 보증금을 반환하게 됩니다. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 판례에서는 임대인들의 채무불이행으로 인해 임차인이 입은 인테리어 공사비, 간판 설치비, 권리금, 차임 등이 재산상 손해로 인정되어 배상 책임이 발생했습니다. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 임대인들의 기망을 주장하며 불법행위로 인한 손해배상을 청구했으나 법원은 임대인들이 불법 증축 사실을 알고 원고를 속였다는 증거가 부족하다고 판단하여 이 주장을 기각했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서 이자 발생 시점부터 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율을 적용하고 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 이율을 적용합니다.

참고 사항

상업용 건물을 임대할 때 임차인이 계획하는 사업 용도로 해당 건물의 사용이 법적으로 가능한지 사전에 철저히 확인해야 합니다. 특히 건축물 대장 등을 통해 위반 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 계약서에 임차 목적물의 용도를 명확히 기재하고 해당 용도로 사용 불가능할 경우의 계약 해지 및 손해배상에 대한 특약을 넣어두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임대인이 특정 사항(예: 불법 증축 부분 철거)을 약속하는 경우 반드시 그 내용을 서면으로 명확하게 작성하고 합의해야 합니다. 구두 약속은 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 임대차 계약 해지 시 임차 목적물 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계이므로 임차인은 보증금을 받기 전까지는 목적물을 인도하지 않을 권리가 있습니다. 채무불이행으로 인한 손해배상은 주로 재산상 손해에 한정되는 경우가 많으므로 인테리어 비용, 권리금 등 실제 지출된 비용을 증빙할 수 있는 자료를 잘 보관해야 합니다.