태양광 발전사업 토지 매매 후 계약금 반환을 요구한 사건

원고인 주식회사 A는 피고 B로부터 태양광발전사업을 위한 토지를 매수하는 계약을 체결하고 계약금 및 중도금 일부를 지급했습니다. 원고는 피고가 개발행위허가에 필요한 토지사용승낙서 등 서류 제공 의무를 다하지 않아 사업을 중단하게 되었다며 계약 해제를 주장하고, 이미 지급한 매매대금과 손해배상금 총 110,100,000원의 반환을 청구했습니다. 법원은 피고가 계약상 의무를 불이행했다고 보기 어렵고, 약정해제 사유도 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 태양광발전소 발전사업 등을 목적으로 설립된 법인으로, 피고로부터 태양광발전사업을 할 토지를 매수하려 했습니다.
• 피고 B: 경북 군위군 임야 24,191㎡의 소유주로, 원고에게 토지를 매도하는 계약을 체결한 당사자입니다.

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 태양광발전사업을 위해 피고 B 소유의 임야를 매매대금 1억 4천 1백만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금 2천 4백만 원과 중도금 3천만 원을 지급했습니다. 계약서에는 '매수인의 태양광발전소 허가에 필요한 제반서류 제출에 동의한다(토지사용승낙서, 인감증명서)'라는 특약이 있었습니다. 원고는 발전사업허가를 받았으나, 이후 핵심적인 절차인 개발행위허가를 받기 위해 2018년 3월부터 피고에게 토지사용승낙서와 인감증명서를 요구했습니다. 그러나 원고는 피고가 계약 내용에 없는 중도금을 요구하며 서류 제공을 거절하였고, 이로 인해 개발행위허가를 받지 못해 태양광발전사업을 중단하게 되었다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고의 채무불이행을 이유로 계약 해제를 주장하며, 기지급 매매대금 5천 4백만 원과 각종 용역대금 상당의 손해액 5천 6백 1십만 원을 합한 총 1억 1천 1십만 원의 반환을 청구했습니다. 피고는 특약이 발전사업허가에 필요한 서류 제공까지만을 의미하며, 이미 해당 서류를 제공했으므로 채무불이행이 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

태양광발전사업을 위한 토지 매매 계약에서 개발행위허가 미취득 시 계약을 무효로 하기로 하는 약정해제권이 있었는지 여부, 피고가 태양광발전소 ‘허가’에 필요한 제반 서류 제출에 동의한다는 특약사항이 개발행위허가까지 포함하는지 여부, 피고가 개발행위허가에 필요한 토지사용승낙서 및 인감증명서를 제공하지 않은 것이 채무불이행에 해당하는지 여부, 원고가 잔금 지급 의무를 이행하지 않은 상황에서 피고의 서류 제공 의무 이행 지체를 주장할 수 있는지 여부 등이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고에 대한 청구, 즉 110,100,000원 및 이에 대한 지연손해금 지급 요구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고와 피고 사이에 개발행위허가를 받지 못하면 계약을 무효로 하기로 하는 약정이 있었다는 원고의 주장을 인정할 증거가 없다고 판단했습니다. 또한, ‘매수인의 태양광발전소 허가에 필요한 제반 서류 제출에 동의한다’는 특약은 태양광 발전사업허가 신청 단계까지만 피고가 서류를 제공하기로 한 것으로 해석함이 상당하며, 개발행위허가 신청까지 포함하는 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 피고는 발전사업허가에 필요한 서류는 이미 제공했으므로 특약상 의무를 불이행한 것이 아니라고 판단했습니다. 설령 특약이 개발행위허가까지 포함한다 하더라도, 원고가 잔금 117,000,000원 및 입목대금 상당의 지급 의무를 이행하지 않은 상태에서 피고에게 서류 제공 의무 이행 지체를 주장하기 어렵다고 보아 원고의 주장을 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

법원은 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있는 경우, 계약서에 나타난 문언의 내용뿐만 아니라 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다는 대법원의 법리(대법원 2019. 5. 30. 선고 2016다221429 판결 등 참조)를 적용했습니다. 이 사건에서 법원은 ‘태양광발전소 허가’라는 문구를 태양광 발전사업허가 신청 단계로 한정하여 해석했습니다. 또한, 당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 경우 상대방은 계약을 해제할 수 있으나(민법 제543조, 제390조), 이 사건에서는 피고가 특약상 의무를 불이행했다고 보기 어렵다고 판단되었고, 원고가 잔금 지급이라는 선이행 의무를 다하지 않은 상황에서는 피고의 서류 제공 의무 이행 지체를 주장하기 어렵다는 점이 고려되었습니다. 약정해제권은 당사자들이 계약에서 특정한 사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다고 미리 약정하는 것인데, 법원은 이 사건 원고의 개발행위허가 미취득 시 계약 무효 약정 주장에 대해 이를 인정할 증거가 없다고 보았습니다.

참고 사항

부동산 매매 계약 시 특별한 목적이 있다면, 그 목적 달성에 필요한 모든 절차와 서류 제공 의무를 계약서 특약사항에 명확하고 구체적으로 기재해야 합니다. 특히, 여러 단계의 인허가가 필요한 사업의 경우 각 단계별 필요한 서류와 협조 사항을 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 계약서의 문구가 불분명할 경우 법원은 해당 문언의 내용, 계약 체결 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 해석하므로, 애매모호한 표현은 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 매수인은 잔금 지급 등 자신의 선이행 의무를 이행하지 않은 상태에서는 매도인에게 토지사용승낙서 제공 등 매도인의 의무 이행 지체를 주장하기 어렵습니다. 계약 이행 순서와 각 당사자의 의무를 정확히 이해하고 이행해야 합니다. 사업 진행에 필요한 인허가 절차를 충분히 숙지하고, 계약 조건에 따라 소유권 이전이 완료된 후에는 매수인이 직접 필요한 절차를 진행할 수 있도록 미리 계획을 세우는 것이 현명합니다.