임대차
원고는 피고로부터 상가 점포를 30년 넘게 임차하여 화장품 판매점을 운영해왔습니다. 2017년 마지막 임대차 계약 후, 피고의 재정 문제와 임대료 갈등이 발생하자 원고는 계약 종료를 통보하고 보증금 반환과 권리금 회수를 시도했습니다. 하지만 피고가 신규 임차인 주선을 거부하고, 원고는 임대료를 연체했습니다. 법원은 피고에게 미지급 보증금과 이자를 반환하도록 명령했으나, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구는 원고의 차임 연체 등을 이유로 기각했습니다.
원고는 1987년부터 피고에게 상가 점포를 임차하여 화장품 판매점을 운영했고, 여러 차례 계약 갱신과 점포 확장을 거쳐 2004년부터 13평 규모로 'D', 이후 'E'라는 상호로 운영했습니다. 2014년 약 8천만 원을 들여 인테리어 공사를 한 후, 2017년 7월 보증금 1억 5천만 원, 월세 264만 원으로 2년 임대차 계약을 체결했습니다. 2018년 영등포세무서가 피고의 임대료 채권을 압류하자, 피고는 원고에게 아들 명의 계좌로 임대료를 입금해달라고 요청했습니다. 원고가 이를 거절하자 피고는 계약 해지와 건물 인도를 요구하기 시작했습니다. 한편, 다른 임차인 G이 피고를 상대로 보증금 반환 소송에서 승소하고 강제경매를 신청하여 2019년 2월 해당 상가 건물에 경매개시결정이 내려졌습니다. 원고는 보증금 반환이 어려울 것을 우려하여 2019년 4월부터 월세를 지급하지 않고 보증금에서 공제하겠다고 통보했습니다. 원고는 임대차 기간 만료 시점에 맞춰 신규 임차인을 주선하려 했으나, 피고는 업종이나 임차권 등기 요구 등을 이유로 계약 체결을 거부했습니다. 특히 K 홍성지사의 경우 가압류 문제로 담보 제공을 요구했으나 피고는 이를 거절하고 임대료를 증액 요구하는 등의 갈등이 있었습니다. 결국 원고는 2019년 7월 10일 임대차계약 당시 상태로 점포를 회복하여 피고에게 인도했습니다. 이 시점까지 원고는 2019년 3월부터 7월까지 4개월치 임대료 총 1,056만 원을 지급하지 않았습니다.
임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금 반환 범위 및 지연 손해금 인정 여부 피고가 건물 일부 지분을 소유한 아들과 공유자라는 이유로 보증금 반환 의무를 감축할 수 있는지 여부 임차인의 원상복구 의무 이행 여부 및 원상복구 비용 공제 주장 타당성 임대인의 신규 임차인 주선 거절이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부 임차인의 차임 연체가 권리금 회수 방해 행위로 인한 손해배상 청구에 미치는 영향.
피고는 원고에게 미반환 보증금 139,325,100원과 이에 대한 지연 이자를 지급해야 합니다. (2019. 7. 11.부터 2019. 8. 16.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%). 원고의 나머지 청구(권리금 회수 방해로 인한 손해배상)는 기각되었습니다. 소송비용 중 20%는 원고가, 80%는 피고가 부담합니다.
법원은 원고가 피고에게 30년 넘게 임차했던 상가 점포를 기간 만료에 따라 인도했으므로, 피고는 미지급 보증금(총 1억 5천만 원에서 연체된 4개월치 월세 1,056만 원을 제외한 금액)을 반환해야 한다고 판단했습니다. 피고가 건물의 일부 지분을 아들에게 증여했더라도 계약서상 임대인이 피고 단독이므로 보증금 전액 반환 의무가 있으며, 원상복구는 이미 합의된 상태로 이행되었거나 피고의 주장이 타당하지 않다고 보았습니다. 그러나 원고가 신규 임차인 주선 과정에서 4개월치 임대료를 연체했으므로, 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 인한 손해배상 청구는 인정되지 않는다고 결론 내렸습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호): 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하여 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해를 입힌 경우 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 (계약 갱신 요구 등의 예외): 임차인이 3개월 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수 기회 보호 조항(제10조의4)도 적용되지 않을 수 있습니다. 본 사안에서는 원고가 4개월치 차임을 연체하여 이 조항이 적용되어 권리금 손해배상 청구가 기각되었습니다. 임대차 계약의 유효성 (대법원 2008다38325 판결 참조): 임대인이 임차 목적물에 대한 소유권이나 임대할 권한이 없더라도 임대차 계약은 유효하게 성립합니다. 따라서 피고가 건물의 일부 지분만 소유했더라도, 계약서상 임대인이 피고 단독으로 기재된 경우 피고가 임대차보증금 전액에 대한 반환 의무를 부담합니다. 임대차 보증금과 연체 차임의 충당: 임대인은 임대차 관계가 계속되는 동안 임대차 보증금에서 연체 차임을 충당할지 자유롭게 선택할 수 있으며, 계약 종료 전에는 별도의 의사표시 없이 연체 차임이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아닙니다. 임차인 또한 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 없습니다.
임대차 계약 시 문서화 철저: 임대차 계약의 주요 내용, 특히 임대인 변경 사항, 원상복구 범위 등은 반드시 계약서에 명확히 기재하고 서명 날인하여 추후 분쟁의 여지를 줄여야 합니다. 구두 합의는 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 임대인의 신용도 확인: 임대인의 재정 상태나 건물 소유권 변동에 대한 우려가 있다면, 계약 전 등기부등본을 확인하고 가압류나 경매 등 권리 관계 변동 사항을 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다. 월세 지급 의무 준수: 임대차보증금이 남아있더라도 월세 지급 의무는 별개입니다. 월세를 연체하면 임대차 계약 해지 사유가 될 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회를 보호받지 못할 수 있습니다. 권리금 회수 기회 보호를 위한 준비: 임대차 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하고 임대인에게 적극적으로 알리는 등 절차를 준수해야 합니다. 임대인과 신규 임차인 주선에 대한 대화 내용을 기록하거나 증거를 남기는 것이 좋습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하는 경우에 대비해야 합니다. 원상복구 범위 명확화: 임대차 계약 시점에 점포의 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두고, 계약 만료 시 원상복구의 범위를 구체적으로 합의하여 불필요한 비용 공제를 막아야 합니다.
