지역주택조합 자격 미달자가 명의 빌려 가입 후 손해배상을 청구한 사건

원고 A는 주택법상 지역주택조합 조합원 자격 요건을 갖추지 못했음에도 불구하고, 조합 모집 담당자의 권유로 명의대여자를 통해 조합에 가입하고 총 1억 1,572만 원의 조합원분담금 및 업무대행비를 납부했습니다. 이후 원고는 피고들(조합, 조합장 등)에게 납입금과 명의대여비에 대한 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 지역주택조합에 명의대여 방식으로 가입하고 손해배상을 청구한 사람
• 피고 B지역주택조합: 아산시 H 일대 아파트 건설 사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합
• 피고 C: B지역주택조합의 조합장
• 피고 D: B지역주택조합의 조합장 직무대행을 자칭하던 사람
• 피고 E: B지역주택조합의 업무대행사 주식회사 I의 대표자
• 피고 F: B지역주택조합의 조합원모집대행사 주식회사 K의 대표자
• 피고 G: 주식회사 I의 회장을 자칭하던 사람

분쟁 상황

원고 A는 2017년 6월 5일 피고 B지역주택조합의 조합설립인가 신청일 당시 대전, 충청남도, 세종특별자치시에 6개월 이상 거주 요건을 갖추지 못하여 주택법상 조합원 자격이 없었습니다. 그럼에도 불구하고 피고 조합의 조합원 모집담당자는 자격 미달인 원고에게 명의대여자를 알선하며 명의대여를 통한 가입을 권유했습니다. 원고는 2021년 5월경 L 명의로, 2022년경 N 명의로 두 차례에 걸쳐 피고 조합과 지역주택조합 가입계약을 체결했습니다. 원고는 이 계약에 따라 2021년 5월 25일부터 2023년 10월 5일까지 총 1억 572만 원의 조합원분담금과 1천만 원의 업무대행비, 합계 1억 1,572만 원을 납부했으며, 명의대여비로도 총 1천3백만 원을 지급했습니다. 원고는 피고들이 주택법상 조합원 자격 기준에 대한 충분한 설명을 하지 않거나 누락하여 손해를 입혔다고 주장하며, 납입금과 명의대여비 합계 1억 2,872만 원의 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

주택법상 조합원 자격이 없는 사람이 명의대여를 통해 지역주택조합에 가입한 경우, 모집 주체의 설명 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고들에 대한 손해배상 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고 A가 지역주택조합 조합원 자격이 없었음에도 불구하고, 조합원 모집 담당자의 알선으로 명의대여를 통해 조합에 가입하여 분담금 등을 납부한 사안에서 원고의 손해배상 청구를 모두 기각했습니다. 판결문에 명시된 '이유' 부분이 불완전하여 법원의 구체적인 판단 근거는 알 수 없으나, 일반적으로 원고가 스스로 조합원 자격 미달임을 인지하고 명의대여 방식에 적극적으로 참여한 경우 그로 인해 발생한 손해에 대해서는 배상을 청구하기 어렵다는 법리가 적용되었을 가능성이 높습니다. 즉, 불법적인 행위에 가담한 당사자에게 그 행위로 인한 손해의 책임을 묻는 것은 제한될 수 있다는 판단이 있었을 것으로 추정됩니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택법 제11조 제7항 및 시행령 제21조 제1항 등 조합원 자격 기준: 지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 특정 지역에 일정 기간 이상 거주하고 주택 소유 여부에 대한 엄격한 자격 요건을 갖추어야 합니다. 이러한 자격을 충족하지 못하면 조합원이 될 수 없습니다.
2. 주택법 제11조의5 모집 주체의 설명 의무: 주택조합의 조합원을 모집하는 주체는 조합원 자격 기준 등 중요한 정보를 광고에 포함하고, 가입을 권유할 때 충분히 설명해야 할 의무가 있습니다.
3. 신의성실의 원칙 및 자기모순금지의 원칙 (법원의 판단 근거 추정)​: 본 판결의 구체적인 '이유'가 확인되지 않으나, 통상적으로 법원은 당사자가 스스로 법적 요건을 회피하려는 행위에 적극적으로 참여한 경우, 이후 그 행위로 인한 손해에 대해 상대방에게 책임을 묻는 것을 제한할 수 있습니다. 즉, 스스로 불법적인 행위에 대한 고의 또는 인식이 있었던 당사자의 주장은 배척될 가능성이 있습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려하는 경우, 본인의 조합원 자격 요건을 주택법 및 조합 규약에 따라 반드시 철저히 확인해야 합니다. 자격 미달임에도 명의대여 등의 편법적인 방법을 통해 가입을 시도하는 행위는 추후 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 스스로 불법 또는 편법적인 행위에 가담한 것으로 판단될 경우, 이후 그 행위로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구하기 어려울 수 있음을 인지해야 합니다. 모집 주체의 설명이 불충분하다고 느껴지더라도, 스스로 자격 요건을 재확인하고 의심스러운 부분은 명확히 해명 받은 후 가입 여부를 결정하는 것이 중요합니다.