윤성준 변호사

상가 권리금 회수 방해와 임대차 보증금 반환에 대한 판결

상가 임차인 A는 임대인 C로부터 두 개의 상가 부동산을 임차했습니다. 임대차 계약 종료 후 A는 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나 C가 이를 거절했습니다. 이에 A는 상가를 비우고 열쇠를 공탁한 후, C를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 임대차 보증금 반환을 청구하는 본소 소송을 제기했습니다. 반면 C는 A가 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았고, 원상회복 지연으로 인한 손해 및 부당이득을 취했다고 주장하며 반소 소송을 제기했습니다. 법원은 C의 권리금 회수 방해 행위를 인정하여 A에게 손해배상금 1,600만 원과 보증금 2,109만 6천 원(원상회복 비용 50만 4천 원 공제 후)을 지급하라고 판결했습니다. C의 나머지 본소 청구 및 모든 반소 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (반소피고) A: 상가 임차인으로 임대인 C에게 임대차보증금 반환과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구한 자 - 피고 (반소원고) C: 상가 임대인으로 임차인 A의 권리금 회수를 방해했으며, A에게 원상회복 비용 등 손해배상을 청구한 자 ### 분쟁 상황 원고 A는 2019년 3월 29일 피고 C와 상가 임대차 계약을 체결하였으며, 계약은 2024년 3월 29일 종료되었습니다. 계약 만료 전 A는 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나, C는 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했습니다. 이에 A는 임차 부동산에서 퇴거하고 2024년 5월 16일 법원에 열쇠를 공탁했습니다. 이후 A는 C를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 임대차 보증금 반환을 요구하는 본소 소송을 제기했고, C는 A에게 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상과 부당이득 반환을 청구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임차인 주선을 거절한 것이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부, 임대차보증금 반환 시 임차물의 원상회복 비용 공제 범위, 임차인의 통상적인 사용으로 인한 손모(손상 및 마모)가 원상회복 의무의 대상에 포함되는지 여부, 임차인의 원상회복 지연으로 인한 손해배상 및 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 피고(임대인 C)가 원고(임차인 A)에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상금 1,600만 원과 임대차보증금 2,109만 6천 원을 지급하라고 명령했습니다. 이에 따른 이자는 각각 2024년 4월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%, 2024년 5월 16일부터 2025년 6월 24일까지 연 5% 그리고 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 책정되었습니다. 원고 A의 나머지 본소 청구와 피고 C의 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 A가 10%, 피고 C가 90%를 부담하게 되었습니다. ### 결론 이 사건은 상가 임대차 계약 종료 시 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 부당하게 방해한 경우 손해배상 책임이 인정되며, 임차인의 원상회복 의무 범위는 통상적인 사용으로 인한 손모를 제외한 실제 발생한 훼손에 한정된다는 점을 명확히 한 판결입니다. 법원은 임대인의 권리금 방해 행위를 인정하고 임대차 보증금을 반환하도록 했으며, 임대인의 반소 청구는 대부분 증거 부족이나 통상 손모를 이유로 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수 기회 보호)와 임대차보증금 반환 및 원상회복 의무에 관한 법리가 적용되었습니다. * **상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호)**​: 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 본 판결에서 피고 C의 행위는 이 조항에서 정한 권리금 회수 방해행위에 해당하여 손해배상 책임이 인정되었습니다. * **임대차보증금 반환의무 및 공제**: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 부담해야 할 모든 채무, 예를 들어 밀린 차임, 목적물 훼손으로 인한 손해배상금 등을 담보합니다. 따라서 임대차 계약이 종료되고 목적물이 반환될 때 임대인은 보증금에서 임차인의 채무액을 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 본 판결에서는 원상회복비용 50만 4천 원이 임대차보증금에서 공제되었습니다. * **임차인의 원상회복 의무와 통상의 손모**: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 임대 당시의 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무를 집니다. 그러나 임차인이 임차물을 사용하는 동안 발생하는 통상적인 마모나 손상, 즉 '통상의 손모'는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않습니다. 이 사건에서 법원은 에어컨 설치 구멍, 외부 간판 관련 구멍, 대문 기둥 훼손 등에 대한 수선 비용을 '통상의 손모'로 보아 원고 A의 원상회복 의무가 있다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약이 종료될 때 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다. 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인 주선을 거절하거나 권리금 계약 체결을 방해한다면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이때 임차인은 신규 임차인 주선 노력과 임대인의 거절 사유 등을 명확히 증명할 수 있는 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다. 임대차 보증금 반환 시 임차인의 원상회복 의무는 임대 당시의 상태로 되돌리는 것이 원칙이나, 임차인이 통상적으로 사용하면서 발생하는 자연스러운 손모(시간 경과에 따른 가치 감소 또는 낡아짐)에 대해서는 원상회복 의무가 없습니다. 따라서 임차인은 입주 전후의 상태를 사진이나 영상으로 기록하여 통상적인 손모와 실제 훼손을 구분할 증거를 마련하는 것이 유리합니다. 또한 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차물을 임대인에게 반환했음을 증명하는 것이 중요한데, 임대인이 수령을 거부할 경우 법원에 열쇠를 공탁하는 등의 조치를 고려할 수 있습니다. 임대인 역시 원상회복 미이행으로 인한 손해배상을 청구하려면 구체적인 훼손 내용과 그에 따른 수리 비용 등을 객관적인 증거(감정 결과, 견적서 등)로 입증해야 합니다.

부동산 개발 중 명도비용 증액 관련 손해배상 청구 사건

부동산 개발사업을 진행하던 원고 회사가 토지 매매 과정에서 잔금 지급을 지연하자, 매도인인 피고 측이 계약 해제를 통보했습니다. 이에 원고는 사업 추진을 위해 매매대금을 35억 원 증액하고 명도 관련 용역대금으로도 이 금액을 지급하기로 합의한 후 그 일부인 5억 원을 피고 측에 지급했습니다. 이후 원고는 이 합의가 불공정한 법률행위이거나 강박에 의한 의사표시이므로 무효라고 주장하며 5억 원의 반환 및 피고들의 불법행위로 인한 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 대전 지역에서 부동산 개발사업을 시행하기 위해 설립된 특수목적 법인으로 이 사건의 원고입니다. - 주식회사 B: 피고 C의 동생인 D이 대표로 있는 회사로, 증액된 매매대금 35억 원 중 5억 원을 용역대금 명목으로 지급받았습니다. - C: 사건 부동산의 공동 소유자 중 한 명으로, 원고와 부동산 매매계약을 체결했습니다. - D: 피고 C의 동생이자 피고 주식회사 B의 대표이사입니다. - E: 사건 부동산 3층에서 당구장을 운영하던 세입자입니다. ### 분쟁 상황 원고는 부동산 개발을 위해 피고 C와 H로부터 부동산을 60억 원에 매수하기로 계약했습니다. 그러나 원고의 잔금 지급 지연으로 계약금 지급일 및 잔금 지급기일이 여러 차례 변경되었고, 결국 원고는 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못했습니다. 이에 피고 C는 매매계약 해제를 통지했고, 원고는 사업 유지를 위해 매매대금을 35억 원 증액하여 총 95억 원을 지급하고 이와 별도로 부동산 명도 등에 관한 용역대금으로 피고 B에게 35억 원을 지급하기로 합의했습니다. 원고는 이 합의에 따라 피고 B에게 5억 원을 지급했으나, 이후 피고들의 불법행위와 강박으로 인해 불공정한 계약을 체결하게 되었다고 주장하며 지급한 5억 원의 반환 및 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 매매대금을 35억 원 증액하고 명도비용을 지급하기로 한 합의가 민법 제104조에 따른 불공정한 법률행위로서 무효인지, 또는 강박에 의한 의사표시로서 취소할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고 C, D, E이 공갈, 협박 등 불법행위를 저질러 원고에게 손해를 입혔는지 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 매매대금 증액 및 용역대금 지급에 합의한 것이 불공정한 법률행위나 강박에 의한 의사표시에 해당한다는 증거가 부족하며, 피고들이 공갈 또는 협박의 불법행위를 저질렀다는 사실 또한 인정하기 어렵다고 보아 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제104조(불공정한 법률행위): 이 조항은 당사자의 '궁박(급박한 곤궁)', '경솔(신중하지 못함)', 또는 '무경험(사회 경험 부족)'으로 인해 현저하게 공정함을 잃은 법률행위를 무효로 정하고 있습니다. 이때 단순히 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 해서 무효가 되는 것이 아니라, 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험을 상대방이 '이용하려는 의사', 즉 폭리행위의 '악의'가 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 원고가 부동산 개발 전문업체로서 충분한 경험이 있고, 매매대금 증액 합의가 원고 자신의 잔금 지급 지연으로 인한 계약 해제 위기 상황을 수습하기 위한 제안으로 이루어진 점 등을 고려할 때, 원고가 궁박 상태에 있었다거나 피고가 이를 악의적으로 이용했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 2. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 강박에 의한 의사표시가 인정되려면 상대방이 '불법적으로 해악을 고지'함으로써 공포심을 느끼고 의사표시를 한 것이어야 합니다. 이 사건에서 피고 측의 계약 해제 통보는 원고의 잔금 지급 지연이라는 귀책사유에 따른 것이므로 이를 불법적인 해악 고지로 보기 어렵다고 판단되었습니다. 또한 폭력배 동원 등 폭행이나 협박을 가했다는 주장에 대해서도 이를 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아, 원고의 강박에 의한 의사표시 주장을 받아들이지 않았습니다. 3. 민법 제750조(불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고들이 공갈, 협박 등 불법행위를 저질러 손해를 입혔다고 주장했으나, 법원은 피고들이 공갈 또는 협박의 불법행위를 했다는 증거가 부족하다고 판단하여 이 주장 또한 기각했습니다. ### 참고 사항 부동산 거래 시 계약의 변경이나 금액 증액을 합의할 때는 그 배경과 조건을 명확히 문서화하고, 당사자 스스로가 처한 상황을 냉철하게 분석하는 것이 중요합니다. 특히, 사업적 목적 달성을 위해 불가피하게 계약 조건을 변경해야 하는 경우에도, 해당 합의가 궁박, 경솔, 무경험 상태에서 이루어진 불공정한 거래인지 또는 강박에 의한 것인지를 주장하려면 객관적이고 명확한 증거를 확보해야 합니다. 단순히 사업 무산에 대한 불안감이나 상대방의 계약 해제 통보가 있었다는 사실만으로는 불공정하거나 강박에 의한 계약으로 인정받기 어렵습니다. 또한, 폭력배 동원 등 물리적 위협이나 불법적인 해악 고지가 있었다는 주장을 할 때에는 이에 대한 구체적인 증거가 반드시 뒷받침되어야 합니다. 추후 작성된 공정증서 등은 이전의 강박 주장을 약화시킬 수 있으므로 모든 합의 내용에 신중해야 합니다.

남의 땅 무단 점유로 인한 토지 반환 및 건물 철거 요구 사건

원고들은 자신들의 토지 일부를 피고가 무단으로 점유하여 사용하고 있음을 주장하며 토지 인도, 분묘 및 건물 등 시설물 철거, 그리고 토지 무단 사용에 대한 부당이득금 반환을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 자신에게 토지 사용 권한이 있었다고 주장하고, 일부 점유한 토지에 대해서는 20년 이상 소유의 의사로 점유하여 취득시효가 완성되었으므로 소유권을 이전받아야 한다고 반소를 제기했습니다. 제1심 법원은 원고들의 청구를 대부분 인용하고 피고의 반소를 기각했으며, 항소심 또한 피고의 항소와 추가된 반소 청구를 모두 기각하여 제1심 판결이 타당하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(A, B, C, D): 여주 지역의 임야 및 밭을 소유한 사람들로, 피고가 자신들의 토지를 무단으로 점유하고 사용함에 따라 토지 인도와 손해배상을 요구했습니다. - 피고(E): 원고들 소유의 토지 일부를 점유하여 경작하고 목장 관련 건물, 비닐하우스, 분묘 등을 설치하여 사용해온 사람으로, 토지 사용 권한과 취득시효 완성을 주장했습니다. - K: 원고들의 모친 또는 친척으로, 피고는 K을 통해 토지 사용에 대한 권한을 위임받았다고 주장했으나 법원에서 인정되지 않았습니다. - L: 피고에게 토지 사용을 허락했다고 피고가 주장한 인물로, 법정에서 피고에게 토지 사용을 허락한 적이 없으며 자신에게 그러한 권한이 없다고 증언했습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 여주 지역의 임야와 밭을 소유하고 있는데, 피고 E가 이 토지들의 일부를 무단으로 점유하여 경작하고, 축사를 비롯한 건물, 비닐하우스 등의 시설물을 설치하며 분묘를 유지해왔습니다. 원고들은 이러한 피고의 행위가 불법적인 토지 점유라고 보고 토지 반환과 시설물 철거, 그리고 그동안 토지를 무단으로 사용함으로써 얻은 이득(월 사용료)을 반환해달라고 요구했습니다. 피고는 K이라는 원고 측 인물을 통해 L로부터 토지 임대 및 관리 권한을 위임받았으며, L이 자신에게 무료로 토지 경작을 허락했다고 주장했습니다. 또한 피고는 1992년 11월 17일부터 자신의 땅인 줄 알고 건축한 축사 일부가 원고들 토지를 침범한 것을 뒤늦게 알았으나, 그 후로도 20년 이상 소유의 의사로 해당 부분을 점유했으므로 취득시효가 완성되어 소유권을 이전받아야 한다고 반소로 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 토지를 사용할 정당한 권한이 없었으며, 취득시효의 핵심 요건인 '소유의 의사(자주점유)'도 인정되지 않는다고 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 원고들 소유의 토지를 사용할 정당한 권한이 있는지 여부와, 피고가 점유한 토지 부분에 대해 취득시효가 완성되어 소유권을 주장할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고들 소유 토지를 사용할 권한이 있다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한 피고가 점유한 토지에 대해 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 점유했다는 취득시효 완성 주장도, 피고가 스스로 토지가 자신의 것이 아님을 인지하고 사용료를 지급한 사실이 있으며 침범 면적이 상당하다는 이유로 인정하지 않았습니다. 이에 따라 피고의 항소와 추가된 반소 청구를 모두 기각하고 원고들의 토지 인도 및 시설물 철거, 부당이득금 반환 청구를 모두 인용했습니다. ### 결론 결론적으로 피고는 원고들 소유의 토지 중 점유하고 있는 부분을 원고들에게 인도하고, 그 위에 설치된 분묘나 목장 관련 건물, 비닐하우스 등 일체의 시설물을 철거해야 합니다. 또한 피고는 원고들에게 무단 점유 기간 동안의 토지 사용료 상당의 부당이득금을 지급해야 합니다. 피고가 제기한 소유권 취득시효 완성 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 토지 소유권, 점유, 취득시효 및 부당이득 반환과 관련한 법리가 적용됩니다. 민법 제213조에 따라 토지 소유자는 자신의 토지를 무단으로 점유한 사람에게 토지 반환을 요구할 수 있는 소유물반환청구권을 가집니다. 또한 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 타인의 토지를 사용하여 이득을 얻었다면, 그 이득을 토지 소유자에게 돌려주어야 하는 부당이득 반환 의무가 발생합니다. 피고가 주장한 취득시효는 민법 제245조에 규정되어 있으며, 20년간 '소유의 의사로' 평온하고 공연하게 부동산을 점유해야 합니다. 여기서 '소유의 의사(자주점유)'는 매우 중요한 요건으로, 점유자가 자신이 소유권을 가지고 있다고 믿고 점유하는 것을 의미합니다. 만약 점유자가 토지가 자신의 것이 아님을 알았거나, 토지 사용료를 지급하는 등 소유권이 타인에게 있음을 인정한 경우라면 자주점유는 인정되지 않아 취득시효 주장이 받아들여지기 어렵습니다. 본 판례에서는 피고가 자신의 토지가 아님을 알고 사용료를 지급한 사실 등이 인정되어 자주점유가 부정되었고, 결과적으로 취득시효 완성 주장이 기각되었습니다. 한편, 민사소송법 제420조는 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용하여 판결할 수 있도록 하는 절차 규정으로, 항소심에서 제1심 판결의 판단이 대부분 정당하다고 보았을 때 주로 적용됩니다. ### 참고 사항 다른 사람의 토지를 사용해야 하는 상황이라면 반드시 토지 소유자와 정식으로 임대차 계약 등 서면 계약을 체결하여 토지 사용 권한을 명확히 확보해야 합니다. 토지 경계가 불분명하거나 타인의 토지인지 의심될 경우, 건물을 짓거나 장기간 사용할 계획이라면 사전에 지적측량 등을 통해 정확한 토지 경계를 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 토지를 장기간 점유했다고 해서 무조건 취득시효가 완성되는 것은 아니며, '내 땅처럼 소유할 의사(자주점유)'가 없었다면 취득시효를 주장하기 어렵습니다. 만약 자신의 토지가 무단으로 점유되고 있음을 알게 된다면, 장기간 방치하지 않고 토지 인도 및 부당이득 반환 등의 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. 토지 사용에 대한 대금을 지급하거나 침범 사실을 인정하는 행위는 '소유의 의사'를 부정하는 근거가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

상가 권리금 회수 방해와 임대차 보증금 반환에 대한 판결

상가 임차인 A는 임대인 C로부터 두 개의 상가 부동산을 임차했습니다. 임대차 계약 종료 후 A는 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나 C가 이를 거절했습니다. 이에 A는 상가를 비우고 열쇠를 공탁한 후, C를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 임대차 보증금 반환을 청구하는 본소 소송을 제기했습니다. 반면 C는 A가 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았고, 원상회복 지연으로 인한 손해 및 부당이득을 취했다고 주장하며 반소 소송을 제기했습니다. 법원은 C의 권리금 회수 방해 행위를 인정하여 A에게 손해배상금 1,600만 원과 보증금 2,109만 6천 원(원상회복 비용 50만 4천 원 공제 후)을 지급하라고 판결했습니다. C의 나머지 본소 청구 및 모든 반소 청구는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (반소피고) A: 상가 임차인으로 임대인 C에게 임대차보증금 반환과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구한 자 - 피고 (반소원고) C: 상가 임대인으로 임차인 A의 권리금 회수를 방해했으며, A에게 원상회복 비용 등 손해배상을 청구한 자 ### 분쟁 상황 원고 A는 2019년 3월 29일 피고 C와 상가 임대차 계약을 체결하였으며, 계약은 2024년 3월 29일 종료되었습니다. 계약 만료 전 A는 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나, C는 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했습니다. 이에 A는 임차 부동산에서 퇴거하고 2024년 5월 16일 법원에 열쇠를 공탁했습니다. 이후 A는 C를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 임대차 보증금 반환을 요구하는 본소 소송을 제기했고, C는 A에게 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상과 부당이득 반환을 청구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임차인 주선을 거절한 것이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부, 임대차보증금 반환 시 임차물의 원상회복 비용 공제 범위, 임차인의 통상적인 사용으로 인한 손모(손상 및 마모)가 원상회복 의무의 대상에 포함되는지 여부, 임차인의 원상회복 지연으로 인한 손해배상 및 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 피고(임대인 C)가 원고(임차인 A)에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상금 1,600만 원과 임대차보증금 2,109만 6천 원을 지급하라고 명령했습니다. 이에 따른 이자는 각각 2024년 4월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%, 2024년 5월 16일부터 2025년 6월 24일까지 연 5% 그리고 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 책정되었습니다. 원고 A의 나머지 본소 청구와 피고 C의 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 A가 10%, 피고 C가 90%를 부담하게 되었습니다. ### 결론 이 사건은 상가 임대차 계약 종료 시 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 부당하게 방해한 경우 손해배상 책임이 인정되며, 임차인의 원상회복 의무 범위는 통상적인 사용으로 인한 손모를 제외한 실제 발생한 훼손에 한정된다는 점을 명확히 한 판결입니다. 법원은 임대인의 권리금 방해 행위를 인정하고 임대차 보증금을 반환하도록 했으며, 임대인의 반소 청구는 대부분 증거 부족이나 통상 손모를 이유로 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수 기회 보호)와 임대차보증금 반환 및 원상회복 의무에 관한 법리가 적용되었습니다. * **상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호)**​: 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 본 판결에서 피고 C의 행위는 이 조항에서 정한 권리금 회수 방해행위에 해당하여 손해배상 책임이 인정되었습니다. * **임대차보증금 반환의무 및 공제**: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 부담해야 할 모든 채무, 예를 들어 밀린 차임, 목적물 훼손으로 인한 손해배상금 등을 담보합니다. 따라서 임대차 계약이 종료되고 목적물이 반환될 때 임대인은 보증금에서 임차인의 채무액을 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 본 판결에서는 원상회복비용 50만 4천 원이 임대차보증금에서 공제되었습니다. * **임차인의 원상회복 의무와 통상의 손모**: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 임대 당시의 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무를 집니다. 그러나 임차인이 임차물을 사용하는 동안 발생하는 통상적인 마모나 손상, 즉 '통상의 손모'는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않습니다. 이 사건에서 법원은 에어컨 설치 구멍, 외부 간판 관련 구멍, 대문 기둥 훼손 등에 대한 수선 비용을 '통상의 손모'로 보아 원고 A의 원상회복 의무가 있다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 상가 임대차 계약이 종료될 때 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다. 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인 주선을 거절하거나 권리금 계약 체결을 방해한다면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이때 임차인은 신규 임차인 주선 노력과 임대인의 거절 사유 등을 명확히 증명할 수 있는 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다. 임대차 보증금 반환 시 임차인의 원상회복 의무는 임대 당시의 상태로 되돌리는 것이 원칙이나, 임차인이 통상적으로 사용하면서 발생하는 자연스러운 손모(시간 경과에 따른 가치 감소 또는 낡아짐)에 대해서는 원상회복 의무가 없습니다. 따라서 임차인은 입주 전후의 상태를 사진이나 영상으로 기록하여 통상적인 손모와 실제 훼손을 구분할 증거를 마련하는 것이 유리합니다. 또한 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차물을 임대인에게 반환했음을 증명하는 것이 중요한데, 임대인이 수령을 거부할 경우 법원에 열쇠를 공탁하는 등의 조치를 고려할 수 있습니다. 임대인 역시 원상회복 미이행으로 인한 손해배상을 청구하려면 구체적인 훼손 내용과 그에 따른 수리 비용 등을 객관적인 증거(감정 결과, 견적서 등)로 입증해야 합니다.

부동산 개발 중 명도비용 증액 관련 손해배상 청구 사건

부동산 개발사업을 진행하던 원고 회사가 토지 매매 과정에서 잔금 지급을 지연하자, 매도인인 피고 측이 계약 해제를 통보했습니다. 이에 원고는 사업 추진을 위해 매매대금을 35억 원 증액하고 명도 관련 용역대금으로도 이 금액을 지급하기로 합의한 후 그 일부인 5억 원을 피고 측에 지급했습니다. 이후 원고는 이 합의가 불공정한 법률행위이거나 강박에 의한 의사표시이므로 무효라고 주장하며 5억 원의 반환 및 피고들의 불법행위로 인한 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 대전 지역에서 부동산 개발사업을 시행하기 위해 설립된 특수목적 법인으로 이 사건의 원고입니다. - 주식회사 B: 피고 C의 동생인 D이 대표로 있는 회사로, 증액된 매매대금 35억 원 중 5억 원을 용역대금 명목으로 지급받았습니다. - C: 사건 부동산의 공동 소유자 중 한 명으로, 원고와 부동산 매매계약을 체결했습니다. - D: 피고 C의 동생이자 피고 주식회사 B의 대표이사입니다. - E: 사건 부동산 3층에서 당구장을 운영하던 세입자입니다. ### 분쟁 상황 원고는 부동산 개발을 위해 피고 C와 H로부터 부동산을 60억 원에 매수하기로 계약했습니다. 그러나 원고의 잔금 지급 지연으로 계약금 지급일 및 잔금 지급기일이 여러 차례 변경되었고, 결국 원고는 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못했습니다. 이에 피고 C는 매매계약 해제를 통지했고, 원고는 사업 유지를 위해 매매대금을 35억 원 증액하여 총 95억 원을 지급하고 이와 별도로 부동산 명도 등에 관한 용역대금으로 피고 B에게 35억 원을 지급하기로 합의했습니다. 원고는 이 합의에 따라 피고 B에게 5억 원을 지급했으나, 이후 피고들의 불법행위와 강박으로 인해 불공정한 계약을 체결하게 되었다고 주장하며 지급한 5억 원의 반환 및 손해배상을 청구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 매매대금을 35억 원 증액하고 명도비용을 지급하기로 한 합의가 민법 제104조에 따른 불공정한 법률행위로서 무효인지, 또는 강박에 의한 의사표시로서 취소할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 피고 C, D, E이 공갈, 협박 등 불법행위를 저질러 원고에게 손해를 입혔는지 여부도 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고가 매매대금 증액 및 용역대금 지급에 합의한 것이 불공정한 법률행위나 강박에 의한 의사표시에 해당한다는 증거가 부족하며, 피고들이 공갈 또는 협박의 불법행위를 저질렀다는 사실 또한 인정하기 어렵다고 보아 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 민법 제104조(불공정한 법률행위): 이 조항은 당사자의 '궁박(급박한 곤궁)', '경솔(신중하지 못함)', 또는 '무경험(사회 경험 부족)'으로 인해 현저하게 공정함을 잃은 법률행위를 무효로 정하고 있습니다. 이때 단순히 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 해서 무효가 되는 것이 아니라, 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험을 상대방이 '이용하려는 의사', 즉 폭리행위의 '악의'가 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 원고가 부동산 개발 전문업체로서 충분한 경험이 있고, 매매대금 증액 합의가 원고 자신의 잔금 지급 지연으로 인한 계약 해제 위기 상황을 수습하기 위한 제안으로 이루어진 점 등을 고려할 때, 원고가 궁박 상태에 있었다거나 피고가 이를 악의적으로 이용했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 2. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 강박에 의한 의사표시가 인정되려면 상대방이 '불법적으로 해악을 고지'함으로써 공포심을 느끼고 의사표시를 한 것이어야 합니다. 이 사건에서 피고 측의 계약 해제 통보는 원고의 잔금 지급 지연이라는 귀책사유에 따른 것이므로 이를 불법적인 해악 고지로 보기 어렵다고 판단되었습니다. 또한 폭력배 동원 등 폭행이나 협박을 가했다는 주장에 대해서도 이를 인정할 만한 증거가 부족하다고 보아, 원고의 강박에 의한 의사표시 주장을 받아들이지 않았습니다. 3. 민법 제750조(불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고들이 공갈, 협박 등 불법행위를 저질러 손해를 입혔다고 주장했으나, 법원은 피고들이 공갈 또는 협박의 불법행위를 했다는 증거가 부족하다고 판단하여 이 주장 또한 기각했습니다. ### 참고 사항 부동산 거래 시 계약의 변경이나 금액 증액을 합의할 때는 그 배경과 조건을 명확히 문서화하고, 당사자 스스로가 처한 상황을 냉철하게 분석하는 것이 중요합니다. 특히, 사업적 목적 달성을 위해 불가피하게 계약 조건을 변경해야 하는 경우에도, 해당 합의가 궁박, 경솔, 무경험 상태에서 이루어진 불공정한 거래인지 또는 강박에 의한 것인지를 주장하려면 객관적이고 명확한 증거를 확보해야 합니다. 단순히 사업 무산에 대한 불안감이나 상대방의 계약 해제 통보가 있었다는 사실만으로는 불공정하거나 강박에 의한 계약으로 인정받기 어렵습니다. 또한, 폭력배 동원 등 물리적 위협이나 불법적인 해악 고지가 있었다는 주장을 할 때에는 이에 대한 구체적인 증거가 반드시 뒷받침되어야 합니다. 추후 작성된 공정증서 등은 이전의 강박 주장을 약화시킬 수 있으므로 모든 합의 내용에 신중해야 합니다.

남의 땅 무단 점유로 인한 토지 반환 및 건물 철거 요구 사건

원고들은 자신들의 토지 일부를 피고가 무단으로 점유하여 사용하고 있음을 주장하며 토지 인도, 분묘 및 건물 등 시설물 철거, 그리고 토지 무단 사용에 대한 부당이득금 반환을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 자신에게 토지 사용 권한이 있었다고 주장하고, 일부 점유한 토지에 대해서는 20년 이상 소유의 의사로 점유하여 취득시효가 완성되었으므로 소유권을 이전받아야 한다고 반소를 제기했습니다. 제1심 법원은 원고들의 청구를 대부분 인용하고 피고의 반소를 기각했으며, 항소심 또한 피고의 항소와 추가된 반소 청구를 모두 기각하여 제1심 판결이 타당하다고 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(A, B, C, D): 여주 지역의 임야 및 밭을 소유한 사람들로, 피고가 자신들의 토지를 무단으로 점유하고 사용함에 따라 토지 인도와 손해배상을 요구했습니다. - 피고(E): 원고들 소유의 토지 일부를 점유하여 경작하고 목장 관련 건물, 비닐하우스, 분묘 등을 설치하여 사용해온 사람으로, 토지 사용 권한과 취득시효 완성을 주장했습니다. - K: 원고들의 모친 또는 친척으로, 피고는 K을 통해 토지 사용에 대한 권한을 위임받았다고 주장했으나 법원에서 인정되지 않았습니다. - L: 피고에게 토지 사용을 허락했다고 피고가 주장한 인물로, 법정에서 피고에게 토지 사용을 허락한 적이 없으며 자신에게 그러한 권한이 없다고 증언했습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 여주 지역의 임야와 밭을 소유하고 있는데, 피고 E가 이 토지들의 일부를 무단으로 점유하여 경작하고, 축사를 비롯한 건물, 비닐하우스 등의 시설물을 설치하며 분묘를 유지해왔습니다. 원고들은 이러한 피고의 행위가 불법적인 토지 점유라고 보고 토지 반환과 시설물 철거, 그리고 그동안 토지를 무단으로 사용함으로써 얻은 이득(월 사용료)을 반환해달라고 요구했습니다. 피고는 K이라는 원고 측 인물을 통해 L로부터 토지 임대 및 관리 권한을 위임받았으며, L이 자신에게 무료로 토지 경작을 허락했다고 주장했습니다. 또한 피고는 1992년 11월 17일부터 자신의 땅인 줄 알고 건축한 축사 일부가 원고들 토지를 침범한 것을 뒤늦게 알았으나, 그 후로도 20년 이상 소유의 의사로 해당 부분을 점유했으므로 취득시효가 완성되어 소유권을 이전받아야 한다고 반소로 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 토지를 사용할 정당한 권한이 없었으며, 취득시효의 핵심 요건인 '소유의 의사(자주점유)'도 인정되지 않는다고 판단했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 원고들 소유의 토지를 사용할 정당한 권한이 있는지 여부와, 피고가 점유한 토지 부분에 대해 취득시효가 완성되어 소유권을 주장할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고가 원고들 소유 토지를 사용할 권한이 있다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한 피고가 점유한 토지에 대해 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 점유했다는 취득시효 완성 주장도, 피고가 스스로 토지가 자신의 것이 아님을 인지하고 사용료를 지급한 사실이 있으며 침범 면적이 상당하다는 이유로 인정하지 않았습니다. 이에 따라 피고의 항소와 추가된 반소 청구를 모두 기각하고 원고들의 토지 인도 및 시설물 철거, 부당이득금 반환 청구를 모두 인용했습니다. ### 결론 결론적으로 피고는 원고들 소유의 토지 중 점유하고 있는 부분을 원고들에게 인도하고, 그 위에 설치된 분묘나 목장 관련 건물, 비닐하우스 등 일체의 시설물을 철거해야 합니다. 또한 피고는 원고들에게 무단 점유 기간 동안의 토지 사용료 상당의 부당이득금을 지급해야 합니다. 피고가 제기한 소유권 취득시효 완성 주장은 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 민법상의 토지 소유권, 점유, 취득시효 및 부당이득 반환과 관련한 법리가 적용됩니다. 민법 제213조에 따라 토지 소유자는 자신의 토지를 무단으로 점유한 사람에게 토지 반환을 요구할 수 있는 소유물반환청구권을 가집니다. 또한 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 타인의 토지를 사용하여 이득을 얻었다면, 그 이득을 토지 소유자에게 돌려주어야 하는 부당이득 반환 의무가 발생합니다. 피고가 주장한 취득시효는 민법 제245조에 규정되어 있으며, 20년간 '소유의 의사로' 평온하고 공연하게 부동산을 점유해야 합니다. 여기서 '소유의 의사(자주점유)'는 매우 중요한 요건으로, 점유자가 자신이 소유권을 가지고 있다고 믿고 점유하는 것을 의미합니다. 만약 점유자가 토지가 자신의 것이 아님을 알았거나, 토지 사용료를 지급하는 등 소유권이 타인에게 있음을 인정한 경우라면 자주점유는 인정되지 않아 취득시효 주장이 받아들여지기 어렵습니다. 본 판례에서는 피고가 자신의 토지가 아님을 알고 사용료를 지급한 사실 등이 인정되어 자주점유가 부정되었고, 결과적으로 취득시효 완성 주장이 기각되었습니다. 한편, 민사소송법 제420조는 항소심 법원이 제1심 판결의 이유를 인용하여 판결할 수 있도록 하는 절차 규정으로, 항소심에서 제1심 판결의 판단이 대부분 정당하다고 보았을 때 주로 적용됩니다. ### 참고 사항 다른 사람의 토지를 사용해야 하는 상황이라면 반드시 토지 소유자와 정식으로 임대차 계약 등 서면 계약을 체결하여 토지 사용 권한을 명확히 확보해야 합니다. 토지 경계가 불분명하거나 타인의 토지인지 의심될 경우, 건물을 짓거나 장기간 사용할 계획이라면 사전에 지적측량 등을 통해 정확한 토지 경계를 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 토지를 장기간 점유했다고 해서 무조건 취득시효가 완성되는 것은 아니며, '내 땅처럼 소유할 의사(자주점유)'가 없었다면 취득시효를 주장하기 어렵습니다. 만약 자신의 토지가 무단으로 점유되고 있음을 알게 된다면, 장기간 방치하지 않고 토지 인도 및 부당이득 반환 등의 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. 토지 사용에 대한 대금을 지급하거나 침범 사실을 인정하는 행위는 '소유의 의사'를 부정하는 근거가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.