대리권이 불분명한 임대차 계약으로 발생한 보증금 및 명도 분쟁

이 사건은 임대인 B 소유의 부동산에 대해 ㈜D의 전 대표이사 E이 B의 대리인이라 칭하며 임차인 A와 임대차 계약을 체결하고 보증금을 수령한 후 발생한 분쟁입니다. 계약 종료 후 A는 B에게 보증금 반환을 청구했으나 B는 E의 대리권을 부인하며 반환을 거부했습니다. 이에 A는 임대차보증금 30,000,000원과 납부한 장기수선충당금 64,800원의 반환을 청구했고 B는 반소로 건물 명도 및 차임 상당 부당이득금 반환을 청구했습니다. 법원은 E이 B의 대리권을 적법하게 위임받았거나 표현대리가 성립한다고 보지 않아 A의 임대차보증금 반환 청구를 기각했습니다. 다만 A가 대신 납부한 장기수선충당금 64,800원은 건물 소유자인 B가 부담해야 할 의무이므로, 이 부분에 대해서만 B의 지급 의무를 인정했습니다. B의 반소 청구인 건물 명도 및 부당이득금 반환 청구는 A가 이미 퇴거했다고 판단하여 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 이 사건 부동산을 임차한 임차인으로, 임대차보증금과 장기수선충당금의 반환을 청구했습니다.
• 피고(반소원고) B: 이 사건 부동산의 소유자이자 임대인으로, E의 대리권을 부인하며 건물 명도 및 차임 상당 부당이득금의 지급을 청구했습니다.
• E (개인사업체 'D'의 운영자, ㈜D의 전 대표이사): 피고 B의 대리인이라고 칭하며 원고 A와 임대차 계약을 체결한 인물입니다. 법원에서는 무권대리인으로 판단되었습니다.
• ㈜D: 피고 B와 이 사건 부동산에 대한 영업위탁계약을 체결했던 법인입니다.

분쟁 상황

이 분쟁은 건물주 B가 ㈜D와 임대 관련 업무 일체를 위탁하는 영업위탁계약을 체결하면서 시작되었습니다. 이후 ㈜D의 전 대표이사 E은 개인사업체 'D'를 운영하면서 B의 대리인이라고 칭하며 임차인 A와 이 사건 부동산에 대한 임대차 계약을 체결하고 A로부터 임대차보증금 30,000,000원을 수령했습니다. 임대차 계약 기간이 종료된 후 A가 B에게 보증금 반환을 요구했으나, B는 E에게 대리권을 수여한 적이 없으며 E의 대리권 범위를 넘어선 계약이라고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 이에 A는 B를 상대로 임대차보증금과 자신이 납부한 장기수선충당금의 반환을 청구하는 본소 소송을 제기했고, B는 A가 권원 없이 부동산을 점유·사용하고 있다며 건물 명도 및 차임 상당 부당이득금 반환을 청구하는 반소를 제기하여 법정 다툼으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, E이 피고 B로부터 이 사건 부동산에 대한 임대차 계약을 체결할 대리권을 적법하게 부여받았는지 여부입니다. 둘째, E의 대리 행위가 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리) 또는 제129조(대리권 소멸 후의 표현대리)에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 피고 B가 E의 무권대리 행위를 추인하여 임대차 계약의 효력을 인정했는지 여부입니다. 넷째, 임차인이 납부한 장기수선충당금의 반환 의무가 건물 소유자에게 있는지 여부입니다. 다섯째, 임대인 B의 건물 명도 및 부당이득금 반환 청구가 타당한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B는 원고 A에게 64,800원 및 이에 대해 2019년 12월 31일부터 2020년 3월 19일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고 A의 나머지 본소 청구(임대차보증금 반환)와 피고 B의 이 사건 반소 청구(건물 명도 및 부당이득금 반환)를 각각 기각합니다.
3. 소송비용은 각자 부담합니다.

결론

결론적으로 법원은 E이 피고 B의 대리권을 적법하게 위임받았다고 보기 어렵고, 피고 B가 이를 추인했거나 민법상 표현대리가 성립한다고 보기도 어렵다고 판단하여 임대차보증금 30,000,000원 반환 청구를 기각했습니다. 그러나 공동주택관리법에 따라 건물 소유자가 부담해야 할 장기수선충당금 64,800원은 원고 A가 대신 납부했으므로 피고 B에게 반환 의무가 있다고 보아 이 부분만 인용했습니다. 또한 원고 A가 이미 부동산에서 퇴거한 것으로 판단하여 피고 B의 건물 명도 및 차임 상당 부당이득금 청구는 이유 없다고 보아 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리)​: 대리인이 그 권한 밖의 법률행위를 한 경우 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있습니다. 이 사건에서는 E에게 기본적인 대리권 자체가 있었다고 인정되지 않아 권한을 넘은 표현대리 요건이 충족되지 않았습니다.
2. 민법 제129조 (대리권 소멸 후의 표현대리)​: 대리권의 소멸은 선의의 제3자에게 대항하지 못합니다. 그러나 제3자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다. 이 사건에서는 E에게 과거에 이 사건 부동산에 대한 대리권이 존재했다고 볼 만한 뚜렷한 증거가 부족하여 대리권 소멸 후의 표현대리 또한 인정되지 않았습니다.
3. 무권대리 및 추인: 대리권 없이 이루어진 법률행위(무권대리)는 본인이 이를 추인하지 않으면 본인에게 효력이 발생하지 않습니다. 추인은 무권대리 행위가 있었음을 알고 그 효과를 본인에게 귀속시키려는 단독행위여야 합니다. 이 사건에서 피고는 E의 행위를 명시적 또는 묵시적으로 추인했다고 인정되지 않았습니다.
4. 공동주택관리법 제30조 (장기수선충당금의 적립)​: 공동주택의 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립해야 합니다. 이 규정에 따라 장기수선충당금은 주택 소유자에게 납부 의무가 있으므로 임차인이 대신 납부한 경우 소유자에게 반환을 청구할 수 있습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 직면했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 임대차 계약 시 대리인과 계약을 맺는 경우 반드시 임대인 본인의 위임장과 인감증명서 등을 통해 대리인의 대리권 유무 및 그 범위를 명확하게 확인해야 합니다. 특히 대리인이 법인 대표였다가 개인사업자로 변경된 경우 대리권의 연속성이나 유효성 여부를 더욱 철저히 확인해야 합니다.
2. 대리권의 범위는 구체적으로 명시되어야 하며 임대차 보증금이나 월세 수준에 대한 제한이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
3. 본인이 대리인의 무권대리 행위를 추인했다고 인정되려면 그 행위가 있었음을 알고 효과를 자신에게 귀속시키려는 명확한 의사가 있어야 합니다. 단순히 대리인으로부터 위탁 보장금을 지급받았다는 사실만으로는 추인으로 보기 어려울 수 있습니다.
4. 공동주택의 장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라 주택 소유자에게 납부 의무가 있습니다. 따라서 임차인이 임대 기간 동안 이를 대신 납부했다면 퇴거 시 건물 소유자에게 반환을 청구할 수 있습니다.
5. 임대차 계약 종료 후 퇴거 시에는 퇴거 시점을 명확히 기록하고 가능한 한 임대인 또는 그 대리인에게 부동산 인도를 확인받는 것이 좋습니다. 이를 통해 불필요한 점유 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.