요양병원 임대차 계약 해지 보증금 반환 및 수리비 공제 사건

원고 A씨는 피고 주식회사 B로부터 'C요양병원'으로 운영 중인 건물을 임차하여 사용하다가 계약을 해지하고 건물을 반환했습니다. 이후 A씨는 임대차보증금 6억 원 중 5억 4천만 원의 반환을 청구했으나, B사는 임대차 계약서에 따라 A씨가 건물 및 시설물 하자수리 비용 총 2억 9천여만 원을 부담해야 하므로 이를 공제하고 반환해야 한다고 주장했습니다. 법원은 두 개의 계약서 중 최종 합의된 계약서의 내용과 수선의무의 범위를 판단하여, B사가 주장한 하자수리 비용 중 일부 소규모 수리비용만 공제하도록 인정하고, 나머지 대부분의 보증금과 지연손해금을 A씨에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 천안시 동남구 D에 위치한 'C요양병원' 건물의 임차인이자 병원 운영권 양수인.
• 피고 주식회사 B: 'C요양병원'이 운영되던 건물의 소유주이자 임대인.

분쟁 상황

원고 A씨는 피고 B사로부터 C요양병원이 운영 중인 건물의 지하 1층부터 지상 3층 일부를 2013년 5월부터 2018년 5월까지 5년간 임대차보증금 6억 원에 임차했습니다. 계약 기간 중인 2017년 11월 30일, 원고와 피고는 임대차계약을 해지하기로 합의하고 원고는 건물을 피고에게 인도했습니다. 그러나 피고는 원고가 임대차 계약서에 따라 건물 및 부착된 시설물의 하자수리 비용을 부담해야 한다고 주장하며, 총 2억 9천여만 원에 달하는 수리비를 임대차보증금 6억 원에서 공제하고 나머지 금액만 반환하려 했습니다. 이에 원고는 공제 주장을 받아들이지 않고 남은 보증금 5억 4천만 원의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다. 이 과정에서 계약서 내용이 일부 다른 두 개의 임대차계약서가 존재했고, '건물에 부착된 시설물'의 범위에 대한 양측의 해석이 달랐습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 해지 후 임대차보증금 6억 원 중 남은 5억 4천만 원의 반환 여부와 범위입니다. 또한 임대인인 피고가 주장하는 건물 및 건물에 부착된 시설물에 대한 하자수리 비용이 임대차보증금에서 공제될 수 있는지, 공제된다면 그 범위는 어디까지인지가 주요 쟁점이었습니다. 특히 두 개의 임대차계약서 중 최종적인 계약서의 내용이 무엇인지, 그리고 '건물에 부착된 시설물'의 해석 범위도 중요한 판단 기준이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 536,463,968원 및 이에 대하여 2017년 12월 1일부터 2019년 7월 19일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 이는 원고가 청구한 5억 4천만 원에서 건물 노후화 및 방수공사 결함 가능성을 고려하여 옥상 및 외벽 누수, 건물 벽체 오염 및 훼손으로 인한 원상복구 비용 7,072,064원의 50%인 3,536,032원만 공제한 금액입니다. 피고가 주장한 나머지 하자수리 비용(1억 7천여만 원)과 이 사건 시설물(의료장비, 집기비품 등) 원상복구 비용(1억 1천여만 원)에 대해서는 공제 주장을 받아들이지 않았습니다.

결론

법원은 원고의 임대차보증금 반환 청구 중 대부분을 인용하고, 피고가 주장한 하자수리비 공제는 그 중 소규모 하자의 절반에 해당하는 금액만 인정했습니다. 이에 따라 임대인은 임차인에게 임대차보증금의 상당 부분과 지연손해금을 지급해야 한다는 결론이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 주로 임대인의 수선의무와 관련된 법리를 다루고 있습니다.

1. 임대인의 수선의무 (민법 제623조 관련)​ 임대차 계약에서 임대인은 임차인이 임차한 목적물(건물)을 계약 존속 기간 동안 그 용도에 따라 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 이는 목적물에 파손이나 장해가 생긴 경우 임대인이 이를 수리해야 한다는 것을 의미합니다. 다만, 파손이나 장해가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.

2. 특약에 의한 수선의무의 면제 또는 임차인 부담 임대인과 임차인은 특약을 통해 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인에게 부담시킬 수 있습니다. 그러나 대법원 판례에 따르면 이러한 특약은 '통상적으로 발생할 수 있는 소규모의 파손 수선'에 한하여 유효하다고 해석됩니다. 건물의 대파손 수리, 주요 구성 부분의 대수선, 기본적인 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 특약이 있더라도 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석하는 것이 일반적입니다. 본 사건에서도 '건물 및 건물에 부착된 시설물의 하자수리 비용은 원고가 부담한다'는 특약이 있었지만, 법원은 이를 소규모 수선에 한정하여 적용했습니다.

3. 지연손해금 (민법 제379조 및 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)​ 채무자가 돈을 갚아야 할 의무를 제때 이행하지 않아 발생하는 손해금을 지연손해금이라고 합니다. 민법에서는 특별한 약정이 없으면 연 5%의 이율을 적용합니다. 그러나 소송이 제기된 경우, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 소장 부본이 송달된 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법상의 연 5% 이율이 적용되지만, 판결 선고일 다음 날부터 채무를 다 갚는 날까지는 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서도 이 규정이 적용되어 이자율이 달라졌습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 확인하고 명확하게 작성해야 합니다. 특히 수선의무의 범위와 책임 주체에 대한 특약이 있다면 그 내용을 명확히 해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 만약 두 개 이상의 계약서가 작성될 경우, 최종적으로 유효한 계약서가 무엇인지 당사자 간에 분명히 합의하고 확인 절차를 거쳐야 합니다. 임대차 계약에서 '하자수리 비용'을 임차인이 부담하기로 특약했더라도, 법원은 통상적으로 '소규모의 수선'에 한정하여 그 의무를 해석하는 경향이 있습니다. 대규모 수리나 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선은 여전히 임대인의 책임으로 간주될 수 있습니다. 임대차 목적물에 포함되는 시설물(예: 의료장비, 가구 등)의 소유권과 이에 대한 수선의무는 별도로 명확히 정해야 합니다. 건물의 고정된 부분인지, 아니면 이동 가능한 물품인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다. 건물의 노후화로 인해 발생한 하자에 대해서는 임차인의 책임이 제한될 수 있으므로, 하자의 원인이 무엇인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 하자 보수 비용을 청구하거나 공제하려는 경우, 실제 지출된 금액에 대한 명확한 증빙 자료와 해당 하자가 누구의 책임으로 발생했는지 입증할 수 있는 자료를 충분히 준비해야 합니다.