공동 소유 건물 임차보증금 반환 거부 사건

원고 B는 피고들 E, F, G, H가 공동 소유한 건물에 대해 임대차 계약을 체결했습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 후 원고가 해지 통보를 했으나, 피고 E은 연락 두절되고 나머지 피고들은 보증금 반환 의무를 부인했습니다. 이에 원고는 내용증명을 보낸 뒤에도 보증금을 받지 못하자 소송을 제기했고, 법원은 피고들이 공동으로 원고에게 임차보증금 5천만 원과 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 B: 공동 소유 건물의 임차인으로, 임대차 계약 해지 후 보증금 5천만 원을 반환받지 못하여 피고들을 상대로 소송을 제기한 당사자입니다.
• 피고 E, F, G, H: 경기도 소재 건물을 각 1/4 지분씩 공동 소유하고 있는 임대인들로, 임차인 B에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있음에도 이를 거부하여 소송의 상대방이 된 당사자들입니다.

분쟁 상황

원고 B는 2021년 3월 19일 피고들 E, F, G, H가 각 1/4 지분씩 공유하는 건물에 대해 보증금 5천만 원, 계약 기간 2021년 4월 12일부터 2023년 4월 11일까지의 임대차 계약을 체결했습니다.

당초 계약 만료일인 2023년 4월 11일이 되었으나 피고들인 임대인 측에서 갱신 거절 통지를 하지 않았고 계약 조건 변경도 없어, 이 임대차 계약은 민법상 '묵시적 갱신'되었습니다.

이후 원고는 개인적인 사정으로 2024년 4월 17일, 피고들로부터 임대차 계약에 관한 사항 일체를 위임받은 공인중개사에게 유선으로 임대차 계약 해지를 통보했으며, 이는 통보 당일 도달했습니다.

그러나 임대차 계약 해지 통보와 임차보증금 반환에 대해 알리자, 공동 임대인 중 대표인 피고 E은 연락이 두절되었고, 나머지 공동 소유자들은 자신들에게는 임대차보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다.

이에 원고는 2024년 7월 8일 피고들에게 내용증명을 보내 임대차 계약의 종료 시점과 그에 따른 임차보증금 반환 의무에 대해 재차 설명했음에도, 피고들은 계속해서 반환을 거부했습니다.

결국 원고는 정당한 임차보증금 반환을 받기 위해 법원에 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 공동 소유 건물의 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 임차인이 해지 통보를 했을 때, 공동 임대인들이 임차보증금 반환 의무를 공동으로 부담하는지 여부입니다. 특히, 일부 임대인이 연락 두절되거나 책임을 부인하는 상황에서 공동 소유자 모두에게 보증금 반환 의무가 있는지에 대한 판단이 중요했습니다.

법원의 판단

법원은 피고들(E, F, G, H)이 공동으로 원고(B)에게 5천만 원을 지급하고, 이에 대해 2024년 7월 18일부터 2024년 11월 12일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다. 또한 소송 비용은 피고들이 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있도록 했습니다.

결론

이 판결은 공동 소유자들이 임대차 계약상 의무에 대해 공동으로 책임을 진다는 점을 명확히 했습니다. 임차인의 정당한 계약 해지 후 보증금 반환 요청에 대해 임대인 중 일부가 연락을 회피하거나 책임을 부인하더라도, 공동 소유자 모두가 연대하여 보증금 반환 의무를 이행해야 함을 확인한 중요한 판결입니다. 결과적으로 원고는 임차보증금과 함께 지연 이자를 받을 수 있게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 민법 제639조 (묵시의 갱신)​: 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만, 기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 이 사건에서 피고들이 갱신 거절 통지를 하지 않아 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었으며, 이는 원고가 해지 통보를 할 수 있는 법적 근거가 되었습니다.

• 민법 제635조 (기간의 약정 없는 임대차의 해지 통고)​: 기간의 약정이 없는 임대차는 당사자 언제든지 해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 해지 통고를 한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 경과하면 해지의 효력이 발생합니다. 원고는 묵시적 갱신된 계약을 해지 통보하였고, 3개월 후 계약이 종료되어 피고들에게 임차보증금 반환을 청구할 권리가 발생했습니다.

• 민사소송법 제208조 제3항 제1호 (무변론 판결)​: 피고가 법원에 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하지 않거나, 답변서에 원고의 청구를 다투는 취지의 내용이 없는 경우, 법원은 변론을 거치지 않고 원고의 청구를 그대로 인용하는 판결을 선고할 수 있습니다. 이 사건에서 피고들이 변론에 응하지 않았으므로, 법원은 원고의 청구를 모두 받아들여 무변론 판결을 내렸습니다.

• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​: 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 할 경우, 금전채무 불이행에 대한 지연손해금률은 일반적으로 연 12%로 정하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고들이 2024년 11월 13일부터 보증금을 다 갚는 날까지 연 12%의 지연 이자를 원고에게 지급하도록 명령했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다.

• 임대차 계약의 묵시적 갱신 이해: 임대차 계약 기간이 끝나기 전, 임대인이 임차인에게 계약 갱신 거절 통지를 하지 않거나 조건을 변경하지 않으면 계약은 이전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다. 다만, 이 경우 기간은 정함이 없는 것으로 보게 되므로, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

• 계약 해지 통보의 명확한 기록: 임대차 계약 해지 의사를 임대인에게 전달할 때는 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 내용증명, 문자 메시지, 녹취 등 기록이 남는 방법을 사용하는 것이 매우 중요합니다. 대리인을 통해 통보할 경우에는 대리권의 범위와 대리인에게 전달 여부를 반드시 확인해야 합니다.

• 공동 소유 건물의 책임: 건물이 여러 명의 공동 소유로 되어 있는 경우, 공동 소유자들은 임대차 계약상 의무에 대해 공동으로 책임을 지는 것이 일반적입니다. 한 명의 소유자가 연락이 두절되거나 책임을 회피하더라도 다른 소유자들이 보증금 반환 의무에서 벗어날 수는 없으므로, 모든 공동 소유자를 대상으로 조치를 취해야 합니다.

• 지연 이자 청구 고려: 임대인이 정당한 이유 없이 임차보증금을 제때 반환하지 않는 경우, 임차인은 보증금뿐만 아니라 보증금 반환 지연으로 인한 손해배상(지연 이자)도 함께 청구할 수 있습니다. 지연 이자율은 통상 민법상 법정 이율(연 5%)이 적용되나, 소송이 제기되면 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.