상가 임대차 보증금 반환 시 원상회복과 공과금 분쟁

상가 임차인이 임대차계약 종료 후 건물을 임대인에게 반환하는 과정에서, 원상회복 의무를 다하지 않아 임대인이 직접 원상회복을 진행하고 미납된 전기요금을 대신 납부한 후 해당 비용을 임차보증금에서 공제하였습니다. 임차인은 공제된 보증금 잔액을 돌려받기 위해 소송을 제기했으나, 법원은 임대인의 공제가 정당하며 남은 보증금도 이미 지급되었다고 판단하여 임차인의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 대전 서구 상가를 임차하여 음식점을 운영한 임차인
• 피고 B, C: 대전 서구 상가의 공동 임대인

분쟁 상황

원고 A는 2019년 1월 2일 피고 B, C와 대전 서구 소재 상가에 대해 임대차보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 임대차계약을 체결하고 음식점을 운영했습니다. 임대차계약 기간이 2021년 1월 6일 만료될 무렵, 원고는 임대차보증금 30,000,000원에서 연체 차임 3,200,000원과 원상회복비용 담보 명목의 5,000,000원을 제외한 21,800,000원을 반환받고 상가에서 퇴거했습니다. 그러나 퇴거 당시 상가 열쇠를 반환하지 않고 시설물 철거 등 원상회복을 완료하지 않았습니다. 이후 원고는 2021년 4월 12일 피고 B에게 원상회복을 마쳤으니 보증금 잔액 반환을 요청하는 문자메시지를 보냈고, 피고들과 추가 원상복구에 대해 협의 후 2021년 4월 21일경 상가를 인도했습니다. 원고는 남은 임차보증금 5,000,000원을 반환받기 위해 소송을 제기했으나, 피고들은 원고가 원상회복 의무를 다하지 않아 발생한 수리비 3,619,000원과 미납 전기요금 389,330원을 보증금에서 공제해야 하며, 남은 991,670원은 이미 지급했다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임대차계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무 범위와 임대인이 원상회복 비용 및 미납 공과금을 임차보증금에서 공제하는 것이 정당한지, 그리고 공제 후 남은 보증금의 지급 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 피고들이 원고에게 임차보증금 잔액 5,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.

결론

재판부는 임차인 A가 임대차계약에 따라 상가를 임차 당시와 같은 상태로 원상회복하여 임대인에게 인도할 의무가 있었음에도 불구하고 이를 완전히 이행하지 않았다고 판단했습니다. 이에 따라 임대인들이 미흡하거나 파손된 부분의 원상회복을 위해 지출한 3,619,000원의 비용과 임차인 A가 미납한 전기요금 389,330원의 합계 4,008,330원을 임차보증금 잔액 5,000,000원에서 공제하는 것이 타당하다고 보았습니다. 최종적으로 피고들이 원고에게 반환해야 할 잔존 임차보증금은 991,670원이었으며, 이 금액 또한 2021년 5월 8일경 이미 전액 지급된 사실이 인정되어, 피고들이 원고에게 반환해야 할 임차보증금은 남아있지 않다는 결론에 도달했습니다.

연관 법령 및 법리

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환할 때에는 원상회복의무가 있습니다(민법 제654조, 제615조). 이는 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 경우 원칙적으로 해당 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다는 의미입니다. 다만, 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차계약 체결 경위, 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 종합적으로 고려하여 구체적이고 개별적으로 정해집니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조). 또한 임대차계약에서 임대차보증금은 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보합니다. 따라서 임차인의 연체된 차임, 원상회복 비용, 미납된 공과금 등 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때 특별한 의사표시 없이도 보증금에서 당연히 공제됩니다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조). 본 사건의 경우, 임대차 계약서에 임차인이 영업상 설치한 부대시설 등을 계약 종료 시 임대 당시의 상태로 원상회복해야 한다는 특약사항이 명시되어 있었고, 임차인이 이를 이행하지 않아 임대인이 지출한 비용과 미납된 전기요금은 보증금에서 공제되는 것이 법리에 부합합니다.

참고 사항

임대차계약 종료 시 임차인은 임대 당시의 상태로 원상회복할 의무가 있으며, 임대차 계약서에 명시된 원상회복 특약사항을 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 원상회복 의무를 이행하지 않을 경우, 임대인은 이에 소요되는 비용을 임차보증금에서 공제할 수 있습니다. 또한 임대차 기간 동안 발생한 미납된 관리비나 공과금 역시 임차인이 부담해야 하며, 이 역시 보증금에서 공제될 수 있습니다. 상가를 반환할 때는 열쇠 등 모든 물건을 임대인에게 인도하고, 원상회복 여부를 임대인과 함께 확인하며 사진이나 영상 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 임대차보증금 반환 과정에서 금액에 대한 이견이 발생할 경우, 임대인과 임차인이 명확한 소통과 협의를 통해 해결하는 것이 중요합니다.