임대차 · 행정
주택도시기금 지원을 받아 공공임대주택을 지어 임대사업을 하던 회사로부터 아파트를 매입한 새로운 임대사업자가, 이전 사업자의 임대사업자 지위를 포괄적으로 양수받았음에도 불구하고 기존 주택도시기금 채무, 근저당권 채무, 특별수선충당금 납부, 임대보증금 반환 등 실질적인 의무를 이행하지 않아 관할 행정기관으로부터 주택임대사업자 등록 말소 처분을 받게 되자, 이 처분의 취소를 구한 사건입니다. 법원은 매매계약서에 임대사업자 지위 승계 문구를 넣었더라도 실질적인 의무 이행이 없었다면 구 임대주택법상 임대사업자 지위 승계로 볼 수 없다고 판단하여, 행정기관의 등록 말소 처분이 적법하다고 판결했습니다.
기존 임대사업자인 B와 C 주식회사가 주택도시기금의 자금을 지원받아 신축한 공공건설임대주택(서산시 D아파트)을 A 주식회사가 매입했습니다. A 주식회사는 임대사업자 포괄 양도양수 신청을 하고 임대사업자 등록을 마쳤으나, 기존 임대사업자의 주택도시기금 채무와 아파트에 설정된 근저당권 채무를 인수하지 않았습니다. 또한 특별수선충당금, 관리비 등을 납부하지 않았으며, 임차인들에게 반환해야 할 임대보증금에 대한 채무 인수도 이행하지 않아 기존 임대사업자 및 임차인들과 분쟁이 발생했습니다. 이에 서산시장은 A 주식회사가 임대사업자의 의무를 이행하지 않았다고 판단하여 주택임대사업자 등록 말소 처분을 내렸고, A 주식회사는 이 처분에 불복하여 행정소송을 제기했습니다.
새로운 임대사업자가 기존 임대사업자의 주택도시기금 채무, 근저당권 채무, 특별수선충당금 납부, 임대보증금 반환 등의 실질적인 의무를 이행하지 않은 경우, 매매계약서에 임대사업자 지위 승계를 명시했더라도 등록 말소 처분이 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 행정기관의 등록 말소 처분이 재량권 일탈·남용에 해당하는지도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고 A 주식회사의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 새로운 임대사업자가 임대주택을 매입하면서 기존 임대사업자의 지위를 승계한다는 계약서 문구만으로는 부족하고, 주택도시기금 채무 인수, 근저당권 채무 변경, 특별수선충당금 및 관리비 납부, 임대보증금 반환 의무 이행 등 실질적인 의무를 이행해야만 적법한 임대사업자 지위 승계로 볼 수 있다고 판단했습니다. 따라서 A 주식회사가 이러한 실질적인 의무를 이행하지 않아 임차인의 보호가 어려워진 상황에서, 서산시장이 내린 주택임대사업자 등록 말소 처분은 정당하다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 구 임대주택법(2015년 8월 28일 개정 전)의 적용을 받습니다. 이 법은 주택도시기금 지원을 받아 건설된 공공임대주택의 경우, 임대사업자 등록과 말소에 관한 규정을 엄격하게 적용합니다.
구 임대주택법 제15조 제1항 제3호는 임대주택 매각 제한을 위반한 경우 임대사업자 등록을 말소할 수 있다고 규정합니다. 구 임대주택법 제16조 제2항은 임대주택을 매각할 때 매매계약서에 매입자가 매각자의 임대사업자 지위를 승계한다는 뜻을 분명히 밝혀야 한다고 정하고 있습니다.
법원은 제16조 제2항에서 명시하는 '임대사업자 지위 승계'가 단순히 계약서에 문구로 기재하는 것을 넘어, 매수인이 실질적으로 임대사업자로서의 모든 의무를 이행하는 것을 의미한다고 보았습니다. 이는 임대주택의 매매를 엄격히 규제하여 임차인의 주거권을 보호하고자 하는 법의 취지를 반영한 해석입니다.
본 사건에서 A 주식회사는 주택도시기금 채무, 근저당권 채무, 특별수선충당금, 관리비 납부, 임차인에 대한 임대보증금 반환 채무 등을 실질적으로 이행하지 않아 임차인 보호라는 법의 목적을 훼손했다고 판단되었습니다. 따라서 이러한 의무 불이행은 구 임대주택법 제16조 제2항 위반에 해당하며, 이는 제15조 제1항 제3호에 따른 임대사업자 등록 말소 사유가 된다는 법리가 적용되었습니다.
공공임대주택과 같이 주택도시기금 지원을 받은 임대주택을 양수받을 때는 계약서에 임대사업자 지위 승계 문구를 넣는 것만으로는 충분하지 않습니다. 반드시 기존 임대사업자가 부담하고 있던 주택도시기금 채무, 근저당권 채무, 특별수선충당금 납부 의무, 임차인에 대한 임대보증금 반환 채무 등 모든 재정적 의무를 실질적으로 인수하고 이행해야 합니다. 이러한 의무를 소홀히 할 경우, 임대사업자 등록이 말소되거나 기존 사업자, 임차인들과의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있으므로, 매매 전 철저한 확인과 명확한 의무 이행이 필수적입니다. 임차인의 주거 안정과 권리 보호는 임대주택 관련 법규의 핵심 목적임을 항상 유념해야 합니다.
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