대리인을 통한 주택 전세 계약 보증금 반환 사건

임차인(원고 A)이 임대인(피고 B)을 상대로 임대차보증금 6,000만 원의 반환을 청구한 사건입니다. 임대인 B는 부동산 관리 대리인 G에게 건물 임대를 위임했으나, B는 G이 월세 계약 권한만 가졌다고 주장했고, A와 G은 보증금 6,000만 원의 전세 계약을 체결했습니다. 임대차 계약 만료 후 A가 보증금 반환을 요구하자 B는 G의 대리 권한을 넘어선 계약이라며 반환을 거부했습니다. 법원은 G에게 포괄적인 대리 권한이 있었거나, 설령 권한을 넘었다 하더라도 민법 제126조의 표현대리가 성립한다고 보아 임대인 B는 임차인 A에게 보증금을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임차인): 부동산에 대해 전세 계약을 맺고 보증금 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 B (임대인): 부동산의 소유자로, 대리인 G을 통해 임대차 계약을 맺었으며 계약의 유효성과 보증금 반환 의무를 다툰 사람입니다.
• G (대리인): 피고 B로부터 부동산 임대 관리를 위탁받아 원고 A와 임대차 계약을 체결한 사람입니다.

분쟁 상황

피고 B는 자신의 부동산 임대 관리를 대리인 G에게 위탁했습니다. G은 임대인 B의 위임을 받아 원고 A와 2017년 3월 30일 이 사건 부동산에 대한 임대차보증금 6,000만 원의 채권적 전세 계약을 체결했습니다. 계약 만료일인 2020년 3월 29일이 지나 원고 A가 임대차보증금 반환을 요구했으나, 피고 B는 대리인 G이 월 차임을 지급받는 방식으로만 부동산을 임대할 권한을 수여받았을 뿐 보증금 6,000만 원의 전세 계약을 체결할 권한은 없었다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 임대인 B를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

대리인 G이 임대인 B로부터 전세 계약을 체결할 포괄적인 대리 권한을 부여받았는지 여부 설령 대리인 G이 전세 계약을 체결할 권한이 없었다 하더라도, 민법 제126조에 따른 표현대리가 성립하여 임대인 B가 계약에 대한 책임을 져야 하는지 여부 임대차 계약이 유효하게 성립되었다면, 임대인 B가 임차인 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부

법원의 판단

이 법원은 제1심판결의 본소에 대한 부분을 변경하여, 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 6,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2021년 1월 4일부터 2021년 10월 21일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다.

결론

임대인 B가 대리인 G에게 부동산 임대에 관하여 보증금 수령을 포함한 포괄적인 대리 권한을 수여했거나, 또는 권한을 넘어서는 계약이었더라도 민법 제126조 표현대리가 성립하여 계약이 유효하다고 인정되었습니다. 이에 따라 임대인 B는 임차인 A에게 임대차보증금 6,000만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 할 책임이 있다는 결론이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 대리인이 자신의 정해진 권한을 넘어서 다른 종류의 법률 행위(이 경우 월세 계약 권한을 넘어서 전세 계약을 체결)를 했지만, 상대방이 그 대리인에게 그 행위를 할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었을 때에는 본인이 그 행위에 대해 책임을 져야 한다는 법률 조항입니다. 이 사건에서 법원은 임차인(원고 A)이 대리인(G)으로부터 위임장과 인감증명서를 확인하고, 대리인 G이 같은 건물 여러 호실의 임대 관리를 위탁받아 온 점 등 여러 사정을 고려할 때, G에게 전세 계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 보았습니다. 따라서 임대인(피고 B)은 대리인 G이 체결한 전세 계약에 대해 책임을 지게 됩니다. 대리권의 수여 (묵시적 동의): 대리권을 주는 행위는 반드시 명시적인 말이나 글이 아니더라도, 본인의 행동이나 상황을 종합적으로 볼 때 대리권을 주었다고 인정될 수 있습니다. 이 판결에서 법원은 피고 B가 G으로부터 돈을 받지 못했음에도 전 임차인과의 전세 계약 때문에 재계약을 할 수밖에 없었다고 말한 점 등을 들어, 피고 B가 G에게 임대 조건에 대해 포괄적으로 일임했다는 묵시적인 대리권 수여가 있었다고 판단하기도 했습니다. 이는 대리인의 행위가 본인의 의사에 부합한다고 볼 수 있는 경우입니다.

참고 사항

대리인을 통한 계약 시 위임 여부 확인: 부동산 계약을 할 때 대리인이 나왔다면 반드시 임대인(또는 매도인) 본인과 직접 통화하여 계약 내용, 특히 보증금이나 전세금 액수, 계약 형태(월세, 전세) 등 주요 조건에 대해 확인해야 합니다. 위임장 및 인감증명서 확인: 대리인의 위임장과 임대인 본인의 인감증명서를 꼼꼼히 확인하고, 위임장에 기재된 위임 범위가 내가 체결하려는 계약 내용과 일치하는지 살펴보세요. 특히 '포괄적' 대리 권한인지, 아니면 특정 계약에 한정된 것인지 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 원칙과 예외의 구분: 대리인이 권한 없이 계약을 체결한 경우 계약은 무효가 되는 것이 원칙입니다. 그러나 본인이 대리인에게 권한을 준 것처럼 믿을 만한 정당한 이유가 제3자에게 있었다면, 본인이 계약에 대한 책임을 져야 하는 '표현대리'라는 예외가 적용될 수 있습니다. 계약의 주요 조건에 대한 의문 해소: 만약 대리인과 임대인 본인 사이에 계약 형태나 보증금 액수 등 주요 조건에 대한 이견이 의심된다면, 계약 체결 전에 모든 의문을 명확히 해소해야 합니다. 필요한 경우 추가적인 서류나 확인 절차를 요청하세요.