주택의 공급과 관리

• 일러두기
  • 아래의 내용은 「주택법」의 모든 내용을 설명하고 있지 않으며, 공인중개사 업무와 관계된 일부사항에 대해서만 설명하고 있으므로, 자세한 내용은 『국가법령정보센터』에서 해당법령의 전문을 확인하시기 바랍니다.

주택의 공급기준 및 자격

• 사업주체(건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 「주택법」 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주와 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함)는 다음에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급해야 합니다(「주택법」 제54조제1항 전단).

• 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자 등의 대상자에게는 「주택공급에 관한 규칙」에서 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있습니다(「주택법」 제54조제1항 후단 및 「주택공급에 관한 규칙」 제35조부터 제48조까지 참조).

• 주택을 공급받으려는 자는 「주택공급에 관한 규칙」으로 정하는 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등에 맞게 주택을 공급받아야 합니다. 이 경우 투기과열지구 및 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택을 공급받으려는 자의 입주자자격, 재당첨 제한 및 공급 순위 등은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있습니다(「주택법」 제54조제2항 참조).

주택의 분양가격 제한

분양가상한제 적용주택의 입주자의 거주의무

• 사업주체가 수도권에서 건설·공급하는 분양가상한제 적용주택의 입주자(상속받은 자는 제외함)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주해야 하고, 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 5년 이내의 범위에서 다음의 구분에 따른 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 합니다(「주택법」 제57조의2제1항제1호 및 「주택법 시행령」 제60조의2제1항제1호 참조).

  • 공공택지에서 건설·공급되는 주택의 경우

    • 분양가격이 「주택법」 제57조의2제1항 본문에 따라 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 함)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년
    • 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년

  • 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 경우

    • 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년
    • 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년

• 다만, 해외 체류 등 「주택법 시행령」 제60조의2제2항에 해당하는 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 봅니다(「주택법」 제57조의2제1항 단서 및 「주택법 시행령」 제60조의2제2항 참조).

  • 그 밖에 토지임대부 분양주택의 입주자도 거주의무 규정이 적용됩니다(「주택법」 제57조의2제1항 본문 참조).

분양가상한제 적용 지역의 지정

• 국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격·주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 투기과열지구 중으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있습니다(「주택법」 제58조제1항 및 「주택법 시행령」 제61조제1항).

  • 분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달(이하 “분양가상한제적용직전월”이라 함)부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률(해당 지역이 포함된 시·도 소비자물가상승률을 말함)의 2배를 초과한 지역

  • 이 경우 해당 지역의 아파트 분양가격상승률을 산정할 수 없는 경우에는 해당 지역이 포함된 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 아파트 분양가격상승률을 적용

  • 분양가상한제적용직전월부터 소급해 3개월간 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 지역

  • 분양가상한제적용직전월부터 소급해 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5:1을 초과했거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10:1을 초과한 지역

분양가심사위원회의 운영

• 시장·군수·구청장은 사업계획승인 신청이 있은 날부터 20일 이내에 주택의 분양가격 제한에 관한 사항을 심의하기 위해 분양가심사위원회를 설치·운영해야 합니다(「주택법」 제59조제1항 및 「주택법 시행령」 제62조제1항).

• 분양가심사위원회는 주택 관련 분야 교수, 주택건설 또는 주택관리 분야 전문직 종사자, 관계 공무원 또는 변호사·회계사·감정평가사 등 관련 전문가 10명 이내로 구성됩니다(「주택법」 제59조제3항).

사용검사 후 매도청구

• 주택(복리시설을 포함)의 소유자들은 주택단지 전체 대지에 속하는 일부의 토지에 대한 소유권이전등기 말소소송 등에 따라 사용검사(동별 사용검사를 포함) 받은 이후에 해당 토지의 소유권을 회복한 자(이하 "실소유자"라 함)에게 해당 토지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다(「주택법」 제62조제1항).

• 주택의 소유자들은 대표자를 선정하여 매도청구에 관한 소송을 제기할 수 있는데, 이 경우 대표자는 주택의 소유자 전체의 3/4 이상의 동의를 받아 선정합니다(「주택법」 제62조제2항).

• 매도청구를 하려는 경우에는 해당 토지의 면적이 주택단지 전체 대지 면적의 5% 미만이어야 하며, 매도청구의 의사표시는 실소유자가 해당 토지 소유권을 회복한 날부터 2년 이내에 해당 실소유자에게 송달되어야 합니다(「주택법」 제62조제4항 및 제5항).

투기과열지구의 지정 및 해제

• 국토교통부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시·도지사의 경우에는 시·도 주거정책심의위원회를 말함)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있습니다(「주택법」 제63조제1항 전단).

  • 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시·군·구 또는 읍·면·동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말함) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있습니다(「주택법」 제63조제1항 후단).

• 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 다음의 기준을 충족하는 곳이어야 합니다(「주택법」 제63조제2항, 「주택법 시행령」 제72조의2제1항 및 「주택법 시행규칙」 제25조).

• 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시·도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신해야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의해야 합니다(「주택법」 제63조제5항).

• 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토해야 합니다. 이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고해야 합니다(「주택법」 제63조제6항).

주택의 전매행위 제한

• 사업주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 「주택법 시행령」 별표 3에 따른 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없습니다(「주택법」 제64조제1항, 「주택법 시행령」 제73조제1항, 제2항 및 제3항).

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택

2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택. 다만, 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려해 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외

3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려해 광역시가 아닌 지역 및 광역시 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역이 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 않거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택. 다만, 「주택법」 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역 및 광역시 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역이 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외

5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(「주택법」제57조제1항제2호의 지역에 한정)에서 건설·공급하는 주택

6. 토지임대부 분양주택

• 위 1.부터 5.까지의 주택을 공급받은 자의 생업상 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 다음의 경우에는 전매제한이 적용되지 않습니다. 다만, 위 3.의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말함)가 그 주택을 우선 매입할 수 있습니다(「주택법」 제64조제2항 및 「주택법 시행령」 제73조제4항 참조).

  • 세대원(전매행위가 제한된 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외

  • 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

  • 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우

  • 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우

  • 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우

  • 분양가상한제 적용주택 또는 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우

  • 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

  • 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우

• 사업주체가 위 3., 4. 및 6.에 해당하는 주택을 공급하는 경우(한국토지주택공사가 「주택법」 제64조제6항에 따라 주택을 재공급하는 경우도 포함)에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기해야 합니다(「주택법」 제64조제4항).

공급질서 교란 금지

• 누구든지 「주택법」에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위해 다음의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·인쇄물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함)를 해서는 안 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「주택법」에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 해서는 안 됩니다(「주택법」 제65조제1항 및 「주택법 시행령」 제74조제1항)

  • 주택을 공급받을 수 있는 지위

  • 입주자저축 증서

  • 주택상환사채

  • 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것

    • 시장·군수·구청장이 발행한 무허가건물 확인서, 건물철거예정 증명서 또는 건물철거 확인서
    • 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자 확인서

리모델링의 개념 및 범위

• “리모델링"이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 말합니다(「주택법」 제2조제25호 및 「주택법 시행령」 제13조).

1. 대수선(大修繕)

2. 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일) 또는 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 함)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말함)의 30％ 이내(세대의 주거전용면적이 85㎡ 미만인 경우에는 40％ 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위해 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있음

3. 위 2.에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15％ 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 "세대수 증가형 리모델링"이라 함). 다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 함)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우만 해당함

   • 최대 3개층 이하로서 다음의 범위에서 증축할 것

* 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고 있을 것

리모델링의 허가

• 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함)의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 리모델링하려면 허가와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 「주택법 시행령」 별표 4에 따른 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다(「주택법」 제66조제1항 및 「주택법 시행령」 제75조제1항).

증축형 리모델링의 안전진단

• 증축형 리모델링을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청해야 하며, 안전진단을 요청받은 시장·군수·구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위해 안전진단을 실시해야 합니다(「주택법」 제68조제1항).

리모델링 기본계획

• 특별시장·광역시장 및 대도시의 시장은 관할구역에 대하여 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립해야 하며, 5년마다 리모델링 기본계획의 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영해야 합니다(「주택법」 제71조제1항 및 제73조제2항).