임대차
공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서 다른 임차인의 보증금 액수나 계약 기간 등 중요한 정보를 제대로 확인하고 설명하지 않아 임차인이 손해를 본 사건입니다. 대법원은 공인중개사가 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 발생한 손해에 대해 배상 책임이 있다고 판단하여, 원심을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.
원고는 2018년 4월 27일 총 16가구로 구성된 다가구주택의 한 호실을 임대차보증금 9천만원에 임차했습니다. 당시 해당 다가구주택에는 채권최고액 합계 7억 8천만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 공인중개사 피고 1은 근저당권 정보를 고지하면서 실제 채무액을 6억원이라고 설명했습니다. 피고 1은 다른 임차인들의 보증금 액수나 계약 시기, 종기 등에 대한 구체적인 정보를 확인하여 원고에게 설명하거나 자료를 제시하지 않았습니다. 중개대상물 확인·설명서에는 '임차보증금 총액 : 600,000,000원(임대인 구두 확인)'이라고만 기재되어 있었고, 피고 1은 주택 가액이 18억 5천만원 상당이라 선순위 권리 합계액에 원고 보증금을 더해도 초과하지 않는다고 설명했습니다. 이후 해당 다가구주택이 경매에 넘어가자, 실제 원고보다 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액이 6억원을 훨씬 초과하는 것으로 밝혀졌고, 주택은 감정평가액 15억 8천 1백 5십 7만 4천 8백원보다 낮은 12억 1천 3백만원에 매각되었습니다. 결과적으로 원고는 배당 절차에서 임대차보증금 9천만원을 전혀 배당받지 못하여 손해를 입었고, 이에 피고 1과 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구했습니다.
공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금, 계약 기간 등)을 구체적으로 확인하여 임차 의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무를 위반했는지 여부와 이러한 의무 위반이 임차인의 재산상 손해 발생과 상당한 인과관계가 있는지 여부입니다.
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 대전지방법원에 환송했습니다. 이는 공인중개사가 다가구주택 임대차 중개 시 선순위 임차인의 임대차 현황을 정확히 확인하고 설명하지 않은 것은 공인중개사로서의 주의의무 위반이며, 이로 인해 임차인이 손해를 입었다면 배상 책임이 있다고 본 것입니다. 원심이 공인중개사의 의무 위반이나 손해와의 인과관계를 인정하지 않은 판단에 법리 오해와 심리 미진의 잘못이 있다고 지적했습니다.
이번 대법원 판결은 다가구주택 임대차 계약 중개 시 공인중개사가 부담하는 정보 확인 및 설명 의무의 중요성을 다시 한번 강조했습니다. 특히 다른 세입자의 임대차 현황에 대한 구체적인 정보를 제공할 의무와 임대인이 자료 제공을 거부할 경우 이를 명확히 고지할 의무가 있음을 명시하여, 임차인의 재산권 보호를 위한 공인중개사의 책임 범위를 확대했습니다.
공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인 설명 의무): 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개대상물의 권리관계, 공법상 이용제한 및 거래규제, 그 밖의 대통령령으로 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 토지대장 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다. 이 사건에서는 다가구주택의 경우, 다른 임차인들의 임대차보증금 액수, 임대차 시기와 종기 등에 대한 자료를 확인하여 설명할 의무가 포함됩니다. 공인중개사법 제30조 (손해배상책임): 공인중개사가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이번 판결은 중개업자가 다른 세입자의 정보를 제대로 확인하고 설명하지 않은 것이 이러한 '고의 또는 과실'에 해당하며, 이로 인한 임차인의 손해에 대해 배상책임이 있다고 본 것입니다. 민법상 위임관계에 유사한 중개업자의 의무: 부동산중개업자와 의뢰인의 관계는 민법상 위임관계와 유사하므로, 중개업자는 '선량한 관리자의 주의'를 다하여 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하고 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 설령 직접 확인 의무가 없는 사항이라도, 계약 결정에 중요한 정보라면 그릇된 정보를 제공해서는 안 되며, 진실처럼 전달하여 의뢰인이 믿고 계약하게 했다면 신의성실 의무 위반이 됩니다. 다가구주택 임대차 중개 시 특별 주의의무: 다가구주택은 건물 전체가 한 명의 소유주에게 속하므로, 경매 시 여러 임차인의 보증금이 한꺼번에 문제가 될 수 있습니다. 따라서 공인중개사는 임차의뢰인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금, 시기, 종기 등)에 대한 자료를 임대인에게 요구하고, 이를 확인하여 임차의뢰인에게 설명하고 제시해야 합니다. 만약 임대인이 자료 제공을 거부하면, 이 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 교부할 의무가 있습니다.
다가구주택(주택 여러 가구가 한 건물에 있지만 소유주는 한 명인 형태)을 임차할 때에는 해당 건물의 등기부등본 확인을 넘어 이미 거주 중인 다른 임차인들의 보증금, 계약 기간 등 구체적인 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다. 공인중개사가 다른 세입자의 정보를 명확히 알려주지 않거나 자료 제공을 거부한다면, 그 이유를 확인하고 중개대상물 확인·설명서에 해당 내용이 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 중개업자가 구두로 확인한 임대차보증금 총액만 믿지 말고, 다른 세입자의 계약내역을 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요구하고 제시받아야 합니다. 임대인이 정보 제공을 거부한다면, 이 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재해 줄 것을 요청해야 합니다. 부동산 가치와 선순위 채무(근저당권, 전세보증금 등)의 총액을 꼼꼼히 비교하여 자신의 임대차보증금이 경매 시 회수 가능성이 있는지 면밀히 따져봐야 합니다. 특히 다가구주택은 소유주가 한 명이라 다른 세입자들의 보증금 합계가 높을 수 있으므로 더욱 주의가 필요합니다. 만약 중개업자의 불충분한 설명으로 손해를 입었다면, 공인중개사법에 따라 중개업자 및 그 공제사업자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 관련 증거(중개대상물 확인·설명서, 계약서, 대화 내역 등)를 잘 보관하는 것이 중요합니다.
