부동산 매매/소유권
이 사건은 투기과열지구로 지정된 재건축 정비사업구역 내에서 강제경매를 통해 부동산을 취득한 피고에게 조합이 매도청구권을 행사할 때, 피고의 조합원 자격과 매매대금 산정 기준이 쟁점이 된 사건입니다. 대법원은 피고가 이혼으로 재산분할받은 전 배우자로부터 경매를 통해 취득한 부동산 지분 1/2에 대해서는 매도청구권 행사가 적법하다고 판단했으나, 매매대금을 산정할 때는 재건축 사업으로 예상되는 개발이익까지 포함하여야 한다고 판시하며 원심 판결을 파기환송했습니다.
소외 1이 조합원이었던 이 사건 부동산은 채권자의 가압류에 이어 2018년 12월 21일 강제경매 절차가 개시되었습니다. 피고는 2020년 6월 26일 이 경매를 통해 부동산을 매수하여 소유권을 취득했습니다. 이 지역은 2017년 8월 3일 투기과열지구로 지정된 상태였고, 소외 1의 전 배우자인 소외 4는 2018년 5월 29일 이혼 재산분할로 부동산의 1/2 지분을 취득했었습니다. 재건축 조합은 경매로 부동산을 취득한 피고가 투기과열지구 내 양수 규정에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없다고 보아 매도청구권을 행사했고, 피고는 이에 불복하여 매매대금 산정 방식의 적정성을 다투게 되었습니다.
투기과열지구 내 재건축 사업구역에서 경매로 부동산을 취득한 자의 조합원 자격 인정 여부 및 매도청구권 행사에 따른 매매대금 산정 시 재건축으로 인한 개발이익 포함 여부와 기준 시점
대법원은 원심판결의 피고 패소 부분 중 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구와 인도청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 이는 매매대금 산정 시 재건축으로 인해 예상되는 개발이익을 포함해야 한다는 판단에 따른 것입니다. 반면, 원고의 상고는 기각되어, 피고가 소외 4로부터 취득한 1/2 지분에 대해서만 매도청구권 행사가 유효하다는 원심 판단은 유지되었습니다.
대법원은 재건축 사업구역 내에서 조합원이 될 수 없는 사람에게 매도청구권을 행사하여 부동산을 매수할 때의 매매대금은, 양수인이 부동산을 취득한 시점(이 사건에서는 피고가 2020년 6월 26일 경매로 취득한 때)을 기준으로 해당 부동산의 시가를 산정해야 하며, 이때의 시가는 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하여 평가되어야 한다고 명확히 했습니다. 따라서 개발이익을 배제하고 매매대금을 산정한 원심의 판단이 잘못되었다고 보아 재심리를 명령했습니다.
구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ (2021. 4. 13. 법률 제18046호로 개정되기 전의 것) 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행할 경우, 조합설립인가 후에 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함)한 사람은 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 다만, 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 이 규정에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 이 사건에서 법원은 소외 4가 이혼으로 인해 지분을 취득한 것은 해당 조항의 예외에 해당하지만, 피고가 소외 4로부터 경매로 그 지분을 양수한 것은 본문 규정의 적용 대상이라고 보았습니다. 구 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제39조 제3항 및 제73조는 위 제39조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없는 자에 대해 사업시행자(조합)가 해당 건축물이나 토지를 현금으로 청산할 수 있도록 매도청구권을 부여하고 있습니다. 이 매도청구권의 행사는 매매계약의 성립을 의제하는 효과를 가집니다. 대법원은 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 해당 부동산을 양수한 날을 기준 시점으로 하여 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정되어야 한다는 확고한 법리를 가지고 있습니다. 즉, 매매계약이 성립되는 것으로 의제될 당시의 객관적 거래가격이 곧 개발이익을 포함한 시가라는 것입니다. 따라서 재건축으로 인한 개발이익을 배제하고 매매대금을 산정한 원심의 판단은 잘못된 것으로 인정되어 파기환송되었습니다.
투기과열지구 내 재건축 사업에서 조합설립인가 이후 주택이나 토지를 매수하는 경우, 원칙적으로 조합원 자격을 취득하기 어렵습니다. 다만, 상속이나 이혼으로 인한 양도·양수 등 법령에 정해진 예외적인 경우도 있습니다. 경매를 통해 주택을 취득하는 경우에도 위 규정이 적용될 수 있으므로, 재건축 사업 진행 여부와 투기과열지구 지정 여부, 그리고 관련 법령의 내용을 반드시 확인해야 합니다. 조합의 매도청구권 행사에 따른 매매대금은 해당 부동산을 취득한 시점의 객관적인 시장 가격을 기준으로 하며, 이때 재건축 사업의 진행으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하여 평가되어야 합니다. 단순히 이전 거래 사례나 개발이익을 배제한 감정평가 결과에만 의존해서는 안 됩니다. 매도청구권 행사에 따른 보상 금액 산정에 이견이 있다면, 해당 시점의 개발이익이 반영된 적절한 감정평가를 통해 정당한 권리를 주장할 수 있습니다.
