도시개발구역의 지정 및 개발계획

• 일러두기
  • 아래의 내용은 「도시개발법」의 모든 내용을 설명하고 있지 않으며, 공인중개사 업무와 관계된 일부사항에 대해서만 설명하고 있으므로, 자세한 내용은 『국가법령정보센터』에서 해당법령의 전문을 확인하시기 바랍니다.

지정권자

• 용어의 정의
• "도시개발구역"이란 도시개발사업을 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말합니다(「도시개발법」 제2조제1항제1호).
• "도시개발사업"이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 말합니다(「도시개발법」 제2조제1항제2호).

지정요청

• 시장(대도시 시장 제외)·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 시·군·구도시계획위원회에 자문을 한 후 시·도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있습니다. 다만, 지구단위계획구역에서 이미 결정된 지구단위계획에 따라 도시개발사업을 시행하기 위해 도시개발구역의 지정을 요청하는 경우에는 시·군·구도시계획위원회에 자문을 하지 않을 수 있습니다(「도시개발법」 제3조제4항 및 「도시개발법 시행령」 제5조).

지정규모

• 도시개발구역으로 지정할 수 있는 대상 지역 및 규모는 다음과 같습니다(「도시개발법 시행령」 제2조제1항 및 「도시개발법 시행규칙」 제2조).

• 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 도시개발구역 지정권자가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역에 대하여는 위의 규모 제한을 적용하지 않습니다(「도시개발법 시행령」 제2조제3항).

  • 취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된 지역

  • 지구단위계획구역으로 지정된 지역

  • 국토교통부장관이 국가균형발전을 위해 관계 중앙행정기관의 장과 협의해 도시개발구역으로 지정하려는 지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 자연환경보전지역 제외)

지정절차

도시개발구역지정의 효과

• 도시개발구역이 지정·고시된 경우 해당 도시개발구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제1항에 따른 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 봅니다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제6호에 따른 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그렇지 않습니다(「도시개발법」 제9조제2항 및 「도시개발법 시행령」 제15조제5항).

도시개발구역에서의 행위제한

• 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 다음의 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 합니다(「도시개발법」 제9조제5항 및 「도시개발법 시행령」 제16조제1항).

• 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 행위는 도시개발구역에서 허가를 받지 않고 할 수 있습니다(「도시개발법」 제9조제6항, 「도시개발법 시행령」 제16조제3항 및 「도시개발법 시행규칙」 제12조 참조).

  • 재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치를 위해 하는 행위

  • 다음의 어느 하나에 해당하는 행위로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가의 대상이 아닌 것

    • 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 간이공작물(비닐하우스, 양잠장, 고추, 잎담배, 김 등 농림수산물의 건조장, 버섯 재배사, 종묘배양장, 퇴비장, 탈곡장 등)의 설치
    • 경작을 위한 토지의 형질변경
    • 도시개발구역의 개발에 지장을 주지 않고 자연경관을 훼손하지 않는 범위에서의 토석채취
    • 도시개발구역에 남겨두기로 결정된 대지에서 물건을 쌓아놓는 행위
    • 관상용 죽목의 임시 식재(경작지에서의 임시 식재는 제외)

도시개발구역 지정의 해제

• 도시개발구역의 지정은 다음의 어느 하나에 해당하는 날의 다음 날에 해제된 것으로 봅니다(「도시개발법」 제10조제1항).

  • 도시개발구역이 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획의 인가를 신청하지 않는 경우에는 그 3년이 되는 날

  • 도시개발사업의 공사 완료(환지 방식에 따른 사업인 경우에는 그 환지처분)의 공고일

• 다만, 도시개발구역을 지정한 후 개발계획을 수립하는 경우에는 다음의 어느 하나에 규정된 날의 다음 날에 도시개발구역의 지정이 해제된 것으로 봅니다(「도시개발법」 제10조제2항 및 「도시개발법 시행령」 제17조제2항).

  • 도시개발구역이 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 개발계획을 수립·고시하지 않는 경우에는 그 2년이 되는 날(다만, 도시개발구역의 면적이 330만㎡ 이상인 경우에는 5년)

  • 개발계획을 수립·고시한 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획 인가를 신청하지 않는 경우에는 그 3년이 되는 날(다만, 도시개발구역의 면적이 330만㎡ 이상인 경우에는 5년)

개발계획의 수립

• 지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획(이하 "개발계획"이라 함)을 수립해야 합니다(「도시개발법」 제4조제1항 본문).

• 다만, 개발계획을 공모하거나 다음의 지역에 도시개발구역을 지정할 때에는 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있습니다(「도시개발법」 제4조제1항 단서 및 「도시개발법 시행령」 제6조제1항).

  • 자연녹지지역

  • 생산녹지지역

  • 도시지역 외의 지역

  • 국토교통부장관이 국가균형발전을 위해 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하려는 지역(자연환경보전지역은 제외)

  • 해당 도시개발구역에 포함되는 주거지역·상업지역·공업지역의 면적의 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 30/100 이하인 지역

개발계획안의 공모

• 지정권자는 창의적이고 효율적인 도시개발사업을 추진하기 위해 필요한 경우에는 개발계획안을 공모하여 선정된 안을 개발계획에 반영할 수 있습니다. 이 경우 선정된 개발계획안의 응모자가 도시개발사업의 시행자의 자격 요건을 갖춘 자인 경우에는 해당 응모자를 우선하여 시행자로 지정할 수 있습니다(「도시개발법」 제4조제2항).

환지방식에 따른 동의

• 지정권자는 환지(換地) 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역의 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 1/2분 이상의 동의를 받아야 합니다. 환지 방식으로 시행하기 위해 개발계획을 변경(경미한 사항의 변경은 제외)하려는 경우에도 또한 같습니다(「도시개발법」 제4조제4항).

• 다만, 지정권자가 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할 때에 도시개발사업의 시행자가 국가나 지방자치단체에 해당하는 자이면 토지 소유자의 동의를 받을 필요가 없습니다(「도시개발법」 제4조제5항).

• 지정권자가 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할 때에 도시개발사업의 시행자가 도시개발을 위해 설립한 ‘조합’에 해당하는 경우로서 조합이 성립된 후 총회에서 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 조합원과 그 지역의 조합원 총수의 2분의 1 이상의 찬성으로 수립 또는 변경을 의결한 개발계획을 지정권자에게 제출한 경우에는 토지 소유자의 동의를 받은 것으로 봅니다(「도시개발법」 제4조제6항).

  • 그 밖의 환지방식의 도시개발사업에 관한 보다 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <부동산공법– 도시개발법 – 도시개발사업의 시행> 부분에서 확인하실 수 있습니다.