임대차
임대인과 임차인이 전입신고 및 확정일자 전까지 임차인에게 불리한 등기를 하지 않기로 특약을 맺었음에도 임대인이 다른 임차인에게 전세권설정등기를 해준 사안에서, 법원은 임대인의 특약 위반으로 신뢰관계가 파괴되어 계약이 해지되었다고 보고 미반환 임대차보증금 3천만 원을 임차인에게 반환하라고 판결했습니다. 다만 임차인이 목적물을 인도했거나 이행 제공했다는 증거가 없어 지연손해금 청구는 기각되었습니다.
원고 A는 피고 B의 다가구주택 3층을 임대차보증금 1억 2천만 원에 임차하면서, 전입신고와 확정일자를 받기 전까지 임대인이 임차인에게 불리한 등기(근저당 등)를 하지 않겠다는 특약을 맺었습니다. 그러나 피고 B는 원고 A가 전입신고를 마치기 전인 2022년 8월 25일에 다가구주택 1층의 임차인 F에게 1억 1천만 원의 전세권설정등기를 마쳐주었습니다. 원고 A는 피고 B가 특약을 위반하여 임차인에게 불리한 전세권설정등기를 마쳐주었으므로, 이 사건 임대차계약을 해지하고 미반환된 임대차보증금 3천만 원과 지연손해금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 피고 B는 원고 A가 1층에 임차인이 있다는 사실을 알고 있었으므로 불리한 등기로 볼 수 없다고 주장했습니다.
임대인이 임차인의 전입신고 및 확정일자 전까지 불리한 등기를 하지 않기로 한 특약을 위반하여 다른 임차인에게 전세권설정등기를 마쳐준 경우 임대차계약을 해지할 수 있는지, 그리고 이로 인한 임대차보증금 반환 청구에서 지연손해금이 발생하는지 여부.
법원은 피고(임대인)가 원고(임차인)에게 임대차보증금 중 미반환된 3천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 원고가 임차 목적물을 피고에게 인도했거나 이행을 제공했다는 증거가 없다는 이유로, 임대차보증금에 대한 지연손해금 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고가 1%, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
임대인이 계약상 특약을 위반하여 임차인에게 불리한 등기를 마쳐준 것은 계약의 본질적 신뢰관계를 파괴하는 행위로 인정되어 임대차계약이 해지되었고, 이에 따라 미반환된 임대차보증금 3천만 원을 임차인에게 반환해야 한다고 결정되었습니다. 다만, 임차인이 주택을 돌려주지 않은 상태이므로 지연손해금은 인정되지 않았습니다.
계속적 계약의 해지 법리: 계속적 계약은 당사자 간의 신뢰를 바탕으로 하므로, 일방의 계약 위반으로 신뢰관계가 파괴되어 계약 유지가 어렵게 되면 상대방은 계약을 해지하여 효력을 소멸시킬 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 임차인에게 불리한 등기를 하지 않기로 한 특약을 위반한 것이 신뢰관계 파괴로 인정되었습니다. 민법 제303조 제1항 (전세권의 내용): 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 전세권은 그 담보물권적 성격 때문에 임차인에게 후순위로 불리하게 작용할 수 있는 등기로 평가됩니다. 동시이행의 항변권: 임대차보증금 반환 의무와 임차목적물 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행 관계)에 있습니다. 임차인이 주택을 임대인에게 반환하지 않거나 언제든지 반환할 준비가 되어있음을 알리지 않으면, 임대인은 보증금 반환을 지체하더라도 지연손해금을 부담하지 않을 수 있습니다.
임대차 계약 시 특약사항은 매우 중요하므로 반드시 꼼꼼하게 확인하고 불이익이 발생할 수 있는 조항은 명확하게 기재해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 마쳐서 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 임대인이 특약을 위반하여 불리한 등기를 마칠 경우 계약 해지의 근거가 될 수 있습니다. 보증금 반환 소송을 제기할 경우, 임대차 목적물을 임대인에게 반환하거나 언제든지 반환할 수 있도록 준비하는 것이 지연손해금 청구 등에 유리할 수 있습니다. 임대차 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계임을 명심해야 합니다. 중개대상물 확인·설명서 내용만으로는 모든 내용을 인지했다고 보기 어려우므로, 특히 다른 임차인의 계약 형태(전세권 설정 여부 등)에 대해 구체적으로 확인하는 것이 필요합니다.
