재건축 추진위원회와 정비업체 계약 효력 분쟁 판결

도시정비법상 정비사업전문관리업체인 원고가 주택재건축정비사업조합인 피고를 상대로 자신과 피고의 전신인 추진위원회가 체결했던 업무위탁계약의 효력이 유효하다고 주장하며 정비사업전문관리업자의 지위 확인과 새로운 업체와의 계약 중단을 청구한 사건입니다. 법원은 추진위원회가 조합설립을 준비하기 위한 권한만 가진다는 점을 들어, 추진위원회 업무 범위를 넘어서 조합의 업무에 해당하는 계약 부분은 무효이고, 추진위원회 업무에 해당하는 부분은 이미 종료되었다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (도시 및 주거환경정비법에 따라 등록된 정비사업전문관리업자)
• 피고: D주택재건축정비사업조합 (이 사건 정비사업을 추진하며, 추진위원회의 권리·의무를 포괄승계한 단체)

분쟁 상황

원고 주식회사 A는 2007년 4월 4일 D주택재건축정비사업조합의 전신인 추진위원회와 업무위탁(대행)계약을 맺고 정비사업 업무를 수행했습니다. 피고 조합은 2013년 10월 8일 설립인가를 받아 추진위원회의 권리·의무를 포괄 승계했습니다. 이후 피고는 관련 민사사건(매도청구권 소송)의 패소 책임이 원고에게 있다고 주장하며, 2020년 8월 22일 정기총회에서 원고와의 계약 해지를 결의하고 해지 통보를 했습니다. 이에 원고는 계약 해지가 무효이고 자신이 여전히 정비사업전문관리업자 지위에 있음을 확인해 줄 것과, 피고가 제3자와 새로운 정비사업전문관리업자 지정 계약을 체결하는 행위를 중단해달라고 소송을 제기했습니다. 피고는 추진위원회와 맺은 계약 중 조합 업무에 관한 부분은 무효이며, 조합 총회의 추인도 없었으므로 유효하게 존재하지 않는다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

추진위원회 단계에서 체결된 정비사업전문관리업자 업무위탁계약 중 조합의 고유 업무에 해당하는 부분의 유효성 여부 및 조합 설립 후 해당 계약이 조합 총회에서 추인되지 않은 경우 그 효력 승계 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 재판부는 이 사건 계약 중 추진위원회의 업무 범위를 넘어선 조합의 업무에 해당하는 부분은 강행규정 위반으로 무효이며, 추진위원회의 업무에 해당하는 부분은 이미 종료되었다고 판단했습니다. 따라서 원고가 피고에 대해 정비사업전문관리업자의 지위에 있다고 볼 수 없고, 금지청구 또한 이유 없다고 결론 내렸습니다.

결론

법원은 원고가 피고의 정비사업전문관리업자 지위에 있지 않으며, 따라서 피고가 제3자와 새로운 계약을 체결하는 것을 중단하라는 청구 또한 받아들일 수 없다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')상 추진위원회의 법적 권한 범위와 관련 법률행위의 효력에 대한 해석이 중요합니다. 법원은 다음 법령 및 법리를 적용했습니다. 첫째, 도시정비법 제14조 제1항 제2호는 추진위원회의 업무로 '정비사업전문관리업자의 선정'을 규정하고 있지만, 이는 추진위원회가 수행할 수 있는 업무를 지원하기 위한 범위 내로 제한적으로 해석됩니다. 둘째, 도시정비법 제24조 제3항 제7호는 '정비사업전문관리업자의 선정 및 변경'을 조합총회의 결의사항으로 명시하여, 추진위원회가 선정한 업체가 조합 설립 후에도 해당 사업에 계속 관여하면서 발생할 수 있는 비리를 방지하고 조합원들의 의사를 존중하려는 입법 취지를 반영하고 있습니다. 셋째, 구 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정 제6조는 추진위원회 업무 범위를 초과하는 업무나 계약은 조합에 승계되지 않는다고 명시하고 있습니다. 넷째, 민법 제137조에 따른 일부 무효 법리가 적용되어, 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 되나, 당사자가 무효 부분을 알았더라도 나머지 부분으로 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는 경우에는 나머지 부분은 유효하다는 원칙에 따라 이 사건 계약의 유효한 부분과 무효인 부분이 구분되었습니다. 다섯째, 조합 설립 전 창립총회 결의는 조합의 결의가 아닌 주민총회 또는 토지 등 소유자 총회의 결의에 불과하며, 조합 설립 후 조합 총회에서 추인 절차를 거치지 않은 이상 조합에 그 효력이 미치지 않는다는 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

정비사업 추진위원회 단계에서 계약을 체결할 때는 해당 추진위원회의 법적 권한 범위 내에서만 업무 내용을 정해야 합니다. 추진위원회의 주된 역할은 조합 설립을 위한 준비 업무에 한정되므로, 조합 설립 이후에 수행될 사업 시행인가나 관리처분계획 수립 등 조합의 고유 업무에 해당하는 내용은 계약에 포함하더라도 무효가 될 가능성이 큽니다. 조합이 설립되면 추진위원회가 체결한 계약이라도 조합 총회에서 해당 계약을 승계하거나 추인하는 절차를 거치지 않으면 그 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 특히 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경은 조합 총회의 고유 권한 사항이므로, 추진위원회 단계의 계약이 자동으로 조합에 승계되지 않는다는 점을 명심해야 합니다. 계약서 작성 시 각 업무의 수행 시점과 주체를 명확히 구분하고, 각 주체의 법적 권한 범위를 벗어나지 않도록 주의해야 합니다. 강행규정(법으로 반드시 지켜야 하는 규정)에 위반되는 계약 내용은 그 효력이 없다는 점을 인지하고, 계약의 유효성 여부가 쟁점이 될 수 있으므로 계약 시 신중한 검토가 필요합니다.