건물 전대차 계약 해지 후 보증금 반환 및 미지급 차임 다툼 사건

피고는 건물 소유주로부터 건물을 임차한 후 원고에게 일부를 다시 빌려주는 전대차 계약을 체결했습니다. 이후 건물 소유주가 피고의 임대료 연체를 이유로 원래의 임대차 계약을 해지하고 원고에게도 건물 반환을 요구했습니다. 원고는 건물 소유주의 반환 요구 이후에는 피고에 대한 차임 지급 의무가 없다고 주장하며 전대차보증금 반환을 청구했고, 피고는 원고가 사용한 기간 동안의 미지급 차임 및 공과금을 상계해야 한다고 맞섰습니다. 법원은 전대인이 전차인에게 건물을 사용·수익하게 할 의무가 이행불능이 된 경우 전차인은 그때 이후의 차임 지급을 거절할 수 있다는 법리를 적용하여, 원고가 건물 소유주의 반환 요구를 받은 시점 이후부터는 피고에게 차임을 지급할 의무가 없다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 전대차보증금 4,000만 원에서 원고의 미지급 차임 및 공과금 14,641,910원을 공제한 25,358,090원과 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 건물 일부를 피고 B로부터 다시 빌려 사용한 전차인(임차인으로부터 다시 임차한 사람).
• 피고 B: 건물 소유주 E 주식회사로부터 건물을 빌려 원고 A에게 다시 빌려준 임차인 겸 전대인(임차인이면서 다른 사람에게 다시 임대한 사람).
• E 주식회사: 사건의 건물을 소유하고 피고 B에게 임대해준 회사.

분쟁 상황

피고 B는 2009년 1월 E 주식회사로부터 건물의 1, 2층을 임차했습니다. 임대차 계약에는 월세나 공과금 2회 이상 연체 시 또는 E의 동의 없는 전대 시 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있었습니다. 피고 B는 2013년 5월 원고 A와 건물 중 1층과 3층에 대해 전대차 계약을 체결했으며, 전대차보증금은 4,000만 원, 월 차임은 310만 원(부가세 및 관리비 별도)으로 약정했습니다. 2014년 9월 5일, E 주식회사는 피고 B가 임대료 및 제세공과금을 3개월 이상 연체했다는 이유로 임대차 계약 해지 통보를 했고, 2014년 10월 16일에는 원고 A에게도 전대차 목적물 인도를 요구했습니다. 이후 E 주식회사는 원고 A와 피고 B를 상대로 건물 인도 소송을 제기했고, 법원의 강제조정 결정에 따라 원고 A는 2015년 11월 18일 E 주식회사에 전대차 목적물을 인도했습니다. 원고 A는 피고 B에게 전대차보증금 반환을 청구했고, 피고 B는 원고 A가 건물 사용 기간 동안 미지급한 차임 및 공과금을 보증금에서 상계해야 한다고 주장하며 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

원래의 임대차 계약이 해지되었을 때 전대차 계약이 어떻게 되는지, 전대인(원래의 임차인)이 전차인(다시 임차한 사람)에게 건물을 사용·수익하게 할 의무가 이행불능이 된 시점은 언제인지, 전차인이 진정한 소유자로부터 목적물 반환 요구를 받은 경우 전대인에게 차임 지급 의무가 계속되는지, 그리고 전대차보증금 반환 시 미지급 차임 및 공과금을 상계할 수 있는지 여부와 그 범위가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고(반소원고)의 항소를 기각했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 25,358,090원 및 이에 대한 지연손해금(원고가 소장 부본을 송달받은 다음날인 2016년 4월 25일부터 제1심 판결 선고일인 2018년 4월 17일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 피고의 반소 청구(원고에게 미지급 차임 등의 지급을 요구한 부분)는 이유 없어 기각되었습니다.

결론

재판부는 원심 판단이 정당하다고 보아 피고의 항소를 기각했습니다. 이 판결의 핵심은 임대인(전대차의 경우 전대인)이 임차인(전차인)에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 이행불능 상태에 이르면 임차인은 그때부터 차임 지급을 거절할 수 있다는 법리입니다. 따라서 원고는 건물 소유주 E로부터 건물 인도를 요구받은 2014년 10월 16일 이후부터 피고에게 차임을 지급할 의무가 없게 되었고, 전대차보증금 4,000만 원에서 그 이전까지의 미납 차임 및 공과금 14,641,910원만 상계되어 나머지 보증금을 반환받게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약에서 임대인의 '목적물을 사용·수익하게 할 의무'와 임차인의 '차임 지급 의무' 간의 관계에 대한 법리가 적용됩니다. 임대차 계약은 임대인이 목적물을 임차인에게 사용·수익하게 하고 임차인이 그 대가로 차임을 지급하기로 약정함으로써 성립합니다. 비록 임대인이 목적물의 소유권을 가지고 있지 않더라도 계약은 유효하게 성립하지만, 임대인은 임차인이 목적물을 온전히 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 부담합니다. 만약 임차인이 진정한 소유자로부터 목적물의 반환 청구나 임료(월세) 내지 그에 상응하는 금액의 지급 요구를 받게 되어 임대인이 더 이상 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 수 없게 되면, 임대인의 채무는 '이행불능'이 됩니다. 이 경우 임차인은 이행불능으로 인한 임대차 계약의 종료를 이유로 그때 이후의 임대인의 차임 지급 청구를 거절할 수 있습니다 (대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결). 이 법리는 임차인이 소유자로부터 임차한 목적물을 다시 다른 사람에게 전대한 경우, 즉 '전대차 계약'에도 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용됩니다. 따라서 전차인(다시 임차한 사람)은 진정한 소유자로부터 목적물 반환 요구를 받으면 전대인(원래 임차인이자 다시 임대한 사람)에게 차임 지급을 거절할 수 있게 됩니다. 또한, 서로 채무가 있는 경우 대등한 금액만큼 소멸시키는 '상계'의 법리가 적용되어, 전차인의 보증금 반환 채권과 전대인의 미지급 차임 및 공과금 채권이 상계 처리됩니다. 상계는 두 채권 모두의 이행기가 도래했을 때 가능합니다.

참고 사항

전대차 계약을 체결할 때는 반드시 원 임대차 계약의 내용을 상세히 확인하여 계약 해지 조건이나 임대인의 동의 여부 등을 파악하는 것이 중요합니다. 만약 원 임대차 계약이 해지될 경우 전차인의 권리에도 직접적인 영향을 미치므로 이 점을 인지해야 합니다. 전차인이 건물 소유주로부터 직접 건물의 반환 요구를 받게 되면, 그때부터는 전대인에게 차임(월세)을 지급할 의무가 사라질 수 있으니, 이러한 상황 발생 시 즉시 법률 전문가와 상담하고 대응해야 합니다. 전대차보증금 반환 시 미납된 차임이나 공과금과 상계될 수 있으므로, 임대차 관계 종료 시점에 명확한 정산 내역을 확인하고 합의하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 특히 공과금의 납부 방식과 정산에 대해 계약서에 명확히 기재하고, 납부 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다.