건축/재개발 · 행정
두 명의 토지 소유자가 노후 건물을 철거하고 제2종 근린생활시설을 신축하기 위해 건축신고를 했으나, 대구 달서구청장이 대지 접도 의무 미충족을 이유로 신고를 반려했습니다. 이에 소유자들은 반려 처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 공유 통행로의 폭과 이용 현황을 개별적으로 판단하여, 한 명(원고 B)의 건축신고 반려 처분은 위법하여 취소하고, 다른 한 명(원고 A)의 항소는 기각했습니다.
두 명의 토지 소유자가 노후 건물을 철거하고 새로운 근린생활시설을 신축하고자 했습니다. 그러나 자신들의 토지로 진입하는 데 사용되는 오래된 통행로가 건축법상 요구하는 '도로' 요건을 충족하지 못한다는 이유로 관할 행정기관인 대구 달서구청장으로부터 건축신고 반려 처분을 받게 되었습니다. 이 처분에 대해 소유자들은 통행로가 사실상 도로의 역할을 하고 있으므로 건축신고 반려가 부당하다며 처분 취소 소송을 제기하여 법적 다툼을 시작했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고들의 토지로 진입하는 통행로가 현행 건축법상 도로 또는 구 건축법 부칙에 따른 도로 요건을 충족하는지 여부입니다. 둘째, 통행로가 건축법상 도로에 해당하지 않더라도 '해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우'에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 건축신고 반려 처분이 평등, 비례, 신뢰보호의 원칙에 위배되는 재량권 일탈·남용에 해당하는지 여부입니다.
법원은 제1심 판결 중 원고 B에 대한 부분을 취소하고, 피고가 2023년 6월 15일 원고 B에게 한 건축신고수리반려처분을 취소했습니다. 반면, 원고 A의 항소는 기각했습니다. 소송 총비용은 원고 B과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하고, 원고 A과 피고 사이에 생긴 항소비용은 원고 A이 부담하도록 했습니다.
법원은 원고 A과 원고 B의 토지에 대한 통행로 상황을 개별적으로 판단했습니다. 원고 B의 경우, 통행로 소유자가 무상 통행권을 제공하여 독점적 사용·수익권 행사를 포기했고, 통행로 너비(약 6~10미터)가 충분하며 건축법상 도로까지의 거리도 20여 미터 정도로 멀지 않아 '건축물의 출입에 지장이 없는 경우'에 해당한다고 보아 건축신고 반려 처분을 취소했습니다. 그러나 원고 A의 경우, 통행로가 차량 통행이 어려운 약 2미터 남짓의 좁은 골목길이고 전신주까지 설치되어 있어 '건축물의 출입에 지장이 없는 경우'에 해당하지 않는다고 판단하여 항소를 기각했습니다. 건축선을 후퇴하여 도로 폭을 확보하려는 설계 변경만으로는 접도 의무 충족으로 인정되기 어렵다고 보았습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 건축법 제44조 제1항 (대지의 도로 접도 의무): 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접해야 합니다. 이는 건축물 이용자의 교통, 피난, 방화, 위생 측면에서 안전한 상태를 유지하기 위한 기본적인 규제입니다. 건축물의 대지가 도로에 접하지 않으면 원칙적으로 건축이 허용되지 않습니다. 건축법 제2조 제1항 제11호 (도로의 정의): 건축법에서 말하는 '도로'는 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로를 의미합니다. 이 도로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」 등 관계 법령에 따라 신설 또는 변경 고시된 도로이거나, 건축허가 또는 신고 시에 시·도지사, 시장 등이 위치를 지정하여 공고한 도로여야 합니다. 구 건축법 (1975년 12월 31일 법률 제2852호로 개정되기 전) 제2조 및 부칙 제2조: 1975년 건축법 개정 이전에는 단순히 폭 4미터 이상이면 별도 요건 없이 건축법상 도로로 인정되었습니다. 개정법 부칙은 법 시행 당시 종전 규정에 따른 도로로서 현행법 규정에 적합하지 않더라도 도로로 본다는 경과 규정을 두어, 1976년 2월 1일 이전부터 폭 4미터 이상으로 주민 통행로로 이용된 경우는 건축법상 도로로 인정될 여지가 있습니다. 건축법 제44조 제1항 단서 제1호 (접도 의무 예외): '해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우'에는 건축물의 대지가 도로에 2미터 이상 접하지 않아도 건축을 허용할 수 있습니다. 이 예외의 적용 여부는 건축허가 대상 건축물의 종류와 규모, 대지가 접하고 있는 시설물의 종류 등 구체적인 상황을 고려하여 개별적으로 판단됩니다. 사유지 무상 통행 제공에 따른 독점적 사용·수익권 제한 법리: 토지 소유자가 사유지 일부를 오랫동안 일반 공중의 통행로로 제공하여 독점적·배타적인 사용·수익권을 사실상 포기한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 후임 소유자에게도 이러한 사용·수익권 제한이 승계됩니다. 다만, 토지 이용 상태에 중대한 변화가 생기는 등으로 제한의 기초가 된 객관적인 사정이 현저히 변경되고, 소유자가 이러한 변화를 예견할 수 없었으며, 사용·수익권 행사가 계속 제한되는 것이 중대한 불균형을 초래한다면, 소유자는 다시 완전한 소유권에 기한 권리를 주장할 수 있습니다. 평등의 원칙, 비례의 원칙, 신뢰보호의 원칙: 행정청이 재량권을 행사할 때 따라야 하는 행정법의 일반 원칙들입니다. '평등의 원칙'은 합리적 이유 없이 불평등하게 대우해서는 안 된다는 것이고, '비례의 원칙'은 행정 목적 달성에 필요한 최소한의 범위 내에서만 권력을 행사해야 한다는 것이며, '신뢰보호의 원칙'은 국민이 행정기관의 언동을 신뢰한 경우 그 신뢰를 보호해야 한다는 원칙입니다. 이 사건에서는 원고 A의 주장이 받아들여지지 않았습니다.
건축물을 신축하거나 대수선할 계획이라면, 해당 대지가 건축법에서 정하는 '도로'에 2미터 이상 접해있는지 가장 먼저 확인해야 합니다. 단순히 오랜 기간 사람들이 통행한 통행로라고 해서 법률상 도로로 인정되는 것은 아닙니다. '도로'의 법적 정의는 매우 엄격합니다. 국토계획법, 도로법 등 관련 법령에 따라 고시되었거나, 건축허가 시 행정기관이 지정하여 공고한 너비 4미터 이상의 도로여야 합니다. 이러한 조건을 충족하지 못하는 사설 통행로는 법적 도로로 인정받기 어렵습니다. 1975년 12월 31일 건축법 개정 이전부터 폭 4미터 이상으로 주민들의 통행에 사용된 도로는 예외적으로 건축법상 도로로 인정될 수 있습니다. 그러나 이를 증명하기 위해서는 과거 지적도, 항공사진, 실제 통행 현황 등 명확한 증거 자료가 필요합니다. 사유지라 할지라도 토지 소유자가 특정 부분을 오랜 기간 일반 공중의 통행에 무상으로 제공하여 독점적 사용·수익권을 사실상 포기한 경우, 해당 토지를 매수하거나 상속받은 새로운 소유자도 이러한 통행 제한을 수인해야 할 의무가 있을 수 있습니다. '해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우'라는 예외 조항은 매우 구체적인 상황을 고려하여 판단됩니다. 건축하려는 건물의 종류와 규모, 대지의 특성, 인접한 통행로의 실제 너비 및 장애물 유무 등을 종합적으로 검토하며, 차량 진입이 어려운 좁은 골목길이나 전신주 같은 장애물이 있는 경우는 이 예외가 적용되기 어려울 수 있습니다. 건축선 후퇴를 통해 확보되는 공간이 자동으로 도로로 인정되는 것은 아니므로, 이러한 방식만으로는 접도 의무를 충족했다고 보기는 어렵습니다. 실제 공중 통행에 기여하는지 여부가 중요합니다. 건축 인허가 절차를 진행하기 전에는 반드시 관할 지자체의 건축과 또는 관련 부서와 충분히 사전 협의하여 예상되는 문제를 미리 해결하는 것이 중요합니다.
