행정
원고 A가 피고 H지구지역주택조합과 아파트 분양을 위한 조합가입계약을 체결하고 분담금 총 8,900만원을 납부했으나, 사업부지 토지매매계약 미달 시 분담금 전액을 환불해 주겠다는 피고의 확약서(환불보장약정)가 조합 총회 결의를 거치지 않아 무효로 판단되었습니다. 법원은 이 환불보장약정이 조합가입계약과 경제적·사실적으로 일체로 체결된 것으로 보아 전체 조합가입계약 또한 무효가 되었다고 판단하며, 피고는 원고에게 8,900만원 및 지연이자를 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 A는 2021년 8월 11일 피고 H지구지역주택조합과 아파트 분양을 위한 조합가입계약을 체결하고, 2021년 8월 11일 4,840만원, 2022년 9월 13일 4,060만원 등 총 8,900만원의 분담금을 납부했습니다. 피고는 원고에게 2021년 8월 22일, 사업부지 토지매매계약이 95% 미만일 경우 납부한 분담금 전액을 환불해 주겠다는 내용의 확약서를 교부했습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 이 확약서에 따른 환불이 이행되지 않자, 원고는 피고를 상대로 납부한 분담금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
지역주택조합의 '환불보장약정'이 유효한지 여부, 특히 조합 총회 결의 없이 체결된 약정의 효력. 환불보장약정이 무효일 때 해당 약정과 결합된 '조합가입계약' 전체의 유효성 여부. 조합가입계약이 무효로 판명될 경우, 조합이 받은 분담금의 부당이득 반환 의무 및 범위.
피고는 원고에게 89,000,000원 및 이에 대하여 2024년 10월 30일부터 2025년 5월 21일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
지역주택조합이 조합원에게 교부한 환불보장약정은 총유물인 조합원 분담금에 영향을 미치는 처분 행위에 해당하므로, 조합 총회 결의가 없으면 무효가 됩니다. 또한, 이러한 환불 약정이 없었다면 조합가입계약 자체를 체결하지 않았을 것으로 인정될 경우, 약정이 무효가 됨에 따라 전체 조합가입계약도 무효가 됩니다. 따라서 조합은 조합원으로부터 받은 분담금을 법률상 원인 없는 부당이득으로 반환해야 할 의무를 지게 됩니다.
지역주택조합은 비법인사단으로서, 그 재산은 구성원의 총유에 속합니다(민법 제275조, 제276조 제1항). 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르고, 정함이 없으면 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건 환불보장약정은 조합의 분담금 규모를 감소시키는 행위이므로 총유물의 처분 행위에 해당하며, 총회 결의 없이 체결되었기에 무효로 판단되었습니다. 법률행위의 일부가 무효일 경우, 그 전부를 무효로 하는 것이 원칙이지만, 무효 부분이 없었더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않습니다(민법 제137조). 그러나 이 사건에서는 환불보장약정이 조합가입계약 체결의 중요한 동기였으므로, 약정이 무효가 되면서 전체 조합가입계약도 무효로 인정되었습니다. 계약이 무효가 되면 상대방이 법률상 원인 없이 얻은 이득은 부당이득으로 반환해야 합니다(민법 제748조 제2항). 부당이득의 수익자가 선의일지라도 소를 제기한 때부터는 악의의 수익자로 간주되어 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환할 의무가 있습니다(민법 제749조 제2항). 이 사건에서 피고는 원고의 부당이득청구 소장 부본이 송달된 시점부터 악의의 수익자로 인정되어 법정이자를 가산하여 반환해야 합니다. 또한, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고일 이후부터는 연 12%의 지연손해금률이 적용됩니다.
지역주택조합 가입 시 환불 보장 약정 등 중요한 내용이 있다면, 해당 약정이 조합의 총회 결의를 거쳤는지 반드시 확인해야 합니다. 총회 결의 없는 약정은 무효가 될 수 있습니다. 지역주택조합 사업은 사업 진행 과정의 불확실성이 크므로, 가입 전 토지 확보율 등 사업의 안정성을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 조합가입계약의 일부 조항이 무효가 될 경우, 그 조항이 계약 체결의 중요한 동기가 되었다면 계약 전체가 무효로 인정될 수도 있습니다. 부당이득 반환 청구 시, 상대방이 악의의 수익자로 인정되는 시점부터 이자가 가산되므로, 소송 제기 시점 등을 정확히 고려하여 청구해야 합니다.
