임대차
주식회사 A(원고)는 피고 B의 건물에 직원 숙소 임대차 계약을 체결하고 보증금 5천만 원을 지급했습니다. 계약은 두 차례 묵시적으로 연장되었으나, 원고는 계약 종료 의사를 명확히 밝혔고 계약 만료일에 맞춰 이사를 준비했습니다. 그러나 피고는 다음 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금 반환을 지연했고, 이에 원고는 임대차보증금과 지연이자를 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고에게 원고의 임대차보증금 5천만 원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
2017년 4월 27일, 주식회사 A는 피고 B 소유의 광주 광산구 C건물 제1층 D호에 대해 임차보증금 5천만 원으로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약은 두 차례 묵시적으로 연장되어 최종 임대차 기간은 2021년 5월 1일부터 2023년 4월 30일까지였습니다. 원고는 2022년 7월 26일부터 피고에게 임대차 계약을 더 이상 연장할 의사가 없음을 지속적으로 알렸고, 2023년 4월 4일에는 계약 만료일인 4월 30일까지 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 송달했습니다. 원고는 계약 만료일에 맞춰 주택에서 짐을 옮기는 등 언제든지 주택을 피고에게 인도할 수 있도록 준비를 마쳤습니다. 그러나 피고는 2023년 4월 28일, 다음 세입자를 구하지 못해 보증금 반환이 어렵고 시간을 달라고 통지했습니다. 이에 원고는 2023년 5월 8일 피고에게 늦어도 2023년 6월 29일까지 보증금과 지연이자를 반환하라는 내용증명을 다시 보냈으나, 피고는 현재까지 보증금을 반환하지 않아 원고가 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우 임차인이 보증금 및 지연이자를 청구할 수 있는지, 임차인이 임대차 목적물 인도 의무를 성실히 이행했는지, 그리고 임대인의 보증금 반환 거부 사유(전세권 설정 합의 불발, 주택 하자 및 원상회복 문제)가 정당한지 여부입니다.
법원은 피고에게 원고에게 5천만 원의 임차보증금을 지급하고, 이에 대해 2023년 5월 1일부터 2023년 12월 13일까지는 연 6%의 이율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
법원은 원고 주식회사 A의 청구를 모두 받아들여, 피고 B는 임차보증금 5천만 원과 계약 종료 이후 발생한 지연손해금을 원고에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 임대차 계약 종료에 따른 임대차보증금 반환 의무에 관한 것입니다. 기본적으로 민법 제618조(임대차의 의의)에 따라 임대차 계약의 효력이 발생합니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 민법 제536조(동시이행의 항변권)에 따라 원칙적으로 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 그러나 본 판례에서 법원은 원고(임차인)가 임대차 종료일까지 이 사건 주택의 인도에 관한 이행준비를 마치고 피고(임대인)에게 수령을 최고함으로써 인도의무에 대한 이행제공을 마쳤다고 판단했습니다. 이는 임차인이 자신의 의무를 다했으므로 임대인은 동시이행 항변권을 행사할 수 없게 되어 보증금을 반환해야 할 의무가 발생한다는 의미입니다. 또한, 지연손해금의 이율에 있어서 원고가 법인인 주식회사이므로 상법 제54조(법정이율)에 따라 채무 불이행 시 연 6%의 이율이 적용됩니다. 그리고 이 사건처럼 소송이 제기된 경우, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터는 연 12%의 더 높은 지연손해금 이율이 적용됩니다. 이는 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 지연할 경우 발생하는 법적 책임을 규정한 것입니다.
임대차 계약 종료 시, 임차인은 계약 종료 의사를 명확히 밝히고 이를 서면(내용증명 등)으로 기록해두는 것이 중요합니다. 특히 묵시적 갱신이 예상되는 경우, 주택임대차보호법상 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가건물 임대차보호법상 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 통지를 해야 합니다. 계약이 종료되면 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 인도할 준비를 완료해야 합니다. 단순히 짐을 빼는 것을 넘어, 언제든지 임대인이 목적물을 받을 수 있도록 준비를 마쳤음을 입증할 수 있어야 합니다. 임대인은 다음 세입자를 구하지 못했다는 이유만으로 임대차보증금 반환을 지연할 수 없습니다. 보증금 반환이 지연될 경우, 내용증명을 통해 반환 요구와 지연이자 발생 가능성을 명확히 고지하고, 소송을 통해 보증금 및 지연이자를 청구할 수 있습니다. 지연이자는 소송 제기 시점 전후로 이율이 달라질 수 있음을 인지해야 합니다. 임대인의 전세권 설정 제안 등은 신중히 검토하고, 합의가 명확하게 이루어지고 등기까지 완료되었는지 확인해야 합니다. 임대인이 원상회복 미이행이나 주택 하자를 주장하는 경우에도, 임차인이 인도 준비를 완료했다는 증거가 있다면 임대인의 주장이 받아들여지지 않을 수 있습니다.
