입찰 가점을 위한 가짜 임대차 계약서 보증금 반환 사건

A주식회사(원고)는 B(피고)에게 임대차보증금 7천만 원을 지급하고 반환을 요구했습니다. 그러나 B는 해당 임대차계약이 전기공사 입찰 지역가점을 받기 위한 허위 계약(통정허위표시)으로서 무효이며, 보증금도 이미 원고의 대표이사에게 반환했다고 주장했습니다. 법원은 계약서 작성 경위, 실제 돈의 흐름(피고가 원고 대표이사에게 곧바로 7천만 원 반환), 사무실의 실제 사용 여부 등을 종합적으로 판단하여 해당 임대차계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• A주식회사: 원고, 임대차보증금 반환을 청구한 회사
• B: 피고, 임대차계약의 임대인으로 기재된 자이자 ㈜D의 대표이사
• C: A주식회사의 전 대표이사(2019년 6월 24일 사임), B로부터 임대차보증금과 동일한 금액을 송금받은 인물
• ㈜D: B가 대표이사로 있는 회사
• E: ㈜F의 운영자로, C, B와 전기공사 업무로 친분이 있는 관계자
• ㈜F: E가 운영하는 회사로, A회사가 인수를 시도했던 회사
• I협회: 전기공사 입찰 시 지역가점 확보를 위해 임대차계약서가 제출될 예정이었던 기관
• H: 이 사건 임대차계약서가 형식적으로 작성되었음을 증언한 증인

분쟁 상황

A회사는 피고 B와 임대차 계약을 맺고 보증금 7천만 원을 지급했다며 보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고 B는 이 계약이 실제 임대 목적이 아닌 전기공사 입찰 시 지역 가점을 받기 위해 형식적으로 작성된 가짜 계약 즉 통정허위표시라고 반박했습니다. 또한 피고는 보증금 명목으로 받은 7천만 원을 원고 측 대표이사 C에게 이미 돌려주었다고 주장했습니다. 원고는 C에게 보낸 돈이 임대차보증금과 무관하며 F회사 인수 투자금 등으로 주장했지만 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 핵심은 해당 임대차계약이 실질적인 효력이 있는가에 대한 다툼이었습니다.

핵심 쟁점

원고와 피고 사이에 작성된 임대차계약서가 실제 임대차를 목적으로 한 것인지 아니면 전기공사 입찰 지역가점 확보를 위한 형식적인 통정허위표시인지 여부와, 통정허위표시로 판단될 경우 임대차보증금 반환 청구가 유효한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A주식회사의 피고 B에 대한 7천만 원 임대차보증금 반환 청구를 기각했습니다. 이는 원고와 피고 사이의 임대차계약서가 실제 사무소를 업무용으로 사용 수익할 목적 없이 전기공사 입찰 과정에서 I협회에 제출할 목적으로 형식적으로 작성된 통정허위표시에 해당하여 무효라고 판단했기 때문입니다.

결론

원고의 임대차보증금 반환 청구는 받아들여지지 않았고, 소송 비용은 원고가 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 가장 중요한 법리는 '통정허위표시'입니다. 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시) 제1항은 "상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다"고 규정하고 있습니다. 통정허위표시란 표의자(의사표시를 한 사람)가 상대방과 짜고(통정하여) 한 의사표시로서, 실제로는 그 내용대로의 효과를 발생시킬 의사가 없는 것을 말합니다.

본 사례에서는 원고와 피고가 전기공사 입찰 과정에서 지역가점을 확보하기 위해 실제 사무소를 임대하여 사용할 의사 없이 형식적으로 임대차계약서를 작성하고 보증금을 주고받은 것처럼 꾸몄다는 사실이 인정되었습니다. 법원은 실제 돈의 흐름(피고가 원고의 대표이사에게 곧바로 보증금 액수와 동일한 금액을 반환한 점), 사무소의 실제 사용 여부, 그리고 증인의 진술 등을 종합하여 이 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다고 판단했습니다.

대법원 판례(대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결)도 실제로 사무소를 업무용으로 사용 수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 임대차계약으로서 통정허위표시에 해당하여 무효라고 보고 있습니다. 따라서 이 사건 임대차계약은 무효이므로 원고는 피고에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 없게 된 것입니다.

참고 사항

계약서 작성 시에는 반드시 계약의 실제 목적과 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 특정 목적(예: 입찰 가점, 대출)을 위해 형식적으로 계약서를 작성하는 경우 법적으로 '통정허위표시'로 판단되어 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 이 경우 계약서에 명시된 권리나 의무를 주장하기 어려워지므로 주의해야 합니다. 금전이 오가는 계약에서는 송금 내역과 실제 계약의 목적, 당사자 간 합의 내용을 명확히 기록하고 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 단순히 계약서만 있다고 해서 실제 계약의 효력이 인정되는 것은 아니며, 계약의 실질적인 이행 여부(예: 실제 사무실 사용, 점유) 또한 중요한 판단 근거가 됩니다. 돈의 흐름이 불분명하게 제3자에게 이체되는 경우에도 그 경위와 목적을 명확히 해두어야 나중에 분쟁이 발생했을 때 입증할 수 있습니다.