광주 남구 공유 토지 현물 분할 및 정산금 지급 판결

원고와 피고가 공유하고 있는 광주 남구 C 대지 1184m²에 대해 공유물 분할 소송이 제기되었습니다. 법원은 해당 토지에 건축물이 존재하고 진입로의 확보가 필요한 점을 고려하여 토지를 현물로 분할하고, 분할 과정에서 발생하는 경제적 가치의 차이를 금전으로 정산하도록 판결했습니다. 원고는 883m²를 단독 소유하고 피고는 242m²를 단독 소유하며, 진입로 59m²는 원고와 피고가 1/2 지분으로 공유하도록 하고, 피고는 원고에게 5,804,504원 및 지연손해금을 지급해야 한다고 결정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 광주 남구 C 대지 1184m² 중 1184분의 909 지분을 상속받아 소유하며, 이 토지 위에 단층 주택을 소유하며 점유하고 있습니다.
• 피고 B: 광주 남구 C 대지 1184m² 중 1184분의 275 지분을 매매를 통해 소유하며, 이 토지 위에 단층 주택을 소유하며 점유하고 있습니다.

분쟁 상황

원고와 피고는 광주 남구에 위치한 한 필지의 대지를 공유하고 있었으나, 각자의 지분 위에 주택을 짓고 점유하며 살아왔습니다. 토지의 사용과 분할 방식에 대해 합의에 이르지 못하자 원고는 피고를 상대로 공유물 분할을 청구하였습니다. 피고는 토지가 구분소유적 공유관계에 있었다고 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다.

핵심 쟁점

공유 토지 분할 합의 불발에 따른 공유물 분할 청구의 적법성, 구분소유적 공유관계 주장의 타당성 여부, 토지의 형상 이용 상황 경제적 가치 등을 고려한 합리적인 분할 방법 결정, 분할로 인한 경제적 가치 차이 발생 시 금전적 정산의 필요성 및 금액 산정

법원의 판단

광주 남구 C 대지 1184m²를 다음과 같이 분할합니다.

1. 별지 2 감정도 표시 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ, ㅈ, ㅇ1, ㅅ1, ㄹ1, ㅁ1, ㅂ1, ㄱ의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가) 부분 883m²는 원고 A의 소유로 합니다.
2. 별지 2 감정도 표시 ㄹ1, ㅅ1, ㅇ1, ㅈ1, ㅌ, ㅍ, ㅎ, ㄱ1, ㄴ1, ㄷ1, ㄹ1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나) 부분 242m²는 피고 B의 소유로 합니다.
3. 별지 2 감정도 표시 ㅇ1, ㅈ, ㅊ, ㅋ, ㅈ1, ㅇ의 각 점을 차례로 연결한 선내 (다) 부분 59m²는 원고 A와 피고 B가 각 1/2 지분으로 공유합니다. 피고 B는 원고 A에게 5,804,504원과 이 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담합니다.

결론

법원은 원고와 피고가 공유하던 토지를 주택의 점유 상황과 건축 허가 기준을 고려한 현물 분할 방식으로 결정하고, 분할로 인해 피고가 얻게 되는 추가 경제적 가치를 정산금으로 원고에게 지급하도록 함으로써 공유 관계를 해소했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제268조 (공유물의 분할청구)​ 및 제269조 (분할의 방법)​: 공유자는 다른 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 분할 방법에 대해 협의가 이루어지지 않을 경우 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 경매를 명하여 대금 분할을 할 수도 있습니다. 또한, 토지의 형상이나 위치, 이용 상황이나 경제적 가치를 고려하여 지분 비율에 상응하는 가치를 얻도록 하고, 필요하다면 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하는 것도 현물 분할의 한 방법으로 허용됩니다. 본 판례에서는 주택 점유 현황과 도로 요건 등을 고려하여 현물 분할을 명하고 경제적 가치 차이는 금전으로 정산하도록 했습니다. 건축법 제2조 제1항 제11호 (도로의 정의)​ 및 건축법 시행령 제3조의2 제2호 (막다른 도로의 도로 폭 기준)​: 건축법은 건물의 대지가 접해야 하는 도로의 기준을 정하고 있습니다. 특히 막다른 도로의 길이가 10미터 이상 35미터 미만인 경우에는 도로의 폭을 3미터 이상으로 확보해야 건축 허가가 가능합니다. 이 사건에서는 피고 주택의 진입로가 이 기준에 미달하여 분할 과정에서 진입로의 폭을 3미터로 확장하는 것이 고려되었으며, 이는 토지 분할 방식 결정에 중요한 요소로 작용했습니다.

참고 사항

공유 토지에 주택 등 건물이 있다면 분할 시 기존 건물의 위치와 도로 접근성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 막다른 도로가 있는 경우 건축법상 필요한 도로 폭(10m 이상 35m 미만의 막다른 도로는 3m 폭)을 확보해야 건축 허가가 가능하다는 점을 미리 확인해야 합니다. 이는 분할 방식에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 토지를 현물 분할할 때는 면적이 지분 비율과 정확히 일치하지 않더라도, 토지의 형상 위치 이용 상황 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여 지분 비율에 상응하는 가치를 얻도록 조정할 수 있습니다. 현물 분할 시 각 공유자가 취득하는 부분의 경제적 가치가 지분 비율과 다를 경우, 차액만큼 금전으로 정산하는 방법이 공유물 분할의 한 방식으로 인정됩니다. 따라서 분할 시 각 부분의 객관적인 감정 평가가 중요합니다. 공유물 분할 소송은 법원의 재량으로 가장 합리적인 분할 방법을 결정하므로, 특정 분할 방식(예: 경매 분할)만을 고집하기보다는 다양한 현물 분할 가능성을 검토하고 주장하는 것이 유리할 수 있습니다.