공동 소유 토지 경매 분할 및 부당이득금 반환 사건

원고 A는 공동 소유 중인 부동산의 지분을 공매를 통해 취득한 후, 다른 공유자인 피고 C와 D가 해당 부동산의 특정 부분을 독점적으로 점유하고 사용함에 따라 해당 부동산의 분할을 청구하고 피고들의 독점적 사용으로 인한 부당이득금 반환을 청구하였습니다. 피고들은 해당 부동산이 구분소유적 공유관계에 있거나 분할금지특약이 존재한다고 주장하며 현물 분할을 주장했으나, 법원은 이러한 주장을 모두 기각하고, 현물 분할이 어렵다고 판단하여 부동산을 경매에 부쳐 그 매각대금을 각 공유지분 비율에 따라 분배하도록 결정했습니다. 또한, 피고들이 원고의 지분에 해당하는 부분을 독점적으로 사용한 것에 대해 임료 상당의 부당이득금을 원고에게 반환하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 부동산의 공유 지분권자로서 공매 절차를 통해 지분을 취득한 자
• 피고 C: 이 사건 부동산의 공유 지분권자로서 특정 부분을 독점 점유, 사용하는 자
• 피고 D: 이 사건 부동산의 공유 지분권자로서 특정 부분을 독점 점유, 사용하는 자

분쟁 상황

이 사건 부동산은 본래 망 E의 단독 소유였으나, 이후 망 F, 피고 C, 망 E의 상속인인 피고 D에게 지분이 분산되었습니다. 원고 A는 망 F의 상속인인 G으로부터 공매를 통해 이 사건 부동산 중 241/992 지분을 취득하여 원고와 피고들이 이 사건 부동산을 공유하게 되었습니다. 그러나 피고 C와 D는 각자 이 사건 부동산의 특정 부분을 독점적으로 점유하며 주택 등의 건물을 소유하고 있었고, 원고는 이로 인해 자신의 지분에 대한 사용 수익을 전혀 하지 못하는 상황이었습니다. 원고는 피고들에게 공유물 분할을 위한 협의를 요청했으나 합의가 이루어지지 않아, 결국 법원에 공유물 분할과 함께 피고들의 독점적 점유로 인한 부당이득금 반환을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 부동산이 구분소유적 공유관계에 해당하는지 여부와 전 공유자들 사이에 분할금지특약이 있었는지 여부, 그리고 공유물 분할 방법으로 현물 분할이 적절한지 또는 경매를 통한 대금 분할이 타당한지 여부입니다. 또한, 피고들의 부동산 독점 점유에 대하여 원고의 지분에 상응하는 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부와 그 범위가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 [별지 1] 목록 기재 부동산을 경매에 부쳐 그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고와 피고들에게 [별지 2] 목록 기재 각 공유지분 비율에 따라 분배하도록 명령했습니다. 또한 피고들에게 부당이득금으로 피고 D은 52,227원, 피고 C는 31,225원 및 위 각 돈에 대하여 2022년 8월 10일부터 2022년 12월 14일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하고, 추가로 피고 D은 2021년 6월 17일부터 2022년 4월 27일까지 월 30,030원, 2022년 4월 28일부터 점유 종료일까지 월 30,601원을, 피고 C는 2021년 6월 17일부터 2022년 4월 27일까지 월 17,954원, 2022년 4월 28일부터 점유 종료일까지 월 18,295원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 소송비용 중 공유물분할 청구 부분은 각자 부담하고, 부당이득반환 청구 부분은 원고가 50%, 피고들이 나머지 50%를 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고와 피고들이 이 사건 부동산을 공유하고 있으며 분할 방법에 대한 협의가 이루어지지 않았음을 인정했습니다. 피고들이 주장한 구분소유적 공유관계는 원고가 공매를 통해 지분을 취득할 당시 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로 평가되어 처분되었으므로 소멸되었다고 보았고, 분할금지특약도 인정할 증거가 없다고 판단하여 피고들의 주장을 모두 배척했습니다. 분할 방법으로는 피고들의 독점 점유 상황과 원고가 맹지가 되는 현물분할을 원치 않는 점, 그리고 원만한 합의가 성립되지 않은 점 등을 고려할 때 현물 분할이 곤란하거나 부적당하다고 보아 경매를 통한 대금 분할이 가장 공평하고 합리적이라고 판단했습니다. 또한 피고들이 원고의 공유지분에 해당하는 부분을 독점적으로 사용함으로써 얻은 임료 상당의 이득을 부당이득으로 인정하여 원고에게 반환하도록 판결했습니다. 따라서 원고의 공유물분할 청구와 부당이득반환 청구는 대부분 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제269조 제1항 (공유물 분할 청구권)​: 공유자는 다른 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 분할 방법에 관하여 협의가 이루어지지 않으면 법원에 재판상 분할을 청구할 수 있습니다. 재판상 분할은 현물 분할이 원칙이지만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명하여 대금 분할을 할 수 있습니다. 이 사건에서 원고는 피고에게 협의를 요청했으나 응하지 않아 협의가 불성립되었으므로 재판상 분할 청구권이 인정되었으며, 이 사건 부동산의 특성상 현물 분할이 곤란하거나 부적당하다고 판단되어 경매를 통한 대금 분할이 명령되었습니다.

2. 구분소유적 공유관계의 소멸 또는 승계: 1필지 토지의 특정 부분을 구분하여 소유하기로 약정하고 공유로 등기하는 '구분소유적 공유관계'가 존재하더라도, 제3자가 해당 지분을 공매(경매)를 통해 취득하는 경우, 만약 그 지분이 특정 구분소유 목적물에 대한 표상이 아닌 '1필지 전체에 대한 진정한 공유지분'으로 평가되어 처분되었다면 기존의 구분소유적 공유관계는 소멸하고 제3자는 단순 공유지분을 취득하게 됩니다. 이 사건에서 원고가 취득한 지분은 공매 절차에서 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로 감정 평가되어 처분된 것으로 인정되어 피고들의 구분소유적 공유관계 주장은 배척되었습니다. (대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결 등 참조)

3. 부당이득 반환 의무 (민법 제741조 등)​: 공유자는 공유물 전부를 자신의 지분 비율로 사용·수익할 수 있지만, 다른 공유자들과 합의 없이 특정 공유자 중 1인 또는 일부가 공유물 전체나 특정 부분을 배타적으로 점유·사용하는 경우, 다른 공유자에게는 그 지분에 상응하는 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 발생합니다. 설령 과반수 지분권자라 하더라도 소수지분권자에게는 그 지분에 상응하는 차임 상당의 부당이득을 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고들이 원고의 지분에 해당하는 부분을 독점적으로 사용하고 있어 원고가 사용·수익하지 못하는 손해를 입었으므로, 피고들에게 임료 상당의 부당이득 반환 의무가 인정되었습니다. (대법원 2001. 12. 11. 선고 2000다13948 판결, 대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결 등 참조)

4. 지연손해금: 부당이득 반환 채무와 같이 기한의 정함이 없는 채무의 경우, 채무자는 이행 청구를 받은 때부터 지체 책임(지연손해금)을 지게 됩니다. 소송에서 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 송달된 때를 이행 청구 시점으로 볼 수 있으며, '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 판결 선고일 다음 날부터는 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

공유 부동산의 소유자들은 분할 방법에 대해 미리 협의하여 소송으로 인한 시간과 비용을 절약하는 것이 좋습니다. 만약 공유자 중 일부가 부동산의 특정 부분을 독점적으로 사용하고 있다면, 다른 공유자들은 자신의 지분에 해당하는 임료 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 특히 경매를 통해 공유 지분을 취득하는 경우, 기존 공유자들 간에 존재했을 수 있는 '구분소유적 공유관계'나 '분할금지특약'은 일반적으로 소멸될 수 있으므로 유의해야 합니다. 법원은 공유물 분할 시 원칙적으로 현물 분할을 고려하지만, 토지의 형상, 위치, 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용 가치 등을 종합적으로 고려하여 현물 분할이 어렵거나 가치가 현저히 떨어질 우려가 있다면 경매를 통한 대금 분할을 명령할 수 있습니다. 이 경우 경매 대금은 각 공유자의 지분 비율에 따라 분배됩니다.